平抑价格是当前房市调控的核心任务
2006-08-29 00:00 来源： 我的钢铁 作者：mysteel
国家信息中心经济预测部宏观经济形势课题组
到目前为止，房地产调控政策的结果不甚理想。当前房地产领域最突出的问题是什么，如何着手解决，成为社会关注的焦点。
房价上涨过快是当前房地产领域最突出的问题
本轮房价的快速上涨是长、短期因素共同作用的结果，短期因素起关键作用。由于决定房价的长期性因素，如由城市化、消费结构升级等引起的需求变化在短期内是比较稳定的，不会发生剧烈变动。与此相反，一些短期因素是导致房价剧烈波动的主要原因。
前7个月房价持续快速上涨，部分城市涨幅超过两位数
与国家稳定房价的政策趋向相背，上半年内地房地产价格出现加速上涨趋势。2006年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，呈现逐步加快趋势；深圳、北京、呼和浩特、成都、广州和大连等城市涨幅较大。
当前房价剧烈波动的主要原因包括：一是开发商和地方政府共同推动。受利益集团以及被捕获结果的影响，开发商和部分地方政府在房地产市场合演了一场“炒房游戏”，共同导致房价虚高。地方政府在土地开发一级市场中，低成本征收高成本卖出，赚取差价，土地出让收入成为一些地方政府重要的财政收入来源；开发商则不仅在土地二级、三级市场通过炒卖土地，而且通过炒卖楼花等众多手段，牟取暴利。地方政府的行为提高了房地产开发的土地成本，开发商的行为直接导致房价节节攀升，两者共同作用的结果是房价更快地上涨。
需要强调的是，土地出让导致房地产开发成本上升，但绝不可以认为土地价格上涨是房价上涨的主要原因。从房价与土地成本比较来看，土地成本在房价中所占的比重还是比较低的。根据国土资源部对全国32个城市地价的调查，全国平均土地价格在商品房成本中约占26%。像北京、上海、广州等房价居全国前列的城市这一比例并不高。在北京，土地价格占商品房成本的比重为22.98%，上海16.5%，广州只有11.4%。在海口，土地价格仅为1000元左右的别墅每平方米卖到1万元以上。
二是收入差距扩大导致房地产过度投机。房地产既是消费品又具有资产的性质，很容易成为剩余资本追逐和炒作的对象。由于近年来收入差距的进一步扩大：一方面，由于国内资本市场不发达，投资渠道有限，一些通过各种途径先富起来的阶层通过利用低利率贷款买房，再以出租房屋“以房养房”或者等待房子升值后倒卖出去牟取利润；另一方面，购房需求短期内过快增大抬高了房价，由于消费者“买涨不买落”的心理，房价上涨反过来又进一步刺激购房需求增大。最后的结果是越涨越买、越买越涨，使房地产市场过度投机风气日益浓厚。
三是国际游资的推波助澜。在人民币升值预期和对国内经济发展前景看好的情况下，国际游资纷纷登陆中国房地产市场。据报道，海外基金近年频繁在上海、北京等城市购买物业。今年前5个月，海外基金购入上海市高档居住物业达18万平方米。
四是钢材、水泥等主要建筑原材料价格上涨，加上行业准入标准提高，使房地产企业开发成本上升，在一定程度上增加了房价的上调压力。
当前我国房地产是否存在泡沫
要确定有无泡沫，首先得弄清什么是房地产泡沫。一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。判断房地产有无泡沫的指标也很多，但主要的有：实际价格与理论价格的吻合度，空置率，房价收入比，商品房价增长率/GDP增长率，房地产贷款增长率/贷款总额增长率。
理论上，实际价格与理论价格的吻合度是最理想的衡量指标，价格与理论价格偏离越大房地产存在泡沫的可能性也越大；但该指标理论价格核算比较困难。从科学性、可行性和可比性几个方面考虑，我们选取房价收入比、房价房租比作为衡量我国房地产有无泡沫主要指标。
