统计局报告：住房消费超常增长4大负面效应
2005-08-26 00:00 来源： 我的钢铁 作者：mysteel
看点
看点一：房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。供给结构不合理主要表现在三个方面：一是房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺；二是房屋租赁市场还不完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题；三是房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。
看点二：考察房地产行业的发展，应该和居民的可支配收入联系起来，比较两者之间的增长速度是否匹配，如果增长速度不匹配，则可能使房地产增长不能持续，或居民用于房地产的支出大量挤占其他消费支出，形成畸形的消费结构。
看点三：根据有关定量分析，商品住宅需求(以城镇人口平均住宅销售额计算)主要由城镇人均可支配收入、城镇人均储蓄与房价水平决定，这三大因素对住宅需求的增长具备96.9%的解释能力。其中，收入每增长1%，可带来人均住宅销售额增长3.8%；储蓄增长与住宅需求增长之间现阶段体现为替代效应，储蓄少增1%，人均住宅销售额就多增1.9%；出人意料的是，房价每增长1%，人均住宅销售额也增长1%，表明现阶段住宅需求具有极大的刚性。
看点四：从供需双方的发展趋势看，居民住房巨大需求与供给结构的矛盾近几年内会持续存在。在宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，全国范围内房价的增长速度将会有所回落，并保持相对稳定，最终基本上和居民的收入水平相适应。
近两年由于住宅价格迅猛上扬，住房问题已经成为当前城市居民关心的热门问题。导致房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。
一、快速增长的住房消费产生四大挤出效应
1、抑制了居民的其它消费。一般而言，房地产价格的上涨将通过财富效应而刺激消费，这在许多发达国家均是如此。然而，我国房地产市场发展仅有数年历史，而且对房地产的需求有相当一部分是低利率和其他投资工具缺乏，而催生的储蓄需求与投资需求。由于预期房地产价格将会继续大幅上升，许多家庭抑制其它消费，以积攒首付款和支付月供款。过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求，绝大多数购房者纷纷削减了其它消费。因此，住房价格的居高不下，已成为挤占我国城镇居民其它消费的重要原因。
2、影响居民的安居乐业以及构建和谐社会的目标。众所周知，近几年我国居民收入差距不断扩大，而房价和消费增长过快，意味着收入的重新分配，其结果是财富进一步向少数高收入者，特别是房地产商手中集中，而其它居民和经营者收入则变相缩水。房价上涨会导致财富向购房者尤其是投机性购房者方面转移。据统计，我国城镇居民中真正具有置房能力的高收入户和最高收入户总共仅占19.6%；农村居民按纯收入5000元以上的户数仅占11.9%。
房价增长过快加剧的收入不平等，除了是消费及整个经济平稳较快增长的突出矛盾，也是构建经济发展必需的和谐社会的重要隐忧。目前，房地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业，为我国城市建设、经济发展和老百姓安居乐业、构建和谐社会做出了重大贡献，但是住房价格上涨过快，不仅造成大量中低收入家庭买不起房，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，许多中、低收入家庭望房兴叹。小康不小康，关键看住房。住房价格的过快上涨，已经影响到老百姓的安居乐业以及构建和谐社会目标的具体实现。
3、影响经济结构调整的速度，造成资源的浪费。2004年，部分城市的房价增幅过大过快，严重抑制了有效需求的持续增长。在这些城市的住房市场，已经形成了一个典型的二元结构：一是普通的市民，他们的收入水平低，已经失去购买住房的能力；另一个是高收入群体，其中没有购房的人已经很少，这些群体只是具有投资购房的需求。这样的二元结构市场是极度危险的。如果国家不实行强有力的调控，会导致一些大城市出现严重的房地产泡沫。过高的房价会使城市中新增加人口的生活条件恶化，同时也扭曲国民经济结构。
加剧产业结构不平衡和能源、资源高消耗及浪费。我国产业结构中最根本的问题就是工业特别是重工业比重过高。2004年，第二产业在三次产业中的比重占53.0%，明显超过一般国际最大比重标准，增长11.1%，增幅比速度加快的第一和第三产业仍分别高4.8和2.8个百分点；而重工业特别是钢铁和水泥等行业过度扩张的动力，在很大程度上来源于房价增长过快。目前，我国由价格等因素拉动的住宅建设，耗用的钢材占全国钢材用量的20%，钢材消耗比发达国家高10%-20%；水泥用量占全国总量的17.6%，每拌和1立方米混凝土比发达国家多消耗水泥80公斤。
能源、资源的高消耗和浪费，也是产业结构的突出问题。目前，我国能源利用率仅为33%，比国外先进水平低10个百分点，工业用水重复利用率为55%，比国外先进水平低25个百分点。而房价推动下的房地产粗放式经营方式，是能源、资源高消耗的重要原因。我国住宅建设过程中，耗能占总耗能的20%以上，耗水占城市用水的32%，我国既有城乡住宅建筑总量中节能住宅不足2%。
