广东房地产市场对调控措施反应调查分析
2005-05-30 00:00 来源： 我的钢铁 作者：mysteel
今年4月27日，国务院第88次常务会议出台了八项措施针对我国房地产市场目前存在的问题进行调控。为了解八项调控措施出台后广东房地产开发企业的反应、看法和意见，省企调队根据国家统计局的要求，于5月8-9日在广州、深圳两市进行了一次急速调查。调查共抽取了26家三级以上资质企业填报问卷，并与其中20家房地产开发企业有关人员进行座谈。调查结果显示：广东房地产业界对调控措施的反应积极，多数企业比较认同这一调控措施的出台，而且广东房地产市场起步较早，相对理性、成熟，调控措施在广东房地产市场的影响要比热点省份小，预计今明两年广东房地产市场仍将继续稳步发展。
一、广东房地产企业对调控措施的反应
1、企业普遍对调控措施反应积极。八条调控措施的出台在房地产业界已经引起了积极的反应，调查企业普遍认为这八条调控措施的出台非常及时，是对2004年以来各级政府部门出台相关政策措施的一个较好的总结。26家企业中，知道调控措施并已引起注意的占92.3%，认为调控措施的出台非常及时或比较及时的占88.5%。
2、五成企业对调控措施的积极作用给予肯定。作为政府性的引导措施，它的出台从短期来看对于减少或抑制投机炒房是有一定效果的，从长期来看，它从各个方面对房地产市场进行规范和整顿，有利于房地产市场的健康发展。不少企业肯定调控措施具有一定的科学性和可操作性，尤其是对"运用税收等经济手段调控房地产市场，要加大对房地产交易行为的调节力度"这项措施十分赞同，认为有针对性地征收房地产交易税是对的。在调查问卷中，回答国务院出台的房地产市场调控八项措施很好或好的占56.5%，一般的43.5%，不好的没有。但调查中企业也反映这些政策见效还需要一段时间，政策发挥作用还有一个滞后期，它并不能像打一针强心剂那样有效，而是需要具体研究，加大力度去改进和完善，特别是一些企业反映这八项调控措施还需要完善和细化可操作性的具体内容，在解决房地产市场实际存在问题方面的作用还需要进一步提高。
3、认为调控措施对广东房地产市场影响“大”、“不大”及“看不准”的各占调查企业的三分之一。所有调查企业均认为八项措施的出台对房地产市场有一定的影响，其中认为影响“很大”和“较大”的占38.5%，“不大”的占30.8%，“看不准”的占30.8%。但调查企业多认为即使调控措施对广东房地产市场有一定影响，其具体可操作措施的实施也有2-3年的滞后期才能反应出来，因此企业的计划开发投资也没有什么改变，多采取观望态度，其中已采取应对措施的仅占调查企业的26.9%。
调查中也有企业赞成调控措施出台对房地产市场健康发展的积极作用，少数企业表示会采取适当减少房地产开发投资或增加普通商品房的开发；其消极作用表现在宣传舆论导向作用会使一部分准备买房的消费者认为未来房地产价格会下降，出现“持币待购”现象，提高首付比例和贷款加息对普通购房者产生一定影响等。
4、预计调控措施出台后广东的房地产市场将继续稳步发展。调查显示，有近七成的企业对今明两年本市房地产市场走势的判断是持平或走高，认为将走低的仅占11.5%。另外近六成的企业预期八项调控措施出台后当地今年的房价涨幅将在10%以下。
二、调控措施对广东房地产市场影响的原因分析
从这次调查中反映，国家八项调控措施的出台对广东房地产市场将产生一定的影响，但是调查企业中认为影响很大或较大的仅占38.5%，认为影响不大或看不准的占61.5%，因此总体上调控措施的出台对广东房地产市场的影响程度相比热点省份要小，其原因如下：
1、广东房地产业起步较早，房地产开发投资相对合理、健康。从改革开放以来，广东房地产的发展规律看，第一次调整期约在2至2.5年左右。2003年广东房地产开发投资的月同比增长速度基本在10%以下，2004年下半年逐渐好转，全年增长12.1%，显示其走出调整期的特征明显，新一轮经济增长带动房地产开发提前走出调整期。问卷调查显示，仅有26.9%的企业认为广东目前房地产市场存在的主要问题是开发投资规模过大，从全国范围看，广东房地产开发投资增幅低于全国平均水平，2005年一季度广东房地产开发投资同比增长4.1%，比全国26.7%的增幅低22.6个百分点，在各省市中继西藏、新疆、内蒙古排倒数第四位。
2、广东房地产市场相对理性，加上本地人的务实传统及政府采取的防范措施，房地产交易方面投机行为不多。在目前全国主要城市房价上涨过快问题比较突出的情况下，广东主要城市这一问题并不明显，调查显示，仅有26.9%的企业认为房价上涨过快是目前广东房地产市场存在的主要问题，从全国范围看，2005年一季度广州、深圳的商品房销售价格指数为105.2和105.3，比全国平均价格指数低4.4和4.3点；同时政府在规范房地产买卖方面也有一些措施出台，比如深圳市有关政府部门采取的企业没有拿到销售许可证不能卖房、不准做虚假广告等。