（1）房价收入比。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当市场中的房价收入比处在持续上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。以当年商品房销售价格乘以90平米作为单位套房总价，以城镇居民年可支配收入乘以2.9作为家庭年可支配收入，按此方法计算，2000年以来，我国房价收入比平均在10左右，并且近年还呈明显上升趋势，远远高于国际上公认的3-6之间的倍率。
（2）房价房租增速比。在房地产市场出现泡沫的情况下，房价的上涨会远远超过房租的上涨,即出现房价与房租比的上升。一般认为,房价从根本上说是由房租支撑着的，脱离了房租也就不会有房价。如果以商品房销售价格指数代表商品房价格增速，以住宅租赁价格指数代表房租价格增速，则在2003年之前，房价房租增速比为0.984，2004年以后分别为1.067、1.072、和1.044。说明2003年以后随着经济景气周期的回升，房价涨幅大于房租涨幅，从而使房价房租比逐年提高，说明房价背离房租的程度越来越大，房地产产生泡沫可能性也在加大。
高度关注高房价、房地产泡沫所带来的负面影响
从上述分析来看，当前我国房价已经超过正常水平，房地产产生泡沫的可能性越来越明显。因此对房地产泡沫对经济社会带来负面影响应当引起足够重视。
首先，房地产泡沫最直接的危害是加大了金融风险，加大了产生金融危机的可能性。由于房地产的资产性质，其价格波动的基本特征是大涨之后必然是大跌。当房价膨胀到一定程度时必然引起房地产泡沫破灭，必然将银行大量的房地产信贷变成坏帐，不仅给整个国民经济背上沉重的负担，而且极易导致金融危机。上半年，银行信贷资金占房地产开发投资资金来源比重上升，在房地产对银行信贷资金依赖性加强的情况下更应当关注房地产金融风险问题。
其次，房价高涨侵蚀居民即期消费，损害普通老百姓的利益，与构建和谐社会宗旨相背。我们认为，在其他条件不变的情况下，房地产市场中的博弈显然是零和博弈。由于组织化程度、信息不对称等原因，政府和开发商在博弈过程中处于绝对的优势地位，由此决定了博弈结果必然是开发商和政府获得更多的收益，而处于劣势地位的普通消费者必然为此买单。这必然增加居民收入用于住房开支的比例，削减在其他消费品中的支出。同时，由于房价上涨加快了向特定利益集团重新分配社会财富的步伐，造成社会贫富差距进一步加大，影响和谐社会的构建。
第三，导致的房地产过度开发，不利耕地的严格保护。房地产开发热使城市房地产开发所利用的土地资源转向取得成本较低的新增建设用地上，这样将会不可避免地占用宝贵的耕地资源，特别是城市近郊区的耕地资源，造成城市新增建设用地盲目扩张和耕地资源的减少。那么，各地区如何充分利用现有的城市建设用地资源，在不增加土地成本的情况下，合理确定房地产供应量也是值得思考的。
抑制房价过快上涨是当前房地产调控的核心任务
解决好房价上涨问题，不仅成为宏观经济问题，而且是重大的政治和社会问题。这需要从改善制度供给、坚决执行已有调控政策等多方面努力。
改善制度供给是治本之策。我们认为当前房地产价格不断攀升是各级政府、房地产商和消费者共同博弈的结果。由于房地产市场的准垄断性质，在政府和房地产商瓜分了大量超额利润的同时，普通购房者的利益受到严重损害，导致了社会福利的净损失。这样的制度供给显然是非均衡的，即存在通过改变制度增进社会总福利的可能性，制度变革的总收益大于总成本的可能性。从房价上涨和制度供给非均衡二者的关系来看，前者是后者非均衡的结果，是表象，后者是前者的根源，是实质。因此，要抑制房价，必须从改善制度供给上下功夫。
坚决贯彻落实已出台的各项调控政策，防止政策在执行中被软化。截止目前我国已经出台了许多关于调控房地产的政策措施，但实施的效果并不理想。究其原因，主要在于国家政策在执行的过程中变了“样子”，或走了“调子”，使政策执行效果大打折扣。因此，下一步政策调控的重点不在于出台更多的政策，而是不折不扣地坚决贯彻好已出台的政策。防止利益集团与执行者在政策执行的博弈过程中，使政策执行效果软化。
