上半年宁夏房地产价格变动特点及原因简析
2005-08-19 00:00 来源： 我的钢铁 作者：mysteel
２００５年，在国家宏观调控政策和市场自我调节的双向作用下，我区房地产市场运行呈现开发投资增幅减缓，商品房供求两旺，房价稳中有升的态势。与上年同期相比，我区房屋销售价格上涨４．１％，土地交易价格上涨５．４％，房屋租赁价格上涨６．９％，物业管理价格持平。
一、房地产价格变动特点
（一）房屋销售价格稳中有升。调查显示，上半年我区房屋销售价格同比上涨４．１％。其中，商品房和二手房同比分别上涨３．７％和５．０％。分城市看，银川市、石嘴山市、吴忠市、固原市和中卫市５个城市房屋销售价格同比分别上涨２．９％、７．７％、２．７％、２．６％和５．３％。
商品房销售价格上涨３．７％。其中，住宅类价格上涨３．２％，非住宅类上涨５．０％。住宅中的经济适用房上涨３．２％，普通住宅上涨３．４％﹔非住宅中的办公楼持平，商业娱乐用房上涨５．７％。分城市看，石嘴山市商品房价格涨幅最大，同比上涨７．７％，其次中卫市上涨５．７％，银川市、吴忠市、固原市分别为２．１％、３．０％、２．８％。
二手房销售价格上涨５．０％。随著住房制度改革的深入，住房二级市场进一步开放和规范，二手房交易愈发活跃，价格上涨幅度大。其中住宅上涨４．８％，非住宅上涨５．５％。分城市看，银川市、石嘴山市、吴忠市、固原市和中卫市５个城市二手住宅价格同比分别上涨４．６％、７．７％、２．１％、１．８％和３．６％。首府银川市二手房市场受国家房屋二级市场交易新的政策从６月１日执行影响，交易量比上年同期下降１６％左右。
（二）土地交易价格持续上涨。上半年，全区土地交易价格同比上涨５．４％。分类看，居住用地上涨４．０％，工业仓储用地上涨１１．８％，商业、旅游、娱乐用地上涨７．９％，其它用地持平。分城市看，石嘴山市和吴忠市土地交易价格涨幅较大，同比分别上涨８．４％和５．８％，其它３市土地交易价格平稳上涨，涨幅在０．４％－２．９％之间。
（三）房屋租赁价格上涨，物业管理价格持平。上半年，全区房屋租赁价格同比上涨６．９％。其中，受银川市公有住房租赁价格上调影响，住宅上涨了１６％，办公楼上涨０．５％，商业娱乐用房上涨１．０％，工业仓储用房上涨０．４％。分城市看，吴忠市房屋租赁价格与去年同期持平，其它城市均呈上涨态势，涨幅在１．０％－８．６％之间。
（四）银川市房屋销售价格涨幅在全国３５个大中城市的位次明显后移。上半年全国房屋销售价格同比上涨８．９％，银川市比全国平均水平低６个百分点，在全国３５个大中城市中，按价格涨幅高低排序，位居第３１位，位次比去年四季度后移７位 ，位居前３位的是：上海（１５．４％）、杭州（１３．２％）、青岛（１２．１％）。
（五）分地段、结构平均销售价格。上半年全区商品多层住宅１－５级地段平均销售价格（加权平均数）是１６６８－１１９６元╱平方米之间，钢筋混凝土结构２０４６元╱平方米，混合结构１４５４元╱平方米﹔银川市１－５级地段平均销售价格（包括灵武市、贺兰县、永宁县）在２６７９－１１９６元╱平方米之间，钢筋混凝土结构２６０５元╱平方米，混合结构２０６８元╱平方米﹔石嘴山市１－３级地段平均销售价格在１４０４－１３５８元╱平方米之间，混合结构１３６２元╱平方米﹔吴忠市２－３级地段平均销售价格在１３４２－８０６元╱平方米之间，钢筋混凝土结构１４００元╱平方米，混合结构９７０元╱平方米﹔固原市２－３级地段平均销售价在１２２８－１１４５元╱平方米之间，钢筋混凝土结构１２４０元╱平方米，混合结构１１３８元╱平方米﹔中卫市１－２级地段平均销售价格１３８０－１１４７元╱平方米之间，混合结构１２０３元╱平方米。
二、影响房地产价格变动的主要因素
伴随我区经济的快速发展、居民消费水平的逐步提高，在需求和成本的推动下，我区房价一直保持持续快速的增长。
