2005年四川房地产市场价格走势报告
2004年，在我省国民经济的较快发展中，房地产业投资的增长发挥了积极的作用，同时房地产市场价格也出现了20世纪90年代末以来的首次快速上涨，且涨幅在今年年初进一步提高。至2005年4月份，我省房屋销售价格涨幅超过10%，达到11.5%，超过了全国的平均涨幅，尤其是成都房价涨幅在全国35个大中城市排位靠前，引起了党政领导的高度重视和社会各界的普遍关注。5、6月份，随着国家一系列引导发展、稳定房价的宏观调控措施的陆续出台，我省房价涨幅逐步回落，市场开发和购买行为逐渐从狂热趋于观望。当前我省房地产业将怎样发展？房地产业市场价格将何去何从？显然，关注当前房地产业市场价格的变动，将有利于商家对房地产业的合理投资开发，有利于消费者的理性购房行为，有利于各级政府及相关部门制定符合实际的政策措施，从而进一步我促进省房地产业持续健康地发展。
一、本轮房价快速上涨概况及市场背景
进入21世纪，我省的市场房价与全国一样，基本保持平稳运行的态势。2001~2003年，全省房屋销售价格同比涨幅分别为1.5%、1.0%和1.6%，其中商品房住宅销售价格同比涨幅分别为1.7%、0.4%和2.4%，基本都在1%~2%范围内小幅波动。但是，在价格平稳运行的同时，房地产投资却连年大幅度增长，房地产市场逐渐从平稳走向过热，蕴含着较大的市场风险。
（一）本轮房价的快速上涨始于2003年4季度，历时一年半，累计涨幅达到12.2%。据调查， 2003年三季度我省房屋销售价格指数仅仅为100.9，其中商品房住宅销售价格指数也只有102.5，即与上年同期相比，价格水平仅分别上涨了0.9%和2.5%。但是从2003年四季度开始，我省房地产价格水平明显大幅度走高，至2005年一年半的时间里，房屋销售价格指数平均每季度提高了2.5个百分点，商品房住宅销售价格指数平均每季度提高了1.4个百分点，明显超过同期居民消费价格水平上涨的幅度。
（二）2003年前四川的房地产投资连年大幅增长，为本轮房地产价格高涨埋下了伏笔。实际上在2003年前房地产价格平稳运行的同时，由于四川的房地产投资随经济的快速发展连年大幅度增长，房地产市场过热的苗头已开始有所显露。据2004年《四川统计年鉴》资料，1999~2003年，四川房地产开发投资额从142.5亿元增加到450.87亿元，年均增加77亿元，增长25.9%，其中2003年比2002年增加106亿元，增长30.9%。房地产业是资金密集型产业，投资的过热使市场风险逐步聚集，加上房地产开发的高档化趋势带来的市场供求结构失衡，引发了局部房产泡沫隐患和中低收入居民购房需求难的矛盾。
（三）亚洲“金融风波”后的刺激消费、扩大内需的政策，激发了住房消费需求的较快增长，为本轮房地产热的快速升温提供了机遇。20世纪90年代初，我国曾一度出现了比较严重的通货膨胀，固定资产投资增速加快，房地产投资也快速增长，房价大幅攀升，房地产热迅速升温。为了给市场降温，控制房地产投资，平稳房价，国家出台了史称“16条”的宏观调控措施，包括加强房地产市场宏观管理、加强金融调控、控制信贷规模，清理在建项目、严格控制新建项目，防止物价过快上涨，推进物价改革等等。达到了包括调控房地产市场在内的经济“软着陆”的目的。同时受20世纪90年代后期亚洲“金融风波”的影响，国内消费市场低迷，房地产也处于低谷状态。为了使市场尽快复苏，国家出台了包括降息、鼓励按揭房贷等刺激消费、扩大内需的政策；加之实施房改到位，彻底变福利分房为货币化，福利房允许上市交易，职工改善住房需求增大；而大中城市放宽准入政策，通过购买商品房换取市民待遇。所有这些政策措施都激发了住房消费需求扩张，使房地产市场快步走出低谷，进入了快速发展的有利时期。与此同时，部分投资者和投机者也看好房地产市场的发展前景，致使大量资金涌入房地产市场，造成了住房现实需求急剧放大的假象。