据统计，我国住宅和公共建筑对能源的消耗占到社会总能耗的28%，特别是在建造和使用过程中的严重浪费，与我国的国情很不适应。我国住宅建设是依靠资源消耗支撑起来的粗放型生产，不仅建设周期长，生产效率低，还直接带来能耗高，环保效益差，质量和性能差等问题。
4、影响农民收入稳定增长和城乡结构调整。去年农民收入的快速增长和投资增长的有效控制，标志着宏观调控取得明显成效和国民经济走向平稳较快发展。但房价增长过快对这两大标志性成果的影响仍十分突出。
首先，严重影响农民收入提高。农民收入增长稳定的主要支柱是工资性或转移劳动力收入，但其增长明显滞后。房价增长过快既加大劳动力转移成本和收入支出，直接减少农民工资性收入，又提高了劳动力转入难度，从妨碍劳动力转移速度上制约工资性收入提高。房价增长过快引致的农民收入特别是其工资性收入增长不稳和投资反弹风险，标明宏观调控成果的阶段性质和仍处于关键时期，也是宏观经济中最大的两个不确定因素。
第二，妨碍城乡结构的统筹。城市化加快是我国结构调整的重要内容。我国城镇化正处于加快发展的重要时期，并成为房地产发展主要是中长期发展的重要动力。但城市化加速，既包括从农村转移到城市居民数量的增多，也包括转移到城市居民的稳定性加强，而这两方面都有赖于居住的稳定。但房价增长过高，除了从加大劳动力转移成本和收入支出的角度抑制城市化进程，还等于将因此购房和租房能力下降的农村人口排斥在转移特别是稳定转移之外。如农村居民家庭基本按去年收入和全国商品房平均价格计算，即使没有其它任何开支，购买一套80平方米房屋，也需要30多年的收入积累。而北京、上海、广州等城市的房价更高，农民转移特别是稳定转移实现更加困难。
资源、能源的高消耗和浪费，也与城乡结构有关。与乡村经济具有二元性特征的城市对资源、能源的高消耗和浪费，除了它是非农产业特别是高耗能工业的聚集地的因素，还由于主要集中于城市的房地产等，在价格推动下扩张对资源、能源的过度消耗和浪费。目前房地产用地占城市用地的30%，而且其对土地资源的高消耗和浪费，不仅体现于土地圈占和囤积上，而且几乎贯穿于比重过高的大面积房屋、大量的空置商品房、居住外已购住宅的闲置等所有环节。
二、住房消费激增的主要助推因素
从更深的层次讲，房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展主要得益于国民经济持续快速健康的发展、人民收入水平的提高。1998年至2004年，我国国内生产总值年均增长8.2%；城镇居民人均可支配收入年均增长8.6%。2004年底，我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达12万亿元，客观上也具备了较强的消费能力。
1、城镇住房商品化改革成为住房市场活跃的加速器。1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加；另一方面，从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。
此外，房地产市场中的投机现象客观存在，在部分地方表现得十分突出。如在长三角部分城市，投机性购房占20%左右，少数区域个别楼盘甚至占60%以上。以上多种因素形成了住房市场的迅猛发展。
2、住房消费需求在实行市场化后得到猛烈释放。从我国的住宅消费水平看，20世纪90年代以前总体上处于较低水平。由于长期实行住宅福利分配制度，住宅消费与职工的收入水平和支付能力是脱节的。按照当时国家规定的住房标准，普通职工住宅属于一、二类，其中一类住宅每套建筑面积为45平方米以下，二类住宅每套建筑面积为52平方米以下。即使这样，仍有许多职工长年分不到住房，城市居民住房拥挤的状况长期得不到缓解。
住房商品化和市场化后，人们自己掏钱到市场上选购需要的住房，对大面积住房的渴望转眼之间可能成为现实了，于是长期被压抑的住房需求一下子猛烈释放，人们争相追求越来越大的套型，导致住房消费出现了一种非理性化的倾向。以北京地区多层住宅为例，过去，一公顷土地可盖200套左右的住房，居住人口可达约700人。现在户均面积大幅度增加，在容积率相同的情况下，一公顷土地仅可盖100套左右的住房，居住人口下降为约300人。这种情况大大增加了土地资源和能源的消耗。
据了解，世界上除美国以外的发达国家，人均住宅建筑面积大约都是35平方米左右，以三口之家测算，每户大约建筑面积为100平方米左右。但近年来我国许多城市的新建住宅面积远远超过这个数字，个别城市甚至很少建造每套150平方米以下的住房。这种不正常的现象，应引起我们的高度重视。
三、尽快建立适合国情的住房制度
1、硏究引导住宅合理消费的政策和措施。一方面要结合对房地产市场的宏观调控和稳定住宅价格的工作，提出适合国情的住宅合理消费方针及研究制定相关政策；另一方面，各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，严格控制低密度、高档住房的建设。大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。
