商品住宅成品房时代真的到来了
2001-12-19 00:00 来源： 我的钢铁 作者：mysteel
2001年1至11月北京共推出142个新盘。从新项目的统计数据看，毛坯房依然是当前市场的主流产品，占到新盘总量的57％，实行初装修和精装修项目的比例基本相当，分别占到新盘总量的19％和18％。对于政府连续出台相关政策限制商品房的二次装修，许多业内人士和购房者产生了如下疑问：北京是否能够彻底告别毛坯房时代？开发企业和装修公司能否满足购房者对装修的个性化、多元化需求？
政府利益驱动装修政策出台
按照行业有关规定，毛坯房是指交房时地面、墙面水泥裸露，厨卫不含洁具、灶具，只预留管道接口，购房者在入住前需要自己装修的房子；成品房是指交房时地面、墙面以及厨卫已经做过装修处理，洁具、灶具、热水器等基本配件已经安装到位，购房者只需购买家具即可入住的房子。
9月份，北京市建委公布了《关于加强新建商品住宅家庭装饰装修管理若干规定》(以下简称《装饰装修规定》)；11月份，建设部制定的《城市住宅室内装饰装修管理办法》草拟完成，装修游击队承揽工程及擅自变动房屋承重结构的行为被完全禁止。政府之所以推行住宅一次性装修，不仅在于装修游击队扰乱了装饰装修市场的秩序，更在于国家的既得利益受到了损失。中国消费者协会公布的数据表明，近年来有关家居装修的投诉占全部消费者投诉案件的20％以上。现实生活中，由于开发企业提供的多是毛坯房，造成了购房者必须请专业人员进行装修。但目前从事家居装修的基本是由外来农民工组成的装修游击队，很多农民工缺乏必要甚至是起码的职业培训，往往采取“依样画葫芦”的方式完成雇主交给的业务，工程质量和售后服务根本无法得到保障。此外，购房者和装修人员缺乏房屋结构安全、设备管线等知识，随意对住宅大拆大改，也为今后物业的使用带来了抗震、消防等方面的安全隐患。中国房地产业协会会长杨慎的说法是，“实践看来毛坯房后患较多，应当坚决限期淘汰，尽快推广装修房。”
考虑到家居装饰装修属于周期性多次消费，购房者平均5至8年就要对住宅进行一次装修，有关专家预测在未来两三年内，中国家居装饰装修市场总产值将达到2000亿到3000亿元人民币，相当于居民住宅投资总额的一半左右。若以新建城镇住宅98％的家庭装饰装修率、50平方米为一户、户均装饰装修费2.6万元计算，全国的家庭装饰装修费用将达到每平方米520元人民币，家庭总数将达540万户，装修装饰面积将达2.7亿平方米，年增长率可达18％。如果继续允许装修游击队的大量存在，国家将很难从装饰装修市场获得必要的税收，既得利益将受到严重损害。这也是行业行政管理部门急于出台装修政策的重要原因。
据悉，在《装饰装修规定》中，北京市建委要求房地产开发企业开发商品住宅时，必须将作为家居装修部位的设施、设备；门厅、走道、楼梯间、电梯间等公共部位的装修；外墙(含外墙保温)、外窗、屋面工程、室内防水、外立面装修等公用设施；公用的设备、电气、通信、消防设施进行一体设计、施工、安装到位，不允许甩项验收，家居装修时严禁拆改。
建设部首部规范室内装饰装修的法规――《城市住宅室内装饰装修管理办法》也明确禁止下列行为：一、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构；二、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；三、在外墙上开门、窗，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；四、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；五、其他影响建筑结构和使用安全的行为。
开发企业存在政策理解困惑
“法规体现更多的是指导性，因为没有办法对家装市场做硬性规定，市场细分的结果不可能让购买每平米4000元房子的客户和购买每平米10000元房子的客户需求一样。”冠海房地产公司副总经理陈德清认为新的装修政策短期内不会对市场有太大影响，因为政府既没有也不可能明确成品房的验收标准。