（四）住房消费需求的迅速扩张，无疑也为房地产投资开发提高的成本的转移，开启了“泻洪”的闸门。一方面，经营性土地由过去的出让、转让方式向市场化方向的“招、拍、挂”制度转变，在有效规避了暗箱操作的腐败风险同时，也进一步体现了稀缺资源的价值，土地交易价格首先于2003年四季度出现台阶式的上涨。据调查，2003年四季度全省土地交易价格同比上涨17.2%，涨幅比三季度提高16.0个百分点，其中居民住宅用地价格同比上涨28.9%，涨幅比三季度提高27.3个百分点。此后在2004年间的一至四季度，全省土地交易价格同比涨幅始终保持在两位数以上，分别为12.3%、15.7%、11.7%和13.0%，其中居民住宅用地价格分别同比上涨了19.1%、22.0%、11.3%和18.0%。到2005年一季度，涨幅才回落到两位数以下。
另一方面，随着固定资产投资的过快发展，致使投资品供求关系紧张，拉动了建筑材料价格的急剧上涨，房地产开发的成本明显提高。其中尤其是钢材的价格上涨幅度较大，从2003年三季度开始，全省钢材价格的同比涨幅一直保持在两位数以上（见图2）。
据测算，
2004年由于土地和建材价格上涨，使全省房地产开发成本平均提高近10%，且基本通过房屋销售价格的上涨而得以消化。
二、今年上半年四川房地产价格变动的主要特征
价格涨幅由继续攀升转变为逐步回落，是今年上半年四川房地产市场价格变动的基本特征。为了控制房地产投资过快增长，改变固定资产投资过热的状况，国家出台了一系列综合措施，包括提高存款准备金率、控制房地产贷款规模、提高房地产开发项目资本金比例等金融政策和清理整顿开发区、限制高档物业用地等新的土地政策，等等。尤其是今年五月份国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知，
（一）商品房销售价格总体上继续呈上涨态势，但近期涨幅有所回落。上半年，四川商品房销售价格继续呈大幅度上涨态势，指数达到110.0，涨幅比上年同期提高
4.8个百分点。分月看，1~7月全省商品房价格指数分别为：110.5、108.5、110.3、112.3、109.8、108.5和107.8，
4月份价格上涨幅度达到最高，受5月份国家宏观调控政策影响，后三个月的价格上涨幅度逐步趋缓，7月份的价格涨幅比4月份回落4.5个百分点。
在商品房中，上半年全省住宅类销售价格同比上涨11.9%，非住宅类同比上涨3.7%。各类住宅中，经济适用房的价格同比上涨幅度最大，为12.9%，普通住宅上涨 12.1%，高档住宅销售价格上涨 10.2%（其中，别墅和高档公寓价格分别上涨 8.3%和12.4%）。从1~7月这三类商品住宅价格变动的趋势来看，目前全省经济适用房价格的同比涨幅落差最大，7月份的价格同比涨幅已经回落到1.2%；高档住宅销售价格次之，7月份的价格涨幅比4月份回落7.5个百分点；而普通住宅价格涨幅回落的幅度还比较小（见图3），7月份的价格涨幅仅比4月份回落了4.9个百分点，价格同比涨幅仍然达到9.8%。
在非住宅类中，上半年全省的办公楼和商业娱乐用房销售价格分别同比上涨了5.0%和3.8%。从平均价格来看，全省上半年商品房每平方米销售价格为
2139.3元，其中住宅平均价格每平方米为1556.9元，非住宅每平方米为4417.4元。