2、加快构建住宅技术保障体系，加快研究制定住宅产业化的经济政策。通过税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励小套型、功能良好的经济适用住房的建设。加强对住宅产业化工作的领导和协调，确定住宅产业化的目标和工作步骤，统筹规划、明确重点，建立以市场为导向的推进机制。
3、积极引导居民住房的梯度消费。参考西方国家的做法，按居民的不同收入，实行分类供应的制度。对于高收入者，完全由市场供应，是纯商品化的供应；对中等收入者，政府通过土地供应、住房建设贷款、购房税费优惠等政策来调控，但仍是市场供应；对低收入者，让他们以市场价格租房，高出规定的部分由政府补贴，也属于市场化范围。也就是说，城市居民可以根据个人的收入状况，在市场上选购到合适的住房。通过梯度消费向住房条件的不断完善过渡。
4、完善住房保障体系。为了保证低收入家庭的住房需要，政府应该向最低收入家庭提供廉租住房，向较低收入家庭提供经济适用住房，或通过补贴、贷款等手段提高他们的住房支付能力，并建立社会性的住房保障体系。(本文系个人研究成果，不代表所在单位观点)
今后几年我国商品房需求潜力仍然可观
到2020年，我国人均CDP将超过3000美元，达到中等收入国家水平，人民的小康生活水平和富裕程度将显著提高。小康不小康，关键看住房，全面提高城乡居民的居住水平，在人均住房面积呈现大幅度增长的前提下，城乡居民的居住质量和居住环境得到明显改善和提高，将是决定最终实现小康居住目标的关键。
一、住房需求的量化分析
未来20年，我国的发展目标将从现在的低收入国家行列步人中等收人国家行列，人们的生活质量将达到相应的水平，因此，衡量全面小康的居住指标，就不能单纯以面积为单一指标，要从满足于基本生存需要发展到享受型需要，相关指标就关系到居住面积的增加、居住质量的提高、居住环境的改善等综合指标。因此，反映小康社会居住水平的指标将是一个综合指标体系。
1、定量预测。城镇--2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。平均每套住宅标准在120平方米左右，达到户均一套、人均一间的总体目标。农村--2010年人均住房建筑面积达到35平方米。2020年为40平方米左右。平均每套住宅占地面积不得大于140平方米。
从国际经验看，当人均住房面积大于25-30平方米时，这个国家的住房建设就从高速增长期进入了调整期，以提高居住舒适度和拆除、更新旧有建筑及满足新增家庭住房需求为主。随着我国经济的发展，居民可支配收入的水平逐渐提高，我国住房发展的重点将从提高住房面积转变为改善居住质量与环境，住房开始从生存型转向享受型，即全面提高居住功能质量、居住环境和现代化的配套设施条件等，住房开始变成实现自我价值、丰富居住生活和进行社交活动的场所，同时也是家庭财富的重要组成部分。
2、定性分析。今后几年，我国商品房需求潜力巨大，市场需求仍然处于快速增长的态势。第一、城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10%。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。第
三，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。
首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民5.4亿人，到实现全面小康的2020年，我国城市化水平将达到55%-60%，城镇居民将增加到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题.另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2004年末中国城镇居民人均住房面积为28.2平方米。初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。
其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20%要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20%的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。
二、支撑商品房旺销的主要因素
预计今后几年我国房地产业投资和销售快速增长的局面将不会改变，商品房仍将成为带动居民消费结构升级的主导产品。
从商品房三大需求方面来看：
一是我国取消福利分房后，每年新增家庭和新增人口对住房需求潜力巨大，特别是城市化以每年1.5%的速度发展，大量农转非人口对住房需求空间扩大。
二是各地二手房交易市场不断规范和完善，一、二级住房市场联动，将有效满足不同的购房需求。
三是较低的利率水平和储蓄负收益导致贷款买房自住的人增多，买房后准备靠出租房屋、以房养房的投资需求将扩大，买房后倒手卖出的投机购房者也大有人在。
1、城镇化进程的加快将增加市场需求。1998年以来，我国城镇化进程明显加快，城镇每年增加的非农业人口大都在800万-1000万人。城镇人口比重增幅较快。按照发展规划，到2005年底城市化水平将达到40%以上。每年将增加0.8%-1.0%，5年将增加4%-5%。据预测，到2020年，我国城市化水平将达到52%左右.
