限购扩大至二三线城市 房地产投资能否继续坚挺

限购阵容有望扩大

在近日召开的国务院常务会议中指出，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。据国家统计局18日公布数据显示，6月份全国70个大中城市新建住宅销售价格同比涨幅下降的只有三个，多数城市房价仍在上涨。其中同比涨幅超过5%的城市有29个，值得关注的是，这29个城市全部为二三线城市，如乌鲁木齐新建商品住宅同比涨幅达到9.3%，秦皇岛的同比涨幅是8.6%，南昌和兰州同比涨幅均达到8.4%。6月新建商品住宅环比涨幅达到0.4%的城市有5个，包括沈阳、长沙、银川、乌鲁木齐、遵义。这些城市都是未限购或政策执行并不严格的二三线城市。这些二三线城市已经取代北京、上海、广州、深圳等一线城市，领涨全国房价。

虽然当前相关政策文件还没有出台，但各部委已经开始为“第四波调控”做政策的研究和准备。其中住建部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单，并于近期公布名单。房地产监管部门也已经专门组织人员与房价涨幅较快的二三线城市和中小城市地方政府沟通，对房价快速上涨的原因进行归类，主要看是投资性需求转移还是本地的刚性需求推高。而住建部拟新一轮的限购名单将主要依据投资性需求转移推高房价以及房地产开发投资两个指标。

投资增速或将出现明显回落

也就是说限购向二三线城市扩散，似已成定局。那么楼市限购范围扩大到二三线城市会对房地产投资产生什么样的影响呢？

首先，限购范围的扩大从一定程度上表明国家对楼市调控的决心，释放了楼市调控从严的信号。在这样的背景下，投资心态、情绪方面的影响不容忽视，一些二三线城市的购房者采取持币观望态度，房地产开发商和投资客也普遍持观望态度。影响房地产开发企业的投资开发的计划，抑制房地产投资需求，投资热情衰减。

其次，从商品房销售情况看，限购范围的扩大将对二、三线城市楼市成交量构成直接冲击，下半年房地产销售面积可能出现明显的下调。在此轮限购扩大之前，全国已经有43个大城市实施了限购令。今年上半年，这些限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线城市也减少了23.3%。其中有33个限购城市新建商品住房成交面积比去年月均成交面积下降。另据数据显示，今年上半年销售额前10位的房地产企业，大部分销售额来自于二三线市场的布局，而这些地方很多城市并未实施限购政策。由此可以猜测，限购范围扩大到二三线城市将会造成这些城市楼市销售的低迷。

图一.1-5月各地区房地产数据同比增长走势图

同时从图一中可以看出，除部分一线地区销售出现负增长，房地产开发投资增幅放缓外，其他大部分省市的商品房销售面积的增长幅度与该地区的房地产开发投资完成额的增长幅度是成正比例关系的。而各地区住宅投资完成额对该区房地产开发投资完成额有很大的贡献。据统计数据显示，今年1－5月上海市商品房销售面积699．69万平方米，下降19．1%；其中房地产投资完成760．79亿元，比去年同期增长9．5%，但增幅比1－4月下降1．9个百分点。那也就是说要是后期限购城市范围扩大到二三线城市造成这些城市楼市销售的萎缩，销售萎缩影响了开发商供应的积极性进而抑制房地产投资增长速度。预计后期房地产新开工及投资增速或将出现明显回落。

后期投资出现回落将直接影响对螺纹钢、线材等建筑钢材的需求。国内生产的近50%的建筑钢材，都用于房地产市场，而钢材成本可以占据房产开发成本的15%-20%。据上海一家大型钢材贸易商的内部人士透露，根据他们观测的钢材物流运输的流向，北、上、广对建筑钢材的需求增长不多，但合肥、兰州等二线城市房产的开工量则远超过预期，库存下降很快。这些新开工及投资增速较快的二三线城市，不仅库存下降快，钢材价格和一线城市相比也创新高。以建筑钢材螺纹钢为例，图一中投资增长较快的新疆的乌鲁木齐、贵州的贵阳、云南的昆明等城市的螺纹钢创新高，据mysteel统计数据显示，7月22日，乌鲁木齐Φ20mmHRB335螺纹钢为5370元/吨，贵阳Φ20mmHRB335螺纹钢为5270元/吨，昆明Φ20mmHRB335螺纹钢为5000元/吨。而一线城市上海的Φ20mmHRB335螺纹钢为4730元/吨，相对于上述几个地区较弱些。

政策严格执行才是关键

下半年楼市调控的方向和力度已经明确，随着“限购令”等政策的全面出台，房产调控力度的不断加强，许多城市商品房销售量增速进一步减缓，销售量出现下滑，一定程度上会抑制后期房地产的投资。在抑投资、保供应的政策基调下，下半年开发商将面临更为严峻的销售压力，新房销售市场优惠力度或将进一步扩大。由于房地产是一个带动性作用非常强的行业，楼市低迷已经影响到装饰、家具、家用电器等一系列相关消费品行业。上半年经济数据显示，家具类零售额增长30%，回落8.5个百分点；家用电器和音像器材类零售额增长21.5%，回落7.3个百分点。

不过，政策有规律性，实施后一般要3-6个月才开始见效。同时政策效果还需取决于落实程度，尤其是限购政策将扩大到多少城市、能否严格执行、保障房建设任务能否保质保量按时完成等，这些都还有待观察。而且限购扩大，一些不缺钱的大型开发商可以将投资转向商业地产、旅游地产以及保障房等项目。另外今年还有1000万套保障房的硬任务，预计短期房地产投资不会出现大幅的回落。