（二）二手房销售价格涨幅低于商品房2.6个百分点，回落时间比商品房提前一个月，但回落涨幅要小于商品房。上半年，在商品住宅一级市场稳步发展、价格持续上涨的带动下，全省二手房交易价格同比上涨7.4%，比上半年全省商品房销售价格上涨的势头弱一些，且涨幅也比上年同期降低了1.9个百分点。其中，二手房住宅交易价格同比上涨8.5%，非住宅上涨1.6%。分月看，1~7月全省的二手房住宅交易价格同比分别上涨了9.0%、10.5%、11.5%、10.3%、5.1%、4.7%和6.6%，呈现明显的先升后落的特征：
1~3月二手房住宅交易价格逐月上涨，三月份涨幅达到最高，从4月份开始，受各种稳定房价政策影响，全省二手房住宅交易价格涨幅逐步回归，6月份涨幅仅为4.7%，涨幅比3月份回落了6.8个百分点。但是，7月份全省的二手房住宅交易价格涨幅又略微有所反弹，涨幅比6月份提高1.9个百分点。
（三）土地交易价格继续保持上升态势，但涨幅比上年同期明显回落。今年上半年，我省土地交易价格在上年大幅上涨的基础上继续保持上升态势，价格指数为107.6，涨幅比上年同期回落6.4个百分点。分季度来看，今年以来我省土地交易价格上涨水平回落的幅度明显扩大：一季度我省土地交易价格同比上涨7.9%,涨幅比上年同期回落了4.4个百分点;二季度同比上涨7.2%,涨幅比上年同期回落了
8.5个百分点，回落幅度扩大4.1个百分点。在上半年调查的四大类土地交易价格中：居民住宅用地价格同比上涨8.0%，工业仓储用地价格上涨9.6%，商业旅游娱乐用地和其它用地也分别上涨了6.5%和5.6%。从价格来看，上半年全省土地交易平均价格为每亩47.3万元，其中居住用地价格每亩34.8万元。
（四）房屋租赁和物业管理价格继续保持稳定态势。2004年，全省房屋租赁价格没有随销售市场出现大幅度的上涨，全年价格水平仅同比上涨1.4%。今年上半年，全省房屋租赁价格继续维持平稳发展趋势，与上年同期同比，价格水平不变，指数为100.0。从调查的五个大类价格看，除工业仓储用房租赁价格下降6.7%以外，其余四大类价格均有不同程度的小幅上升,其中：全省住宅租赁价格同比上涨0.3%，办公楼上涨1.5%，商业用房价格上涨0.1%，只有其它用房的价格同比上涨了5.5%稍高一些。
物业管理价格水平也与上年同期基本持平，指数为99.9。分类来看，除住宅类价格微降0.3%以及办公楼价格上涨1.8%以外，商业娱乐用房和工业仓储用房的价格均与上年同期持平。上半年，全省的物业管理平均价格为每平方米1.2元，其中住宅均价为每平方米0.6元，办公楼、商业及娱乐用房、工业仓储用房每平方米分别均为2.4元。
三、当前四川房地产市场发展的基本态势
下一步四川房地产市场价格将如何变动，是保持稳定的上涨还是会有所下降，这是目前社会各界普遍关注的焦点，由此观望心理产生的市场行为，决定了目前的房地产市场价格处于博弈的状态。
（一）成都市场的新建商品住房在近期内已失去了价位的优势，销售面积明显下降。成都市是全省房地产市场的重心，无论是开发投资还是销售总额，其比重均占全省的一半以上。主要原因除了适宜人居的环境和政策的诱导外，价格曾经一度也具有较大的比较优势，吸引着大量的外地人口。在2004年的购房者中，约有一半来自非本地常住户籍的人口。由此拉动了成都在本轮房地产市场价格变动中的快速上涨：从2003年四季度，成都市的新建商品住房售价同比指数由103.9，一路狂奔至2005年二季度的113.7。而福兮祸所依，也逐渐使得成都市失去了房价的比较优势。