城市化水平的持续提高将带来城镇住房需求增加。主要反映在两个方面：一是，城镇新增非农业人口增加的住房需求，按照十五人均建筑面积22平方米的住房发展目标，每年新增人口的住房需求将在2亿平方米左右；二是，在城镇化的进程中，城镇流动人口将增加，这部分人的住房问题越来越突出，城镇流动人口的住房需求也需要考虑。
2、保值增值理念促进房地产市场需求。目前我国经济步入快速发展轨道，由于储蓄利率仍然偏低，居民的储蓄意愿将大大降低；加上长期低迷的股市，人们的投资意愿大多偏向房地产市场。在此环境下，无论是理论分析还是国际经验均表明，为了避免损失，人们会倾向于增加当期消费，或从银行抽出长期定期存款，转而进行其他保值增值的投资，如按揭贷款购买房地产或其他固定资产等。房地产本身具有保值增值特点，在通胀下，房地产的价格将上升，而且上升速度与幅度将大大高于通胀水平。
3、改善性住房将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10%。而随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房的趋势在未来几年应当能够持续保持。另外，由于近几年各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，也将使这部分需求保持稳定的增长。
供给状况近期内难以有大的改观。长期看，随着我国二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场的供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规模依然过大，房价上涨过快的前提下，房地产开发投资进一步加快是不现实的。
因此，从供需双方的发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。
关注：住房消费超常增长异象
1、住房消费支出超出了居民收入的增长速度
数据显示，1998年--2004年，城镇居民人均可支配收入平均增长8.6%，农村居民人均纯收入增长4.3%。而住宅销售的增长却超过30%，增速最低的2002年也达到23.1%。从城镇居民家庭看，人均住宅建筑面积由1998年的18.7平方米增加到2004年28.2平方米，增长50.8%；从农村居民家庭看，人均住房面积由1998年的23.3平方米增加到2004年27.9平方米，增长19.7%。初步测算。2004年，我国商品房销售额占城镇居民总收入的比重达20.3%，已经超过1999年美国的水平。假设城市居民的可支配收入以10%的速度增长，住宅销售以30%的速度增长，则到2006年，住宅销售总额占城市居民可支配收入的比重达到26.6%，该比重比2004年要高近一倍。
2、住房自有率比发达国家还要高
我国住房制度改革以前，城镇住宅的自有率很低，以公房为主。前几年，由于住房信贷政策的误导，银行的超低利率及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量支付能力弱的民众纷纷进入房地产市场，导致房地产市场才发展几年就远远超过了国外发展几百年的市场。
从英国的经验来看，经过政府近200年的政策干预，住房自有率维持在60%-70%。这对解决低收入家庭的居住问题起到了良好的调控作用，同时也降低了对新建住宅的需求。我国在政策取向上，缺乏对租赁住房的引导，导致居民片面追求自有住房。经过房改，许多居民拥有了自己的住宅。据统计，我国城镇82%左右的居民已拥有自己的住房，而发达的市场经济国家个人住房拥有率，法国与德国仅30%-40%，美国仅68%，已经超过了美国。
3、住房消费需求脱离居民收入水平
一是城镇职工住宅进入换代期，不少城镇职工开始将原来的房改房或卖或租，然后买自己满意的商品房；二是不少先富起来的城乡居民，开始普遍购置第二套住宅；三是城市化步伐的加快，使房地产市场获得新的需求动力；四是房地产成为不少城市居民的新投资工具，这四大需求在近几年成为住房消费不可逆转的新热点。
2001年以来，我国的房地产行业连续四年出现高速增长的势头，不仅房地产投资大幅度增长，而且销售形势也非常喜人，在价格不断攀升的同时，很多城市商品房销售面积大于竣工面积，空置率下降。但部分城市房地产市场的价格明显脱离了一般城市居民的收入水平。
4、消费误导引发居民住房超前消费
由于受传统消费观念的影响，加上舆论宣传的推波助澜，使部分市民在住宅投资上超前消费、攀比消费，片面追求超大、超豪华的住宅，大大超过了个人经济承受能力，多数居民往往难以无法将有房住和拥有住宅区分开。人人有房住，并不意味着户户拥有住宅产权。长至以往，形成了我国住宅消费形式的单一化，观念上的陈旧化。
人均居住面积的发展，有一个限度，并不是越大越好。以德国为例，德国人在1987年户均面积达到100平方米，当达到120平方米时又出现回归，退回到100平方米左右。根据这个规律，中国的人均居住面积，也将在达到一定的水平之后，停滞不前。而中国人口在2035年左右，将开始负增长。人口的逐渐减少，决定了房地产业必将在未来某一个时期盛极而衰。
5、农村住房消费存在挤出效应
据调查，目前农民消费支出的先后次序是：建房、子女教育、婚嫁、家用电器和日常消费品。建房与装修房屋仍是农民消费的首要选择。与城镇居民一样，逐渐富裕起来的农民在住房消费方面的支出也不断增大，居住质量、居住条件改善在农村居民提高生活消费水平的目标中始终占有重要的地位。2004年农村居民人均用于居住类消费支出由1999年的203.6元提高到297.2元，增长46%，可见，新的一轮建房与装修房屋热已在农村兴起。