对于成品房时代是否到来，陈德清的看法是，北京目前的房地产市场正处于初级阶段，多数装修装饰公司还属于中小企业，装修标准和效果很难让购房者满意。此外，提供精装修将增加开发商的管理成本，只有大型装修装饰公司才有实力去开拓这一市场。同时，实行成品房必须建立在销售非常好的前提下，否则还会出现客户零星入住后进行二次装修的问题。
协成房地产顾问公司总经理王晓航也认为家庭装修个性化程度太强，在市场中全部整齐划一很难实行，政府如果采取强制措施效果不会很好。“能够接受精装修的有两类客户：一是购买小户型进行投资出租的购房者，二是想将购房款和装修款融入银行贷款中的购房者。开发商要是有大量接受精装修的客户的话，他们同装修公司砍价的余地才会大，也会乐于采用精装修。”
嘉恒基业房地产公司董事长李磊强调政府出台的新政策使用“提倡”而不是强制是对的，成品房是市场发展趋势，政府应该建设性的进行引导。目前实行精装修的项目都是中高档楼盘，说明没有能力的开发商不会向客户承诺精装修。“问题是现在的成品房并没有固定标准，加上建材翻新速度非常快，装修质量和效果很难控制，消费者和装修公司只能采取约定的方式，开发商的承诺会很有限。”
一位不愿透露身份的开发商甚至这样告诉记者：“我主张高档房实行精装修，但没有必要由政府来强制规定。说句上不得台面的话，仅靠公布某个办法就能规范整个市场的想法过于天真。新的装修政策不少内容是对的，但在许多开发商那里早已成了自行规定，而且许多条款也不具备约束力。即使开发商自己规定不搞初装修或精装修，只要不违反国家法律，只要客户喜欢买，我认为也应该允许吧。”
其实，政府也已经看到了行政法规的局限性，因此在新的装修政策中为房地产开发企业留了选择余地，如北京市建委公布的装修管理规定使用了两个“提倡”：提倡房地产开发企业开发商品住宅时，将家居装修连同住宅主体结构一体设计、施工到位后销售，满足购房人直接入住要求。提倡房地产开发企业或物业管理单位向购房人推介装饰装修公司，购房人与推介的装饰装修企业签订合同装修的，房地产开发企业或物业管理单位与装饰装修企业承担质量包修连带责任。
市场游戏规则创造新商机
多数业内人士认为成品房主要有两种：一是高档外销公寓，因为购房者多是为了投资，希望提供标准化的装修服务，以便公寓入住后即能出租；二是针对白领阶层推出的小户型项目，购房者主要是解决居住问题，不希望花太多时间和精力投入装修。至于毛坯房也仍有其存在的市场空间，如动辄每平方米上万元的豪华别墅和低价位的商品房和经济适用房。购买别墅的人往往通过装修来体现自己的消费品味，更乐于花钱购买舒适度，而购买低价位商品房和经济适用房的居民更看重装修费便宜。
“即使是实行精装修的项目，也存在着性能价格比和装修效果能否被客户接受的问题，还存在着牺牲客户对居室装修个性化的问题。政府部门需要的是市场秩序，购房者看中的是适合的性能价格比，开发商要求的是产品能够热销。”协成公司的王晓航在肯定政策对市场影响的同时，强调购房者的立场才是决定开发商行为的关键。
均豪物业管理公司总经理于庆新则认为成品房时代已经到来了，《装饰装修规定》中使用“提倡”本身就给了开发商和购房者选择的余地。主流消费群乐于接受的服务就是市场的热点，现在大部分购房者还属于一次置业，很多人会选择舒适为主，个性为辅的消费方式。从使用角度看，并不是所有购房者都有装修经验，对装修设计、施工工艺、材料使用等方面都会把握不足。
“开发商的赢利点是住宅而不是装修，他们之所以会推出成品房，主要还是通过服务和管理来吸引购房者。住宅的人性化体现在设计、选材和服务上，施工工艺已经没有过大区别。扬个性需要相当大的成本，因此成品房将会集中在公寓和中档商品房。”
随着房地产市场竞争的逐渐升温，已经有专业服务机构开始瞄准成品房市场，如中国建筑技术研究院开发了百惠.家居精装互动系统，采用直接由品牌材料商供货、专业设计师设计的方式与开发商合作；主题建筑装饰工程公司集合丹麦建筑设计师艾瑞克、室内设计师王永刚和陆大奎等专业人士，采用综合设计能力与开发商合作。IT界十分信奉“快鱼吃慢鱼”理论，认为只要你比别人发展得快，就能获得生存机会。越来越多的开发商已经开始认同快鱼理论，并将此发展为“快半步”理论，即你比别人领先一步可能成为先驱；比别人领先十步就会成为先烈；比别人领先半步则会在市场中占有优势位置。