严格限制国际游资炒作房地产，控制和降低房地产风险。外资进入中国地产市场，有人认为绝大多数是为了做长期投资，不应当做出相应限制。但事实上，外资尤其是国际游资进入中国主要是赌人民币升值，进入中国地产也主要是做短期投资，投机成分很大。一旦市场预期、国内外经济金融一有风吹草动，外资就会迅速撤离，从而引起房价跳水，严重威胁金融和经济稳定。
继续加大对中低档住房供给，进一步改善房地产结构性矛盾。一是调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施等的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策向中低收入者倾斜；二是继续增加经济适用房和政府廉租房，保证有一定收入的居民买得起或租得起房；三是发展房地产金融，加强对按揭贷款风险控制，完善信用制度和抵押制度，抵押保险和抵押二级市场；四是开征财产税，增加囤积房地产成本。
保证民众在公共决策中的参与权和选择权。在城市规划、土地征用、招投标等各个环节，每项决策表面上是政府、开发商等少数人的事情，决策过程往往只有很少的个人或者集团参与。但每项决策结果却影响到社会大多数人尤其是普通消费者的利益。由少数人替代大多数人进行决策，必然导致“个人理性”和“集体理性”的不对称性。也就是少数人在做决策的过程中，即使是政府，能否完全代表自己选民的意志和利益，也成了很大的问题。所以在关乎千百万人的切身利益的事情上，应当尽最大可能使民众做出自己的选择，增加民众参与关乎社会大多数人利益的决策的机会。
建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量企业进行房地产投资，应当引起注意，加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效防止房地产业“泡沫”的产生。(中国证券报)
到目前为止，房地产调控政策的结果不甚理想。当前房地产领域最突出的问题是什么，如何着手解决，成为社会关注的焦点。
房价上涨过快是当前房地产领域最突出的问题
本轮房价的快速上涨是长、短期因素共同作用的结果，短期因素起关键作用。由于决定房价的长期性因素，如由城市化、消费结构升级等引起的需求变化在短期内是比较稳定的，不会发生剧烈变动。与此相反，一些短期因素是导致房价剧烈波动的主要原因。
前7个月房价持续快速上涨，部分城市涨幅超过两位数
与国家稳定房价的政策趋向相背，上半年内地房地产价格出现加速上涨趋势。2006年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，呈现逐步加快趋势；深圳、北京、呼和浩特、成都、广州和大连等城市涨幅较大。
当前房价剧烈波动的主要原因包括：一是开发商和地方政府共同推动。受利益集团以及被捕获结果的影响，开发商和部分地方政府在房地产市场合演了一场“炒房游戏”，共同导致房价虚高。地方政府在土地开发一级市场中，低成本征收高成本卖出，赚取差价，土地出让收入成为一些地方政府重要的财政收入来源；开发商则不仅在土地二级、三级市场通过炒卖土地，而且通过炒卖楼花等众多手段，牟取暴利。地方政府的行为提高了房地产开发的土地成本，开发商的行为直接导致房价节节攀升，两者共同作用的结果是房价更快地上涨。
需要强调的是，土地出让导致房地产开发成本上升，但绝不可以认为土地价格上涨是房价上涨的主要原因。从房价与土地成本比较来看，土地成本在房价中所占的比重还是比较低的。根据国土资源部对全国32个城市地价的调查，全国平均土地价格在商品房成本中约占26%。像北京、上海、广州等房价居全国前列的城市这一比例并不高。在北京，土地价格占商品房成本的比重为22.98%，上海16.5%，广州只有11.4%。在海口，土地价格仅为1000元左右的别墅每平方米卖到1万元以上。