据调查，随着农村居民改善居住环境的愿望越来越高，未来5年将有14%的家庭准备购买新房，户均支出约11万元，平均每年增长7.4%。有14.6%的家庭准备装修住宅，户均支出约2万元。由于住房支出仍是今后农民消费的重要部分，这一趋势将会挤占农民其它消费份额。
通过上述分析，应该看到，当农民将建房作为首选消费时，将会明显减弱在其他方面的消费。这种消费行为如果不变化，将很难形成城乡之间消费热点的转化。
作者：国家统计局 严先溥 （上海证券报）
看点一：房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。供给结构不合理主要表现在三个方面：一是房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺；二是房屋租赁市场还不完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题；三是房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。
看点二：考察房地产行业的发展，应该和居民的可支配收入联系起来，比较两者之间的增长速度是否匹配，如果增长速度不匹配，则可能使房地产增长不能持续，或居民用于房地产的支出大量挤占其他消费支出，形成畸形的消费结构。
看点三：根据有关定量分析，商品住宅需求(以城镇人口平均住宅销售额计算)主要由城镇人均可支配收入、城镇人均储蓄与房价水平决定，这三大因素对住宅需求的增长具备96.9%的解释能力。其中，收入每增长1%，可带来人均住宅销售额增长3.8%；储蓄增长与住宅需求增长之间现阶段体现为替代效应，储蓄少增1%，人均住宅销售额就多增1.9%；出人意料的是，房价每增长1%，人均住宅销售额也增长1%，表明现阶段住宅需求具有极大的刚性。
看点四：从供需双方的发展趋势看，居民住房巨大需求与供给结构的矛盾近几年内会持续存在。在宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，全国范围内房价的增长速度将会有所回落，并保持相对稳定，最终基本上和居民的收入水平相适应。
近两年由于住宅价格迅猛上扬，住房问题已经成为当前城市居民关心的热门问题。导致房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。
一、快速增长的住房消费产生四大挤出效应
1、抑制了居民的其它消费。一般而言，房地产价格的上涨将通过财富效应而刺激消费，这在许多发达国家均是如此。然而，我国房地产市场发展仅有数年历史，而且对房地产的需求有相当一部分是低利率和其他投资工具缺乏，而催生的储蓄需求与投资需求。由于预期房地产价格将会继续大幅上升，许多家庭抑制其它消费，以积攒首付款和支付月供款。过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求，绝大多数购房者纷纷削减了其它消费。因此，住房价格的居高不下，已成为挤占我国城镇居民其它消费的重要原因。
2、影响居民的安居乐业以及构建和谐社会的目标。众所周知，近几年我国居民收入差距不断扩大，而房价和消费增长过快，意味着收入的重新分配，其结果是财富进一步向少数高收入者，特别是房地产商手中集中，而其它居民和经营者收入则变相缩水。房价上涨会导致财富向购房者尤其是投机性购房者方面转移。据统计，我国城镇居民中真正具有置房能力的高收入户和最高收入户总共仅占19.6%；农村居民按纯收入5000元以上的户数仅占11.9%。
房价增长过快加剧的收入不平等，除了是消费及整个经济平稳较快增长的突出矛盾，也是构建经济发展必需的和谐社会的重要隐忧。目前，房地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业，为我国城市建设、经济发展和老百姓安居乐业、构建和谐社会做出了重大贡献，但是住房价格上涨过快，不仅造成大量中低收入家庭买不起房，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，许多中、低收入家庭望房兴叹。小康不小康，关键看住房。住房价格的过快上涨，已经影响到老百姓的安居乐业以及构建和谐社会目标的具体实现。
3、影响经济结构调整的速度，造成资源的浪费。2004年，部分城市的房价增幅过大过快，严重抑制了有效需求的持续增长。在这些城市的住房市场，已经形成了一个典型的二元结构：一是普通的市民，他们的收入水平低，已经失去购买住房的能力；另一个是高收入群体，其中没有购房的人已经很少，这些群体只是具有投资购房的需求。这样的二元结构市场是极度危险的。如果国家不实行强有力的调控，会导致一些大城市出现严重的房地产泡沫。过高的房价会使城市中新增加人口的生活条件恶化，同时也扭曲国民经济结构。
加剧产业结构不平衡和能源、资源高消耗及浪费。我国产业结构中最根本的问题就是工业特别是重工业比重过高。2004年，第二产业在三次产业中的比重占53.0%，明显超过一般国际最大比重标准，增长11.1%，增幅比速度加快的第一和第三产业仍分别高4.8和2.8个百分点；而重工业特别是钢铁和水泥等行业过度扩张的动力，在很大程度上来源于房价增长过快。目前，我国由价格等因素拉动的住宅建设，耗用的钢材占全国钢材用量的20%，钢材消耗比发达国家高10%-20%；水泥用量占全国总量的17.6%，每拌和1立方米混凝土比发达国家多消耗水泥80公斤。