3、调控措施出台后广东房地产市场将继续稳步发展存在合理因素。一是潜在市场需求比较大。一方面经济形势持续向好使人们收入预期增加，城市化进程加快和城市改造力度加大等使广州、深圳等地房产需求量较大；另一方面由于居民投资渠道过少，尤其目前投资股票市场风险较大，房地产作为一种相对稳定的不动产投资受到不少居民的青睐，这也无疑增大了房地产需求。二是未来房屋造价成本继续上升推动房价上涨。首先作为稀缺资源土地的价格不断上涨增加了相当的开发成本，虽然国土局规定土地出让有基准地价，但是挂牌交易后中标楼面价总是高于基准地价，例如广州市某实业开发股份有限公司反映其开发的“珠江新城”版块的楼面价从2004年的2800多元上涨到今年2月的3300多元，上涨17.9%；同时土地出让金的一次性交纳以及对闲置储备土地收费又增加了房地产开发企业土地的出让成本和储备成本。其次是钢材、水泥等建筑材料的价格上涨和金融政策的改变又使得开发商的资金成本不断上升。这些都造成楼价上涨。未来房价的上涨加上居民“买涨不买落”的心理也促使房地产走势将继续走高。
三、推进房地产市场健康发展的建议
针对广东目前房地产发展的具体现状，结合房地产业界反馈情况提出如下建议：
一是建议政府在保障老百姓“居者有其屋”方面有更多举措。多数企业认为房地产的发展尤其是房价和商品房结构应该更多地由供需双方市场去调节，政府应该更多地去关注普通老百姓的利益，比如从土地出让金收益中转移一部分用于补贴经济适用房和廉租房建设；做好城建规划，从土地源头上对建何种类型的房屋进行界定等。
二是建议政府对居民的投资正确引导。目前居民投资渠道不多，而在物价上涨、银行储蓄利率负增长、股票市场低迷的情况下，投资房地产成为不少居民投资的重要选择。因此建议国家出台相关措施拓宽投资渠道，对居民投资出路加以引导。
三是建议政府保护居民在房地产方面的正当投资。深圳有企业呼吁，居民在房地产方面的正当投资不应受打击，主要打击的应该是投机者。广州有企业提到目前香港一些关注普通居民的利益而让市场调节房地产的投资、投机行为的相关制度值得借鉴。
四是建议国家在调控措施的具体实施上要细化、区别对待。目前全国房地产市场存在的主要问题是房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理以及房地产市场秩序比较混乱等四个方面，但是我国幅员辽阔，各个地区的经济发展水平以及人们的传统观念不同，房地产市场存在的主要问题又不完全一样，比如广东房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题并不突出。因此，调控措施的具体实施宜针对不同区域存在的不同问题区别对待，避免一刀切。（广东省统计局）
一、广东房地产企业对调控措施的反应
1、企业普遍对调控措施反应积极。八条调控措施的出台在房地产业界已经引起了积极的反应，调查企业普遍认为这八条调控措施的出台非常及时，是对2004年以来各级政府部门出台相关政策措施的一个较好的总结。26家企业中，知道调控措施并已引起注意的占92.3%，认为调控措施的出台非常及时或比较及时的占88.5%。
2、五成企业对调控措施的积极作用给予肯定。作为政府性的引导措施，它的出台从短期来看对于减少或抑制投机炒房是有一定效果的，从长期来看，它从各个方面对房地产市场进行规范和整顿，有利于房地产市场的健康发展。不少企业肯定调控措施具有一定的科学性和可操作性，尤其是对"运用税收等经济手段调控房地产市场，要加大对房地产交易行为的调节力度"这项措施十分赞同，认为有针对性地征收房地产交易税是对的。在调查问卷中，回答国务院出台的房地产市场调控八项措施很好或好的占56.5%，一般的43.5%，不好的没有。但调查中企业也反映这些政策见效还需要一段时间，政策发挥作用还有一个滞后期，它并不能像打一针强心剂那样有效，而是需要具体研究，加大力度去改进和完善，特别是一些企业反映这八项调控措施还需要完善和细化可操作性的具体内容，在解决房地产市场实际存在问题方面的作用还需要进一步提高。
3、认为调控措施对广东房地产市场影响“大”、“不大”及“看不准”的各占调查企业的三分之一。所有调查企业均认为八项措施的出台对房地产市场有一定的影响，其中认为影响“很大”和“较大”的占38.5%，“不大”的占30.8%，“看不准”的占30.8%。但调查企业多认为即使调控措施对广东房地产市场有一定影响，其具体可操作措施的实施也有2-3年的滞后期才能反应出来，因此企业的计划开发投资也没有什么改变，多采取观望态度，其中已采取应对措施的仅占调查企业的26.9%。
调查中也有企业赞成调控措施出台对房地产市场健康发展的积极作用，少数企业表示会采取适当减少房地产开发投资或增加普通商品房的开发；其消极作用表现在宣传舆论导向作用会使一部分准备买房的消费者认为未来房地产价格会下降，出现“持币待购”现象，提高首付比例和贷款加息对普通购房者产生一定影响等。