二是收入差距扩大导致房地产过度投机。房地产既是消费品又具有资产的性质，很容易成为剩余资本追逐和炒作的对象。由于近年来收入差距的进一步扩大：一方面，由于国内资本市场不发达，投资渠道有限，一些通过各种途径先富起来的阶层通过利用低利率贷款买房，再以出租房屋“以房养房”或者等待房子升值后倒卖出去牟取利润；另一方面，购房需求短期内过快增大抬高了房价，由于消费者“买涨不买落”的心理，房价上涨反过来又进一步刺激购房需求增大。最后的结果是越涨越买、越买越涨，使房地产市场过度投机风气日益浓厚。
三是国际游资的推波助澜。在人民币升值预期和对国内经济发展前景看好的情况下，国际游资纷纷登陆中国房地产市场。据报道，海外基金近年频繁在上海、北京等城市购买物业。今年前5个月，海外基金购入上海市高档居住物业达18万平方米。
四是钢材、水泥等主要建筑原材料价格上涨，加上行业准入标准提高，使房地产企业开发成本上升，在一定程度上增加了房价的上调压力。
当前我国房地产是否存在泡沫
要确定有无泡沫，首先得弄清什么是房地产泡沫。一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。判断房地产有无泡沫的指标也很多，但主要的有：实际价格与理论价格的吻合度，空置率，房价收入比，商品房价增长率/GDP增长率，房地产贷款增长率/贷款总额增长率。
理论上，实际价格与理论价格的吻合度是最理想的衡量指标，价格与理论价格偏离越大房地产存在泡沫的可能性也越大；但该指标理论价格核算比较困难。从科学性、可行性和可比性几个方面考虑，我们选取房价收入比、房价房租比作为衡量我国房地产有无泡沫主要指标。
（1）房价收入比。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当市场中的房价收入比处在持续上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。以当年商品房销售价格乘以90平米作为单位套房总价，以城镇居民年可支配收入乘以2.9作为家庭年可支配收入，按此方法计算，2000年以来，我国房价收入比平均在10左右，并且近年还呈明显上升趋势，远远高于国际上公认的3-6之间的倍率。
（2）房价房租增速比。在房地产市场出现泡沫的情况下，房价的上涨会远远超过房租的上涨,即出现房价与房租比的上升。一般认为,房价从根本上说是由房租支撑着的，脱离了房租也就不会有房价。如果以商品房销售价格指数代表商品房价格增速，以住宅租赁价格指数代表房租价格增速，则在2003年之前，房价房租增速比为0.984，2004年以后分别为1.067、1.072、和1.044。说明2003年以后随着经济景气周期的回升，房价涨幅大于房租涨幅，从而使房价房租比逐年提高，说明房价背离房租的程度越来越大，房地产产生泡沫可能性也在加大。
高度关注高房价、房地产泡沫所带来的负面影响
从上述分析来看，当前我国房价已经超过正常水平，房地产产生泡沫的可能性越来越明显。因此对房地产泡沫对经济社会带来负面影响应当引起足够重视。
首先，房地产泡沫最直接的危害是加大了金融风险，加大了产生金融危机的可能性。由于房地产的资产性质，其价格波动的基本特征是大涨之后必然是大跌。当房价膨胀到一定程度时必然引起房地产泡沫破灭，必然将银行大量的房地产信贷变成坏帐，不仅给整个国民经济背上沉重的负担，而且极易导致金融危机。上半年，银行信贷资金占房地产开发投资资金来源比重上升，在房地产对银行信贷资金依赖性加强的情况下更应当关注房地产金融风险问题。