（一）需求因素。从需求看，居民改善住房条件的迫切需求成为刺激房地产市场升温的重要因素。随著居民收入水平的提高，城市化进程的加快，大规模旧城拆迁改造及一系列鼓励购房消费政策的实施，使近几年来居民住房需求持续旺盛。居民的消费信心、消费能力和投资意识也在不断提高，拥有两套以上住宅的家庭逐渐增多。据城市居民住户调查，上半年我区城市居民人均购房与建房支出为５８２元，同比增长３０．２％。需求因素促进了房地产业的发展，同时推动了房屋销售价格较快上涨。住房二级市场全面放开，增强了居民“住宅只有流动、交易，才有收益、增值可能”的消费观念，提高了原有不动产变现增值能力和消费者换购房能力，居民进行二次置房，以旧换新，以小换大，以租金还贷款的消费者越来越多，对房地产产品的需求呈现多样化趋势。
（二）政策因素。为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定从３月１７日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。从提高个人住房贷款利率、增加首付比例等方面出台了一系列政策，意在打压房地产的投机行为和给过热的购房行为降温。近期的调查显示，此次房贷政策调整，由于时间尚短，还没有对房地产市场产生大的影响。在国家七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》后，房地产市场观望气候较浓，住房需求有所抑制，刚性需求依然旺盛。房地产商为了快速回笼资金，对旧楼盘房价多采用打折优惠等促销活动，新开楼盘受建筑材料价格上涨和房屋品质提升的影响，房屋价格小幅上涨。首府银川市为保証房价的稳定出台了十大调控措施，房屋销售价格已出现了小幅度波动的苗头，但不会出现大降大涨的现象。在新政影响下，全区房地产市场持观望态度和持续关注成为当前购房人表现出来的最大特点。
（三）成本因素。一方面是房屋建筑材料和费用价格上涨。上半年，全区固定资产投资价格比上年上涨２．９％。其中，建筑安装工程价格上涨３．１％，材料费价格上涨３．１％，建筑用钢材价格上涨４．１％。另一方面是土地价格上涨。随著我区工业化和城市化建设推进，城市建设用地日趋紧缺，土地资源不断减少。房屋建设对土地的需求增加，加之目前房屋建设一般楼层不高，造成用地面积增加，立体空间开发不够，土地资源的有效利用率低，而且商品房单位建筑面积过大，使土地的供需矛盾日趋突出，土地交易价格不断上涨。以上两方面的因素，增加了房屋建设成本，从而影响房价上涨。由于新技朮、新材料的应用，如节能环保方面的技朮与材料，提升了建筑品质，新建筑与老建筑（那些具有文物价值的建筑除外）的价值差异在拉大。以人为本、高品味的设计所凝聚的知识与文化含量也是提高房产价值的重要因素。
三、对稳定房价、促进房地产市场健康发展的建议
目前我区房地产市场进入趋于理性和正常，要把握调控方向：既要严格控制房价过快上涨，又要避免房价下跌过猛引发震荡。重点是要改善住房供给结构，提高适合中低收入阶层的经济适用房普通商品住宅的建设和供给力度，对经济适用房实行政府定价，以有效控制房价，严格控制用于高档商品房的土地，以合理调节供求关系，避免价格的大起大落，合理调控房地产价格。
（一）加强对市场行情的监控，注意防范潜在的市场风险。要继续大力发展我区房地产市场，加强对市场行情的监控，及时掌握市场动态，防范较大规模的炒房现象。上半年我区商品房空置面积累计是２０１．６７万平方米，比去年同期上涨６６．０％，特别是银川市空置面积累计是１５３．２３万平方米，比去年同期上涨５６．６％。空置房总量的增长，存在著一定市场风险，目前要妥善处理解决好这些累计下来的空置房，使之得到消化。
（二）应适当放开房贷利率，合理调节市场需求。今年央行新出台房贷政策，主要目的是为了从市场需求方面调节房地产市场的发展，控制部分城市的房地产发展过热的现象。但是执行公积金贷款利率上浮０．１８个百分点和个人商业房贷利率上浮０．２个百分点，对于不同的购房群体而言，影响不一。真正需要新购住房的市民利息负担加重，而对于炒房者和其他房产投资者而言，每月只多付几十块的利息，压力不大，他们完全可以把增加的成本转移到二次购房者身上。所以利率微调对房产投机者而言，未能明显起到抑制作用。房贷利率政策对市场的影响大小要看各商业银行上调的幅度。如仅执行下限利率即上调０．２％，对市民影响不会很大﹔如银行自主决定采用贷款基准利率６．１２％，即在现有利率水平基础上上调０．８１％，影响就会比较大。以贷款２０万元，期限１５年，采用等额本息法为例，调整前每月支付本息为１６１４元，按５．５１％计息，每月支付本息１６３５元，须多付２１元。如以６．１２％计息，每月支付本息１７００元，每月多支出８６元。如果适当对二次以上购房者上调贷款基准利率，那么他们投资的成本就会增大，投资风险也会增加，可以适当控制大规模的炒房投机现象。