一是价格同比涨幅在全国的排位迅速前移。2004年一、二季度，成都包括商品住房在内的房屋销售价格同比分别上涨5.5%和6.4%，均排居全国35个大中城市的第15位；三季度房屋销售价格同比上涨8.3%，排居全国35个大中城市的第13位；四季度同比上涨11.4%，排居全国35个大中城市的第6位；而到今年一季度，成都的房屋销售价格同比上涨幅度达到12.5%，在全国35个大中城市中仅次于上海、杭州已排居第3位。
二是目前成都在西部（西藏除外）省会城市中，其新建商品住房销售价格高于其他城市已非常明显（见图4）。据调查统计，2005年二季度成都的每平方米新建商品住房售价达到3665元，在西部省会城市中比排居第二位的昆明市，每平方米售价要高出535元，比相邻的重庆市、西安市要分别高出1187元和761元，而在2003年二季度，成都的商品住房售价，仅分别比该两市高出525元和302元，目前的价差已扩大了一倍。
三是与省内其他城市相比，价格差距明显扩大。由图5中可以看出，就2005年二季度与2003年二季度成都同省内部分主要城市的新建商品住房销售价格（加权平均价）进行比较，两年间成都商品住房每平方米售价由高于其他城市1351元以上，扩大到高于其他城市2499元以上，价差扩大了85%，几乎翻了一番。这就在当前我省城镇居民收入水平普遍并不高的条件下，断绝了相当一部分其他地区居民在成都购房的希望。
因此，价差优势的渐失，必然导致成都住宅销量的下降。据统计，今年上半年成都市的住宅销售面积同比下降了15.2%，其中仅成都市区6月份新建商品住房销售面积，比5月份就减少了15.
（二）开发商不愿轻易地降低目前的价位，而购房者不肯轻易地接受目前的价位，使当前市场房价形成了博弈的状态。据调查，“八项措施”出台以后，目前多数开发商对于市场上房价的走势也处于观望状态，既不愿意目前房地产市场价位出现回落，使企业既得利益受损，又怕在当前市场销售不旺的条件下，自己楼盘价格的居高不下影响到销售业绩和资金的回收，甚至形成了局部的“价格同盟”。而对于购房者却持相反的观望状态。据成都市在“八项措施”出台后的一次快速问卷调查显示：对今后房价的走势，55%的被访者认为房价涨幅将回落趋稳，15%的被访者认为房价将继续快速上涨，12%的被访者认为房价将会下跌；对于消费者的购房行为、心理所产生的影响，31%的被访者表示将推迟购房计划；对于推进房地产市场健康发展方面的意见，49%的被访者认为政府应加强对房地产市场的监督和调控，规范和稳定房地产市场秩序，保障弱势群体和最低收入家庭的基本需要。当前开发商和消费者之间无形中形成的这种市场价格博弈格局，最终必将出现双赢结果：通过开发商的自我约束行为，根据各自楼盘的实际情况进行合理定价，接受消费者理性的选择。实际上目前有部分新上市的楼盘，已经开始出现了理性定价势头。
（三）积极储备土地，在健康有序的环境条件下谋求房地产业的长期稳定地发展，已成为当前大多数开发商的共识。应当说，国务院和四川省政府出台对房地产业的宏观调控政策、措施，目的并不在于打压房地产市场价格，而是为了保持房地产业长期、可持续性地发展。尤其是在当前经济持续较快发展的背景下，房地产业的发展对扩大内需、提高居民生活水平功不可没，随着全面建设小康社会进程加快，房地产业的发展更加蕴藏着无数机遇。因此，大多数开发商紧紧抓住当前我省各级政府增加住宅用地供应量以缓解市场供需矛盾的有利时机，积极储备土地资源以谋求长远的发展，已经成为今年房地产市场的一大亮点。据统计，今年上半年四川全省房地产开发投资322.0亿元，同比增长45.5%，其中土地购置费达到110.2亿元，同比增长1.1倍，对全省房地产开发投资增长的贡献率达到57.3%。截至6月底，全省房地产企业待开发的土地面积达到829.