不论是政府出台的新装修政策，还是大量购房者的持币待购，都为有准备的开发商和装修公司提供了新的发展机会。当成品房成为市场主流时，也就意味着购房者将会有更多的选择机会了。 记者吴京辉／文
政府利益驱动装修政策出台
按照行业有关规定，毛坯房是指交房时地面、墙面水泥裸露，厨卫不含洁具、灶具，只预留管道接口，购房者在入住前需要自己装修的房子；成品房是指交房时地面、墙面以及厨卫已经做过装修处理，洁具、灶具、热水器等基本配件已经安装到位，购房者只需购买家具即可入住的房子。
9月份，北京市建委公布了《关于加强新建商品住宅家庭装饰装修管理若干规定》(以下简称《装饰装修规定》)；11月份，建设部制定的《城市住宅室内装饰装修管理办法》草拟完成，装修游击队承揽工程及擅自变动房屋承重结构的行为被完全禁止。政府之所以推行住宅一次性装修，不仅在于装修游击队扰乱了装饰装修市场的秩序，更在于国家的既得利益受到了损失。中国消费者协会公布的数据表明，近年来有关家居装修的投诉占全部消费者投诉案件的20％以上。现实生活中，由于开发企业提供的多是毛坯房，造成了购房者必须请专业人员进行装修。但目前从事家居装修的基本是由外来农民工组成的装修游击队，很多农民工缺乏必要甚至是起码的职业培训，往往采取“依样画葫芦”的方式完成雇主交给的业务，工程质量和售后服务根本无法得到保障。此外，购房者和装修人员缺乏房屋结构安全、设备管线等知识，随意对住宅大拆大改，也为今后物业的使用带来了抗震、消防等方面的安全隐患。中国房地产业协会会长杨慎的说法是，“实践看来毛坯房后患较多，应当坚决限期淘汰，尽快推广装修房。”
考虑到家居装饰装修属于周期性多次消费，购房者平均5至8年就要对住宅进行一次装修，有关专家预测在未来两三年内，中国家居装饰装修市场总产值将达到2000亿到3000亿元人民币，相当于居民住宅投资总额的一半左右。若以新建城镇住宅98％的家庭装饰装修率、50平方米为一户、户均装饰装修费2.6万元计算，全国的家庭装饰装修费用将达到每平方米520元人民币，家庭总数将达540万户，装修装饰面积将达2.7亿平方米，年增长率可达18％。如果继续允许装修游击队的大量存在，国家将很难从装饰装修市场获得必要的税收，既得利益将受到严重损害。这也是行业行政管理部门急于出台装修政策的重要原因。
据悉，在《装饰装修规定》中，北京市建委要求房地产开发企业开发商品住宅时，必须将作为家居装修部位的设施、设备；门厅、走道、楼梯间、电梯间等公共部位的装修；外墙(含外墙保温)、外窗、屋面工程、室内防水、外立面装修等公用设施；公用的设备、电气、通信、消防设施进行一体设计、施工、安装到位，不允许甩项验收，家居装修时严禁拆改。
建设部首部规范室内装饰装修的法规――《城市住宅室内装饰装修管理办法》也明确禁止下列行为：一、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构；二、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；三、在外墙上开门、窗，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；四、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；五、其他影响建筑结构和使用安全的行为。
开发企业存在政策理解困惑
“法规体现更多的是指导性，因为没有办法对家装市场做硬性规定，市场细分的结果不可能让购买每平米4000元房子的客户和购买每平米10000元房子的客户需求一样。”冠海房地产公司副总经理陈德清认为新的装修政策短期内不会对市场有太大影响，因为政府既没有也不可能明确成品房的验收标准。
对于成品房时代是否到来，陈德清的看法是，北京目前的房地产市场正处于初级阶段，多数装修装饰公司还属于中小企业，装修标准和效果很难让购房者满意。此外，提供精装修将增加开发商的管理成本，只有大型装修装饰公司才有实力去开拓这一市场。同时，实行成品房必须建立在销售非常好的前提下，否则还会出现客户零星入住后进行二次装修的问题。
