1-5月土地出让金出现收缩下滑 保障房建设面临大考验

据莫尼塔(上海)投资发展有限公司的监测数据显示，1-5月128个城市土地出让金总额约6659亿元，相比去年同期下滑5%；住宅土地出让金约5193亿元，同比下滑14%。一线城市中，北京、上海受政策影响最大，1-5月土地出让金分别下滑56%和37%，深圳小幅下滑5%，但广州则大幅上涨119%。从住宅土地来看，一线城市下滑幅度更加明显，北京今年1-5月住宅土地出让金同比下滑了84%，上海则同比下滑了44%。

究其原因，笔者认为首先还是楼市调控政策的落实抑制了需求，使得开发商和消费者都处在观望阶段，楼市成交量下降。1-4月份全国商品房销售面积和销售额同比增长6.3%和13.3%，销售面积累积增速回落了8.6个百分点，4月单月的销售面积同比下降了10%。这就使得开发商回收资金开始放缓。同时国家又实施信贷政策，银行加速收紧企业信贷。随着商品房销售额持续萎缩，信贷又收紧，房地产企业面临的资金压力逐步显现，开发商对于楼市的预期已经从乐观转向为保守，拿地的热情减少，土地成交价格在低位徘徊，各地土地出让金收入急剧减少。

其次，目前的土地出让金下滑与政府的供地计划、推地量缩减有关联。各地调整土地供应结构，增加保障性住房用地，国有土地使用权出让收入相应减少。国土资源部公开数据显示，2011年，全国住房用地计划供应21.80万公顷，与2010年全国住房用地供应计划(18.47万公顷)和实际供地量(12.63万公顷)相比，分别增加18.5%和72.6%。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%，比去年提高2个百分点。保障性安居工程用地计划是7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划(6.58万公顷)和实际供地(3.24万公顷)相比，分别增加17.6%和138.9%。从以上的数据可以看出虽然2011年住房用地供应总量同比增加了72.6%，但远不及保障房这块138.9%的增长幅度。也就是说今年保障房供地总量加大，分摊了一部分商品房用地的供应量，减少了商品房的推地量，进而影响到土地的出让。

由此预计，若地方政府土地收入持续下降，那下半年供地量或有增加，但由于开发商资金压力不断加大，下半年土地成交金额料将维持较低水平，地方政府尤其是调控严厉城市的全年土地出让收入明显下滑基本定调。土地收入的下滑必然使保障房建设资金的投入受到影响。

保障房建设资金投入受限 资金难成主要障碍

保障房建设相关的三个问题：土地供应、巨额的资金需求、保障房的出售、分配。假设在土地供应能满足的情况下，暂且不谈保障房建好后的出售、分配问题，光资金缺乏就成为目前急需解决的问题。而国家审计署公布的19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果显示，建设资金不到位是保障房建设遇到的首要问题。按照中央部署，6月9日是各省公开保障房建设信息的最后期限，但仍有诸多省市未公布相关数据。按照计划，今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工，不过，住建部部长姜伟新9日表态，将此节点延至11月末，保障房开工期限放宽了一个月。但从部分城市今年以来保障房开工情况来看，成绩并不乐观，一些城市开工率不到三成。据调查发现，目前保障房开工率不高，既是项目进程自身规律使然，也与融资困难等因素有关。预计下半年各地将逐渐迎来开工高峰期，但资金难题依然是制约保障房建设的一大障碍。

当前保障性住房建设主要有两个资金来源，一是中央财政补助，二是地方各级政府的资金投入，地方政府需拿出土地出让金净收益的10%～20%用于保障房建设，另外，再加上动用有限的住房公积金增值净收益。同时还有金融及发债，也就是通过银行、保险、信托、社保、住房公积金融资等。

中国社科院前段时间发布的2011年房地产蓝皮书显示，“十一五”期间，地方政府过度依赖土地财政，全国土地出让成交总价款累计超过7万亿元，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%。如果今年全年土地出让收入明显下滑，那么典型城市的地方土地收入及相关房地产税收可能同比减少一半左右。目前中央有规定土地出让收入的70%都要用来建设保障房，受土地收入减少的影响，保障房建设资金来源将受到挤压。

根据规定，“十二五”期间要完成3600万套保障房的建设规模，全国城镇保障性住房覆盖面将达到20%左右，其中仅2011年就要开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。据官方测算，今年1000万套保障房建设所需投资在1.3万亿元到1.4万亿元之间。在今年1.3万亿的建设资金中，中央财政初步安排的资金为1030亿，前期已追加280亿，但这还远远不够。现在地方政府的土地收益也减少，相应的保障房资金也会减少，保障房的资金缺口加大。

1000万套目标能否如期完成？

地方政府土地出让金的下滑对地方政府财政收入产生一定的影响，地方政府收入的减少使得财政压力剧增，进而各地保障房建设资金投入受限，1000万套保障房目标能否如期完成有待观察。

而日前住建部又发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定。这样参照近期房地产的市场交易价格来评估，房价居高不下，无形中就提高了拆迁的成本，加重政府财政负担。进而不利于保障房的建设。

同时，由住建部推出的《混凝土结构设计规范》国家标准自7月1日起正式实施，其中规定，建筑工程将优先使用三级螺纹钢，逐步淘汰二级螺纹钢。目前我国市场上二级螺纹钢使用比例仍高达60%以上，如果以后这市场上60%的份额逐步转换成三级螺纹钢，而主流三级螺纹钢的报价约高于同规格二级螺纹钢200-300元/吨，那么这个新规定就会提升住房建设的成本，保障房建设成本同样会增加。这让本身就存在大量资金缺口的保障房建设雪上加霜。

其实，早在今年1000万套保障房的计划一出的时候，一些地方政府就表示难以完成，原因无非是土地问题、资金问题。有数据显示：自2006年以来，上海、北京、杭州、武汉、深圳等城市保障性计划无一完成。虽然中央已于地方政府签订了目标责任书，而现实的建设速度既没能赶上年初时制定的目标，同时又因建筑工期短、成本低，多地保障房出现了质量问题，从而让人不免又要呼吁放慢建设的脚步。如果地方政府无力解决保障房资金的难题，这是否预示着2011年保障房建设的目标存在着不能如期完成的可能性。保障房建设速度面临的“两难”折射出计划与现实的差距，让人不得不去回想，当初豪迈地写下规划时，是否考虑到实际操作的能力。

其实，保障房这块蛋糕要做大更要做好，一要防止完不成，二要防止一建了之。这一事关万千百姓的民生工程，不仅要完成“数量”，更要确保“品质”。保障房建设，最需要的还是地方政府的积极性。地方政府有积极性的事，他们总能想方设法的去完成。