四、对后期四川市场房价走势的估计及影响因素分析
总体上看，价格涨幅逐步回落，个别新开楼盘上市价格更趋合理，市场整体价格水平保持适度上升，将是今年下半年及今后一段时期四川市场房价变动的基本趋势。而影响当前市场房价变动的因素，除了宏观政策面的滞后影响效应外，国民经济的长期走势，土地资源的供给与储备状况，逐步增长起来的巨大市场需求，建房成本价格的变动等，都是决定房价走势的主要原因。
（一）下半年四川房价将保持相对稳定，涨幅将逐步回落。自国家出台一系列稳定房价的宏观调控政策以来，目前四川房地产市场的基本格局是：价格迅猛上涨的势头得到抑制，涨幅开始逐步回落，7月全省房屋销售及商品住宅销售环比价格指数均为100.2，基本与上月持平，消费者心理预期稳定，市场从狂热趋于理性，开发商更注重长远发展，后期市场不太可能再出现前两年过热的现象，目前市场僵持的情况也会逐步得到化解。只要我们落实好“调整结构，保障供给，分类指导、稳定价格”的调控方针，房地产稳定发展的目标就一定能实现。综合目前各方面情况看，预计下半年房价过高的涨幅会逐步回落(见图6，其中虚线部分为估计的同比价格指数)，全年房屋销售价格将回至7%左右，房地产市场保持相对稳定。
（二）近期购房需求的刚性增长、开发成本增加和结构性供应的不足，将使市场房价继续保持一定幅度的上涨。从需求的角度看，有两大因素决定了在一定时期内购房需求将呈刚性增长：一是随着城镇化进程的推进，城镇人口的不断增加，包括了两个层面，一方面是大规模的旧城拆迁改造，另一方面是城市准入政策的放宽，使部分外地人口逐步转移到大中城市居家生活。二是随着全面建设小康社会的发展，城市居民不断改善住房条件的需要，也包括了两个层面，一方面是现有职工家庭大多数居住的是原条件有限的房改房，待经济条件允许一般具有改善住房条件的潜在需求，尤其是住房公积金贷款购房者不断增多，另一方面是年轻一代成家立业后，大多会离开父母组建自己的家庭。这在我国人口增长与城市化发展共振的阶段，必将使得城市住房需求不断增长。如成都市，2002年以来共拆迁改造危旧房410万平方米，造就了市民大量的住房需求，而未来十多年内，成都市还将新增300多万城市人口，将使房地产市场保持更加旺盛的需求。
从开发投资的角度看，也有两大因素决定了开发成本的难以下降：一是土地资源的稀缺性决定了其价格的刚性上涨。四川土地交易价格在2003年和2004年分别大幅上涨6.6%和13.2%的基础上，今年上半年再涨7.6%，预计下半年的同比涨幅也不会低于5%。土地成本一般占到房价的25%左右，即土地交易价格每攀升4个百分点，将直接推动房价上涨1个百分点，如果加上相关连带因素其推动作用将更强。二是建材价格总体水平在长期内仍将继续走高。固定资产投资是拉动我省国民经济增长的三驾马车之一，同时也是经济落后省份实现跨越式发展的重要手段。长时期的固定资产投资的快速发展，必然带动建材价格的上涨，因此当前虽然市场钢材价格涨幅回落，但是水泥和砖、砂石等地方材料的价格涨幅却在攀升，上半年全省建安工程中材料费成本价格上涨了5.8%，预计下半年同比涨幅也将保持在5%。建材成本约占房价的40%左右，即建材价格每攀升2.5个百分点，将直接推动房价上涨1个百分点。
从市场供应的角度看，当前普通住宅的有效供应依然偏紧。去年以来，由于对土地市场的严格治理，和对房地产金融贷款的紧缩，从客观上增大了房地产企业购地后进行开发的资金压力。一方面，已购土地动工趋缓，房地产新开工面积呈下降趋势；另一方面，土地的高涨使开发商转而开发利润更高的写字楼和商业房产，使住宅供应偏少，但写字楼和商业用房供应则出现一定程度的过剩现象。据统计，由于对土地市场的严格治理和对房地产金融贷款的紧缩，商品房竣工面积呈下降趋势，今年上半年四川商品房竣工面积578.16万平方米，比2004年同期减少16.8%，其中住宅竣工451.