协成房地产顾问公司总经理王晓航也认为家庭装修个性化程度太强，在市场中全部整齐划一很难实行，政府如果采取强制措施效果不会很好。“能够接受精装修的有两类客户：一是购买小户型进行投资出租的购房者，二是想将购房款和装修款融入银行贷款中的购房者。开发商要是有大量接受精装修的客户的话，他们同装修公司砍价的余地才会大，也会乐于采用精装修。”
嘉恒基业房地产公司董事长李磊强调政府出台的新政策使用“提倡”而不是强制是对的，成品房是市场发展趋势，政府应该建设性的进行引导。目前实行精装修的项目都是中高档楼盘，说明没有能力的开发商不会向客户承诺精装修。“问题是现在的成品房并没有固定标准，加上建材翻新速度非常快，装修质量和效果很难控制，消费者和装修公司只能采取约定的方式，开发商的承诺会很有限。”
一位不愿透露身份的开发商甚至这样告诉记者：“我主张高档房实行精装修，但没有必要由政府来强制规定。说句上不得台面的话，仅靠公布某个办法就能规范整个市场的想法过于天真。新的装修政策不少内容是对的，但在许多开发商那里早已成了自行规定，而且许多条款也不具备约束力。即使开发商自己规定不搞初装修或精装修，只要不违反国家法律，只要客户喜欢买，我认为也应该允许吧。”
其实，政府也已经看到了行政法规的局限性，因此在新的装修政策中为房地产开发企业留了选择余地，如北京市建委公布的装修管理规定使用了两个“提倡”：提倡房地产开发企业开发商品住宅时，将家居装修连同住宅主体结构一体设计、施工到位后销售，满足购房人直接入住要求。提倡房地产开发企业或物业管理单位向购房人推介装饰装修公司，购房人与推介的装饰装修企业签订合同装修的，房地产开发企业或物业管理单位与装饰装修企业承担质量包修连带责任。
市场游戏规则创造新商机
多数业内人士认为成品房主要有两种：一是高档外销公寓，因为购房者多是为了投资，希望提供标准化的装修服务，以便公寓入住后即能出租；二是针对白领阶层推出的小户型项目，购房者主要是解决居住问题，不希望花太多时间和精力投入装修。至于毛坯房也仍有其存在的市场空间，如动辄每平方米上万元的豪华别墅和低价位的商品房和经济适用房。购买别墅的人往往通过装修来体现自己的消费品味，更乐于花钱购买舒适度，而购买低价位商品房和经济适用房的居民更看重装修费便宜。
“即使是实行精装修的项目，也存在着性能价格比和装修效果能否被客户接受的问题，还存在着牺牲客户对居室装修个性化的问题。政府部门需要的是市场秩序，购房者看中的是适合的性能价格比，开发商要求的是产品能够热销。”协成公司的王晓航在肯定政策对市场影响的同时，强调购房者的立场才是决定开发商行为的关键。
均豪物业管理公司总经理于庆新则认为成品房时代已经到来了，《装饰装修规定》中使用“提倡”本身就给了开发商和购房者选择的余地。主流消费群乐于接受的服务就是市场的热点，现在大部分购房者还属于一次置业，很多人会选择舒适为主，个性为辅的消费方式。从使用角度看，并不是所有购房者都有装修经验，对装修设计、施工工艺、材料使用等方面都会把握不足。
“开发商的赢利点是住宅而不是装修，他们之所以会推出成品房，主要还是通过服务和管理来吸引购房者。住宅的人性化体现在设计、选材和服务上，施工工艺已经没有过大区别。扬个性需要相当大的成本，因此成品房将会集中在公寓和中档商品房。”
随着房地产市场竞争的逐渐升温，已经有专业服务机构开始瞄准成品房市场，如中国建筑技术研究院开发了百惠.家居精装互动系统，采用直接由品牌材料商供货、专业设计师设计的方式与开发商合作；主题建筑装饰工程公司集合丹麦建筑设计师艾瑞克、室内设计师王永刚和陆大奎等专业人士，采用综合设计能力与开发商合作。IT界十分信奉“快鱼吃慢鱼”理论，认为只要你比别人发展得快，就能获得生存机会。越来越多的开发商已经开始认同快鱼理论，并将此发展为“快半步”理论，即你比别人领先一步可能成为先驱；比别人领先十步就会成为先烈；比别人领先半步则会在市场中占有优势位置。
不论是政府出台的新装修政策，还是大量购房者的持币待购，都为有准备的开发商和装修公司提供了新的发展机会。当成品房成为市场主流时，也就意味着购房者将会有更多的选择机会了。 记者吴京辉／文