能源、资源的高消耗和浪费，也是产业结构的突出问题。目前，我国能源利用率仅为33%，比国外先进水平低10个百分点，工业用水重复利用率为55%，比国外先进水平低25个百分点。而房价推动下的房地产粗放式经营方式，是能源、资源高消耗的重要原因。我国住宅建设过程中，耗能占总耗能的20%以上，耗水占城市用水的32%，我国既有城乡住宅建筑总量中节能住宅不足2%。
据统计，我国住宅和公共建筑对能源的消耗占到社会总能耗的28%，特别是在建造和使用过程中的严重浪费，与我国的国情很不适应。我国住宅建设是依靠资源消耗支撑起来的粗放型生产，不仅建设周期长，生产效率低，还直接带来能耗高，环保效益差，质量和性能差等问题。
4、影响农民收入稳定增长和城乡结构调整。去年农民收入的快速增长和投资增长的有效控制，标志着宏观调控取得明显成效和国民经济走向平稳较快发展。但房价增长过快对这两大标志性成果的影响仍十分突出。
首先，严重影响农民收入提高。农民收入增长稳定的主要支柱是工资性或转移劳动力收入，但其增长明显滞后。房价增长过快既加大劳动力转移成本和收入支出，直接减少农民工资性收入，又提高了劳动力转入难度，从妨碍劳动力转移速度上制约工资性收入提高。房价增长过快引致的农民收入特别是其工资性收入增长不稳和投资反弹风险，标明宏观调控成果的阶段性质和仍处于关键时期，也是宏观经济中最大的两个不确定因素。
第二，妨碍城乡结构的统筹。城市化加快是我国结构调整的重要内容。我国城镇化正处于加快发展的重要时期，并成为房地产发展主要是中长期发展的重要动力。但城市化加速，既包括从农村转移到城市居民数量的增多，也包括转移到城市居民的稳定性加强，而这两方面都有赖于居住的稳定。但房价增长过高，除了从加大劳动力转移成本和收入支出的角度抑制城市化进程，还等于将因此购房和租房能力下降的农村人口排斥在转移特别是稳定转移之外。如农村居民家庭基本按去年收入和全国商品房平均价格计算，即使没有其它任何开支，购买一套80平方米房屋，也需要30多年的收入积累。而北京、上海、广州等城市的房价更高，农民转移特别是稳定转移实现更加困难。
资源、能源的高消耗和浪费，也与城乡结构有关。与乡村经济具有二元性特征的城市对资源、能源的高消耗和浪费，除了它是非农产业特别是高耗能工业的聚集地的因素，还由于主要集中于城市的房地产等，在价格推动下扩张对资源、能源的过度消耗和浪费。目前房地产用地占城市用地的30%，而且其对土地资源的高消耗和浪费，不仅体现于土地圈占和囤积上，而且几乎贯穿于比重过高的大面积房屋、大量的空置商品房、居住外已购住宅的闲置等所有环节。
二、住房消费激增的主要助推因素
从更深的层次讲，房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展主要得益于国民经济持续快速健康的发展、人民收入水平的提高。1998年至2004年，我国国内生产总值年均增长8.2%；城镇居民人均可支配收入年均增长8.6%。2004年底，我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达12万亿元，客观上也具备了较强的消费能力。
1、城镇住房商品化改革成为住房市场活跃的加速器。1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加；另一方面，从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。
此外，房地产市场中的投机现象客观存在，在部分地方表现得十分突出。如在长三角部分城市，投机性购房占20%左右，少数区域个别楼盘甚至占60%以上。以上多种因素形成了住房市场的迅猛发展。
2、住房消费需求在实行市场化后得到猛烈释放。从我国的住宅消费水平看，20世纪90年代以前总体上处于较低水平。由于长期实行住宅福利分配制度，住宅消费与职工的收入水平和支付能力是脱节的。按照当时国家规定的住房标准，普通职工住宅属于一、二类，其中一类住宅每套建筑面积为45平方米以下，二类住宅每套建筑面积为52平方米以下。即使这样，仍有许多职工长年分不到住房，城市居民住房拥挤的状况长期得不到缓解。
住房商品化和市场化后，人们自己掏钱到市场上选购需要的住房，对大面积住房的渴望转眼之间可能成为现实了，于是长期被压抑的住房需求一下子猛烈释放，人们争相追求越来越大的套型，导致住房消费出现了一种非理性化的倾向。以北京地区多层住宅为例，过去，一公顷土地可盖200套左右的住房，居住人口可达约700人。现在户均面积大幅度增加，在容积率相同的情况下，一公顷土地仅可盖100套左右的住房，居住人口下降为约300人。这种情况大大增加了土地资源和能源的消耗。
据了解，世界上除美国以外的发达国家，人均住宅建筑面积大约都是35平方米左右，以三口之家测算，每户大约建筑面积为100平方米左右。但近年来我国许多城市的新建住宅面积远远超过这个数字，个别城市甚至很少建造每套150平方米以下的住房。这种不正常的现象，应引起我们的高度重视。
三、尽快建立适合国情的住房制度
1、硏究引导住宅合理消费的政策和措施。一方面要结合对房地产市场的宏观调控和稳定住宅价格的工作，提出适合国情的住宅合理消费方针及研究制定相关政策；另一方面，各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，严格控制低密度、高档住房的建设。大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。