4、预计调控措施出台后广东的房地产市场将继续稳步发展。调查显示，有近七成的企业对今明两年本市房地产市场走势的判断是持平或走高，认为将走低的仅占11.5%。另外近六成的企业预期八项调控措施出台后当地今年的房价涨幅将在10%以下。
二、调控措施对广东房地产市场影响的原因分析
从这次调查中反映，国家八项调控措施的出台对广东房地产市场将产生一定的影响，但是调查企业中认为影响很大或较大的仅占38.5%，认为影响不大或看不准的占61.5%，因此总体上调控措施的出台对广东房地产市场的影响程度相比热点省份要小，其原因如下：
1、广东房地产业起步较早，房地产开发投资相对合理、健康。从改革开放以来，广东房地产的发展规律看，第一次调整期约在2至2.5年左右。2003年广东房地产开发投资的月同比增长速度基本在10%以下，2004年下半年逐渐好转，全年增长12.1%，显示其走出调整期的特征明显，新一轮经济增长带动房地产开发提前走出调整期。问卷调查显示，仅有26.9%的企业认为广东目前房地产市场存在的主要问题是开发投资规模过大，从全国范围看，广东房地产开发投资增幅低于全国平均水平，2005年一季度广东房地产开发投资同比增长4.1%，比全国26.7%的增幅低22.6个百分点，在各省市中继西藏、新疆、内蒙古排倒数第四位。
2、广东房地产市场相对理性，加上本地人的务实传统及政府采取的防范措施，房地产交易方面投机行为不多。在目前全国主要城市房价上涨过快问题比较突出的情况下，广东主要城市这一问题并不明显，调查显示，仅有26.9%的企业认为房价上涨过快是目前广东房地产市场存在的主要问题，从全国范围看，2005年一季度广州、深圳的商品房销售价格指数为105.2和105.3，比全国平均价格指数低4.4和4.3点；同时政府在规范房地产买卖方面也有一些措施出台，比如深圳市有关政府部门采取的企业没有拿到销售许可证不能卖房、不准做虚假广告等。
3、调控措施出台后广东房地产市场将继续稳步发展存在合理因素。一是潜在市场需求比较大。一方面经济形势持续向好使人们收入预期增加，城市化进程加快和城市改造力度加大等使广州、深圳等地房产需求量较大；另一方面由于居民投资渠道过少，尤其目前投资股票市场风险较大，房地产作为一种相对稳定的不动产投资受到不少居民的青睐，这也无疑增大了房地产需求。二是未来房屋造价成本继续上升推动房价上涨。首先作为稀缺资源土地的价格不断上涨增加了相当的开发成本，虽然国土局规定土地出让有基准地价，但是挂牌交易后中标楼面价总是高于基准地价，例如广州市某实业开发股份有限公司反映其开发的“珠江新城”版块的楼面价从2004年的2800多元上涨到今年2月的3300多元，上涨17.9%；同时土地出让金的一次性交纳以及对闲置储备土地收费又增加了房地产开发企业土地的出让成本和储备成本。其次是钢材、水泥等建筑材料的价格上涨和金融政策的改变又使得开发商的资金成本不断上升。这些都造成楼价上涨。未来房价的上涨加上居民“买涨不买落”的心理也促使房地产走势将继续走高。
三、推进房地产市场健康发展的建议
针对广东目前房地产发展的具体现状，结合房地产业界反馈情况提出如下建议：
一是建议政府在保障老百姓“居者有其屋”方面有更多举措。多数企业认为房地产的发展尤其是房价和商品房结构应该更多地由供需双方市场去调节，政府应该更多地去关注普通老百姓的利益，比如从土地出让金收益中转移一部分用于补贴经济适用房和廉租房建设；做好城建规划，从土地源头上对建何种类型的房屋进行界定等。
二是建议政府对居民的投资正确引导。目前居民投资渠道不多，而在物价上涨、银行储蓄利率负增长、股票市场低迷的情况下，投资房地产成为不少居民投资的重要选择。因此建议国家出台相关措施拓宽投资渠道，对居民投资出路加以引导。
三是建议政府保护居民在房地产方面的正当投资。深圳有企业呼吁，居民在房地产方面的正当投资不应受打击，主要打击的应该是投机者。广州有企业提到目前香港一些关注普通居民的利益而让市场调节房地产的投资、投机行为的相关制度值得借鉴。
四是建议国家在调控措施的具体实施上要细化、区别对待。目前全国房地产市场存在的主要问题是房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理以及房地产市场秩序比较混乱等四个方面，但是我国幅员辽阔，各个地区的经济发展水平以及人们的传统观念不同，房地产市场存在的主要问题又不完全一样，比如广东房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题并不突出。因此，调控措施的具体实施宜针对不同区域存在的不同问题区别对待，避免一刀切。（广东省统计局）