其次，房价高涨侵蚀居民即期消费，损害普通老百姓的利益，与构建和谐社会宗旨相背。我们认为，在其他条件不变的情况下，房地产市场中的博弈显然是零和博弈。由于组织化程度、信息不对称等原因，政府和开发商在博弈过程中处于绝对的优势地位，由此决定了博弈结果必然是开发商和政府获得更多的收益，而处于劣势地位的普通消费者必然为此买单。这必然增加居民收入用于住房开支的比例，削减在其他消费品中的支出。同时，由于房价上涨加快了向特定利益集团重新分配社会财富的步伐，造成社会贫富差距进一步加大，影响和谐社会的构建。
第三，导致的房地产过度开发，不利耕地的严格保护。房地产开发热使城市房地产开发所利用的土地资源转向取得成本较低的新增建设用地上，这样将会不可避免地占用宝贵的耕地资源，特别是城市近郊区的耕地资源，造成城市新增建设用地盲目扩张和耕地资源的减少。那么，各地区如何充分利用现有的城市建设用地资源，在不增加土地成本的情况下，合理确定房地产供应量也是值得思考的。
抑制房价过快上涨是当前房地产调控的核心任务
解决好房价上涨问题，不仅成为宏观经济问题，而且是重大的政治和社会问题。这需要从改善制度供给、坚决执行已有调控政策等多方面努力。
改善制度供给是治本之策。我们认为当前房地产价格不断攀升是各级政府、房地产商和消费者共同博弈的结果。由于房地产市场的准垄断性质，在政府和房地产商瓜分了大量超额利润的同时，普通购房者的利益受到严重损害，导致了社会福利的净损失。这样的制度供给显然是非均衡的，即存在通过改变制度增进社会总福利的可能性，制度变革的总收益大于总成本的可能性。从房价上涨和制度供给非均衡二者的关系来看，前者是后者非均衡的结果，是表象，后者是前者的根源，是实质。因此，要抑制房价，必须从改善制度供给上下功夫。
坚决贯彻落实已出台的各项调控政策，防止政策在执行中被软化。截止目前我国已经出台了许多关于调控房地产的政策措施，但实施的效果并不理想。究其原因，主要在于国家政策在执行的过程中变了“样子”，或走了“调子”，使政策执行效果大打折扣。因此，下一步政策调控的重点不在于出台更多的政策，而是不折不扣地坚决贯彻好已出台的政策。防止利益集团与执行者在政策执行的博弈过程中，使政策执行效果软化。
严格限制国际游资炒作房地产，控制和降低房地产风险。外资进入中国地产市场，有人认为绝大多数是为了做长期投资，不应当做出相应限制。但事实上，外资尤其是国际游资进入中国主要是赌人民币升值，进入中国地产也主要是做短期投资，投机成分很大。一旦市场预期、国内外经济金融一有风吹草动，外资就会迅速撤离，从而引起房价跳水，严重威胁金融和经济稳定。
继续加大对中低档住房供给，进一步改善房地产结构性矛盾。一是调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施等的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策向中低收入者倾斜；二是继续增加经济适用房和政府廉租房，保证有一定收入的居民买得起或租得起房；三是发展房地产金融，加强对按揭贷款风险控制，完善信用制度和抵押制度，抵押保险和抵押二级市场；四是开征财产税，增加囤积房地产成本。
保证民众在公共决策中的参与权和选择权。在城市规划、土地征用、招投标等各个环节，每项决策表面上是政府、开发商等少数人的事情，决策过程往往只有很少的个人或者集团参与。但每项决策结果却影响到社会大多数人尤其是普通消费者的利益。由少数人替代大多数人进行决策，必然导致“个人理性”和“集体理性”的不对称性。也就是少数人在做决策的过程中，即使是政府，能否完全代表自己选民的意志和利益，也成了很大的问题。所以在关乎千百万人的切身利益的事情上，应当尽最大可能使民众做出自己的选择，增加民众参与关乎社会大多数人利益的决策的机会。
建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量企业进行房地产投资，应当引起注意，加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效防止房地产业“泡沫”的产生。(中国证券报)