2、加快构建住宅技术保障体系，加快研究制定住宅产业化的经济政策。通过税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励小套型、功能良好的经济适用住房的建设。加强对住宅产业化工作的领导和协调，确定住宅产业化的目标和工作步骤，统筹规划、明确重点，建立以市场为导向的推进机制。
3、积极引导居民住房的梯度消费。参考西方国家的做法，按居民的不同收入，实行分类供应的制度。对于高收入者，完全由市场供应，是纯商品化的供应；对中等收入者，政府通过土地供应、住房建设贷款、购房税费优惠等政策来调控，但仍是市场供应；对低收入者，让他们以市场价格租房，高出规定的部分由政府补贴，也属于市场化范围。也就是说，城市居民可以根据个人的收入状况，在市场上选购到合适的住房。通过梯度消费向住房条件的不断完善过渡。
4、完善住房保障体系。为了保证低收入家庭的住房需要，政府应该向最低收入家庭提供廉租住房，向较低收入家庭提供经济适用住房，或通过补贴、贷款等手段提高他们的住房支付能力，并建立社会性的住房保障体系。(本文系个人研究成果，不代表所在单位观点)
今后几年我国商品房需求潜力仍然可观
到2020年，我国人均CDP将超过3000美元，达到中等收入国家水平，人民的小康生活水平和富裕程度将显著提高。小康不小康，关键看住房，全面提高城乡居民的居住水平，在人均住房面积呈现大幅度增长的前提下，城乡居民的居住质量和居住环境得到明显改善和提高，将是决定最终实现小康居住目标的关键。
一、住房需求的量化分析
未来20年，我国的发展目标将从现在的低收入国家行列步人中等收人国家行列，人们的生活质量将达到相应的水平，因此，衡量全面小康的居住指标，就不能单纯以面积为单一指标，要从满足于基本生存需要发展到享受型需要，相关指标就关系到居住面积的增加、居住质量的提高、居住环境的改善等综合指标。因此，反映小康社会居住水平的指标将是一个综合指标体系。
1、定量预测。城镇--2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。平均每套住宅标准在120平方米左右，达到户均一套、人均一间的总体目标。农村--2010年人均住房建筑面积达到35平方米。2020年为40平方米左右。平均每套住宅占地面积不得大于140平方米。
从国际经验看，当人均住房面积大于25-30平方米时，这个国家的住房建设就从高速增长期进入了调整期，以提高居住舒适度和拆除、更新旧有建筑及满足新增家庭住房需求为主。随着我国经济的发展，居民可支配收入的水平逐渐提高，我国住房发展的重点将从提高住房面积转变为改善居住质量与环境，住房开始从生存型转向享受型，即全面提高居住功能质量、居住环境和现代化的配套设施条件等，住房开始变成实现自我价值、丰富居住生活和进行社交活动的场所，同时也是家庭财富的重要组成部分。
2、定性分析。今后几年，我国商品房需求潜力巨大，市场需求仍然处于快速增长的态势。第一、城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10%。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。第
三，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。
首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民5.4亿人，到实现全面小康的2020年，我国城市化水平将达到55%-60%，城镇居民将增加到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题.另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2004年末中国城镇居民人均住房面积为28.2平方米。初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。
其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20%要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20%的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。
二、支撑商品房旺销的主要因素
预计今后几年我国房地产业投资和销售快速增长的局面将不会改变，商品房仍将成为带动居民消费结构升级的主导产品。
从商品房三大需求方面来看：
一是我国取消福利分房后，每年新增家庭和新增人口对住房需求潜力巨大，特别是城市化以每年1.5%的速度发展，大量农转非人口对住房需求空间扩大。
二是各地二手房交易市场不断规范和完善，一、二级住房市场联动，将有效满足不同的购房需求。
三是较低的利率水平和储蓄负收益导致贷款买房自住的人增多，买房后准备靠出租房屋、以房养房的投资需求将扩大，买房后倒手卖出的投机购房者也大有人在。
1、城镇化进程的加快将增加市场需求。1998年以来，我国城镇化进程明显加快，城镇每年增加的非农业人口大都在800万-1000万人。城镇人口比重增幅较快。按照发展规划，到2005年底城市化水平将达到40%以上。每年将增加0.8%-1.0%，5年将增加4%-5%。据预测，到2020年，我国城市化水平将达到52%左右.