(三)当前
二级市场房价的趋稳，投资（或投机）行为的减少，有利于促使一级市场房价涨幅的回落。新建商品住房销售为一级市场，二手房交易和住房租赁为二级市场，由于一级市场更倾向于居民住房条件的改善，而二级市场更侧重于解决居民住房难的问题，因此两级市场构成了极强的价格互动关系。今年4~7月份，全省二手住房的销售价格环比指数分别为104.2、100.9、98.9和99.8，与上月相比明显由上升转为稳中略降，而一、二季度的住房租赁价格环比指数分别为100.6和100.3，保持了相对稳定状态，从而为一级市场房价涨幅的回落提供了空间。同时，国家调控措施出台后，促使四川房市原本就不多的投资（或投机）者的进一步减少，更使市场房价虚高失去“助推器”的功效。
五、对进一步规范市场稳定房价的建议
（一）加大结构调整力度，增加普通住宅供应。房地产业在保持投资稳定增长的同时，重点进行投资结构的调整，增加住宅的供应量，以缓解住宅供不应求的矛盾。在土地供应和城市规划中，向住宅尤其是普通住宅倾斜，增加住宅用地的供应。另外，利用税收政策，对高档住宅、办公用房和商业营业用房采取不同的税率，从而达到对房地产投资结构进行有效调整的目的。
（二）坚持市场配置土地，加强对土地使用的监管。自实行经营性土地
“招、拍、挂”制度以来，市场配置机制大大减少了土地浪费现象。但是从土地上市到楼盘的销售，中间有太多的环节，如旧房撤迁的延误，“五通一平”尚未完工无法进场，建筑规划待批，资金筹措不到位等，甚至存在囤积土地依赖地租价差获取高额利润现象。因此简化中间环节，加强对上市土地使用状况的监管，提高上市土地的使用时效，对缓解土地稀缺造成的房价上涨压力将产生积极作用。在目前宏观调控政策和经营城市的背景下，应采取有效措施控制土地价格的过快增长，比如将用于经济适用房所采取的“先限制房价，再进行土地拍卖”的政策，运用到普通住宅用地供应中。同时实行限期开发制度，期限可考虑为一年，对到期未开发的地块，收回开发权，以避免开发商囤积居奇，促进土地市场健康发展。
（三）遏制投机炒房，保障合理需求。加强商品房销售管理，全面实行购房实名登记，禁止预购人将预购商品房在竣工交付、取得房屋所有权证书之前再行转让。按照国家税收政策，加强住房转让的税收征管，控制投资性购房和遏制投机行为，切实加强城镇房屋拆迁计划管理，控制拆迁带来的被动性需求。密切关注房地产市场目前的观望、僵持状态，加强市场引导，明确要继续落实已出台的各项宏观调控措施，不再出台新的调控政策，以增强市场信心，鼓励合理住房需求，保持房地产市场健康稳定发展。
（四）规范市场销售行为，加强房地产市场监管。建立信息发布适度，增加市场透明度，引导居民合理消费，保证房产交易的公平公正。加强房地产市场的监督监管，加大检查力度，提倡诚信经营，防止欺哄消费者，维护市场的正常秩序。从房地产市场长期健康、稳定、持续发展的需要来看，最终将改变目前不合理的在建住房预售方式为成品现房销售方式，关键是如何把握住最佳的市场时机。
（五）加强市场信息引导。要加快房地产市场信息系统建设，定期发布房地产市场信息，适时向社会公布土地供应及价格、住房供求及价格等相关信息，增加房地产市场的透明度。新闻媒体要坚持正确的舆论导向，既要避免误导消费者心理预期，也要避免挫伤市场信心，正确引导理性投资和消费。
省城调队生投处
赵发友