城市化水平的持续提高将带来城镇住房需求增加。主要反映在两个方面：一是，城镇新增非农业人口增加的住房需求，按照十五人均建筑面积22平方米的住房发展目标，每年新增人口的住房需求将在2亿平方米左右；二是，在城镇化的进程中，城镇流动人口将增加，这部分人的住房问题越来越突出，城镇流动人口的住房需求也需要考虑。
2、保值增值理念促进房地产市场需求。目前我国经济步入快速发展轨道，由于储蓄利率仍然偏低，居民的储蓄意愿将大大降低；加上长期低迷的股市，人们的投资意愿大多偏向房地产市场。在此环境下，无论是理论分析还是国际经验均表明，为了避免损失，人们会倾向于增加当期消费，或从银行抽出长期定期存款，转而进行其他保值增值的投资，如按揭贷款购买房地产或其他固定资产等。房地产本身具有保值增值特点，在通胀下，房地产的价格将上升，而且上升速度与幅度将大大高于通胀水平。
3、改善性住房将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10%。而随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房的趋势在未来几年应当能够持续保持。另外，由于近几年各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，也将使这部分需求保持稳定的增长。
供给状况近期内难以有大的改观。长期看，随着我国二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场的供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规模依然过大，房价上涨过快的前提下，房地产开发投资进一步加快是不现实的。
因此，从供需双方的发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。
关注：住房消费超常增长异象
1、住房消费支出超出了居民收入的增长速度
数据显示，1998年--2004年，城镇居民人均可支配收入平均增长8.6%，农村居民人均纯收入增长4.3%。而住宅销售的增长却超过30%，增速最低的2002年也达到23.1%。从城镇居民家庭看，人均住宅建筑面积由1998年的18.7平方米增加到2004年28.2平方米，增长50.8%；从农村居民家庭看，人均住房面积由1998年的23.3平方米增加到2004年27.9平方米，增长19.7%。初步测算。2004年，我国商品房销售额占城镇居民总收入的比重达20.3%，已经超过1999年美国的水平。假设城市居民的可支配收入以10%的速度增长，住宅销售以30%的速度增长，则到2006年，住宅销售总额占城市居民可支配收入的比重达到26.6%，该比重比2004年要高近一倍。
2、住房自有率比发达国家还要高
我国住房制度改革以前，城镇住宅的自有率很低，以公房为主。前几年，由于住房信贷政策的误导，银行的超低利率及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量支付能力弱的民众纷纷进入房地产市场，导致房地产市场才发展几年就远远超过了国外发展几百年的市场。
从英国的经验来看，经过政府近200年的政策干预，住房自有率维持在60%-70%。这对解决低收入家庭的居住问题起到了良好的调控作用，同时也降低了对新建住宅的需求。我国在政策取向上，缺乏对租赁住房的引导，导致居民片面追求自有住房。经过房改，许多居民拥有了自己的住宅。据统计，我国城镇82%左右的居民已拥有自己的住房，而发达的市场经济国家个人住房拥有率，法国与德国仅30%-40%，美国仅68%，已经超过了美国。
3、住房消费需求脱离居民收入水平
一是城镇职工住宅进入换代期，不少城镇职工开始将原来的房改房或卖或租，然后买自己满意的商品房；二是不少先富起来的城乡居民，开始普遍购置第二套住宅；三是城市化步伐的加快，使房地产市场获得新的需求动力；四是房地产成为不少城市居民的新投资工具，这四大需求在近几年成为住房消费不可逆转的新热点。
2001年以来，我国的房地产行业连续四年出现高速增长的势头，不仅房地产投资大幅度增长，而且销售形势也非常喜人，在价格不断攀升的同时，很多城市商品房销售面积大于竣工面积，空置率下降。但部分城市房地产市场的价格明显脱离了一般城市居民的收入水平。
4、消费误导引发居民住房超前消费
由于受传统消费观念的影响，加上舆论宣传的推波助澜，使部分市民在住宅投资上超前消费、攀比消费，片面追求超大、超豪华的住宅，大大超过了个人经济承受能力，多数居民往往难以无法将有房住和拥有住宅区分开。人人有房住，并不意味着户户拥有住宅产权。长至以往，形成了我国住宅消费形式的单一化，观念上的陈旧化。
人均居住面积的发展，有一个限度，并不是越大越好。以德国为例，德国人在1987年户均面积达到100平方米，当达到120平方米时又出现回归，退回到100平方米左右。根据这个规律，中国的人均居住面积，也将在达到一定的水平之后，停滞不前。而中国人口在2035年左右，将开始负增长。人口的逐渐减少，决定了房地产业必将在未来某一个时期盛极而衰。
5、农村住房消费存在挤出效应
据调查，目前农民消费支出的先后次序是：建房、子女教育、婚嫁、家用电器和日常消费品。建房与装修房屋仍是农民消费的首要选择。与城镇居民一样，逐渐富裕起来的农民在住房消费方面的支出也不断增大，居住质量、居住条件改善在农村居民提高生活消费水平的目标中始终占有重要的地位。2004年农村居民人均用于居住类消费支出由1999年的203.6元提高到297.2元，增长46%，可见，新的一轮建房与装修房屋热已在农村兴起。
据调查，随着农村居民改善居住环境的愿望越来越高，未来5年将有14%的家庭准备购买新房，户均支出约11万元，平均每年增长7.4%。有14.6%的家庭准备装修住宅，户均支出约2万元。由于住房支出仍是今后农民消费的重要部分，这一趋势将会挤占农民其它消费份额。
通过上述分析，应该看到，当农民将建房作为首选消费时，将会明显减弱在其他方面的消费。这种消费行为如果不变化，将很难形成城乡之间消费热点的转化。
作者：国家统计局 严先溥 （上海证券报）