（三）各个银行之间建立房屋贷款信息沟通机制，防止投资者在不同银行以优惠利率获得多套房屋贷款。目前由于银行之间对房屋贷款用户信息没有实现共享，投资者可以利用此漏洞，在不同银行多次以优惠利率获得房贷，从而使针对购买多套房屋限制投资的较高利率失去作用。
（四）促进二手房市场发展，多渠道引导购房者，降低一手房市场需求压力。目前造成房价快速上涨的主要压力是一手房市场需求旺盛，推动二手房市场健康发展，能够使一部分资金转移到二手房市场，减缓一手房的供需矛盾。同时通过二手房市场释放出的相对低价的二手房，可以满足广大中低收入阶层、拆迁户、首次置业的年轻购房人的需求，优化房屋供给结构。
（五）要强化多方面制度配套措施，以利稳定房价。如适当增加土地供应总量、依法处置闲置土地和增加中低档住宅土地，尽快形成有限供应，缓解供求关系防止房价继续过快上涨的问题。加强和完善住房保障体系建设，增加经济适用房和廉租房的供应，满足不同消费层面的住宅需求。 (中国房地产信息网)
一、房地产价格变动特点
（一）房屋销售价格稳中有升。调查显示，上半年我区房屋销售价格同比上涨４．１％。其中，商品房和二手房同比分别上涨３．７％和５．０％。分城市看，银川市、石嘴山市、吴忠市、固原市和中卫市５个城市房屋销售价格同比分别上涨２．９％、７．７％、２．７％、２．６％和５．３％。
商品房销售价格上涨３．７％。其中，住宅类价格上涨３．２％，非住宅类上涨５．０％。住宅中的经济适用房上涨３．２％，普通住宅上涨３．４％﹔非住宅中的办公楼持平，商业娱乐用房上涨５．７％。分城市看，石嘴山市商品房价格涨幅最大，同比上涨７．７％，其次中卫市上涨５．７％，银川市、吴忠市、固原市分别为２．１％、３．０％、２．８％。
二手房销售价格上涨５．０％。随著住房制度改革的深入，住房二级市场进一步开放和规范，二手房交易愈发活跃，价格上涨幅度大。其中住宅上涨４．８％，非住宅上涨５．５％。分城市看，银川市、石嘴山市、吴忠市、固原市和中卫市５个城市二手住宅价格同比分别上涨４．６％、７．７％、２．１％、１．８％和３．６％。首府银川市二手房市场受国家房屋二级市场交易新的政策从６月１日执行影响，交易量比上年同期下降１６％左右。
（二）土地交易价格持续上涨。上半年，全区土地交易价格同比上涨５．４％。分类看，居住用地上涨４．０％，工业仓储用地上涨１１．８％，商业、旅游、娱乐用地上涨７．９％，其它用地持平。分城市看，石嘴山市和吴忠市土地交易价格涨幅较大，同比分别上涨８．４％和５．８％，其它３市土地交易价格平稳上涨，涨幅在０．４％－２．９％之间。
（三）房屋租赁价格上涨，物业管理价格持平。上半年，全区房屋租赁价格同比上涨６．９％。其中，受银川市公有住房租赁价格上调影响，住宅上涨了１６％，办公楼上涨０．５％，商业娱乐用房上涨１．０％，工业仓储用房上涨０．４％。分城市看，吴忠市房屋租赁价格与去年同期持平，其它城市均呈上涨态势，涨幅在１．０％－８．６％之间。
（四）银川市房屋销售价格涨幅在全国３５个大中城市的位次明显后移。上半年全国房屋销售价格同比上涨８．９％，银川市比全国平均水平低６个百分点，在全国３５个大中城市中，按价格涨幅高低排序，位居第３１位，位次比去年四季度后移７位 ，位居前３位的是：上海（１５．４％）、杭州（１３．２％）、青岛（１２．１％）。
（五）分地段、结构平均销售价格。上半年全区商品多层住宅１－５级地段平均销售价格（加权平均数）是１６６８－１１９６元╱平方米之间，钢筋混凝土结构２０４６元╱平方米，混合结构１４５４元╱平方米﹔银川市１－５级地段平均销售价格（包括灵武市、贺兰县、永宁县）在２６７９－１１９６元╱平方米之间，钢筋混凝土结构２６０５元╱平方米，混合结构２０６８元╱平方米﹔石嘴山市１－３级地段平均销售价格在１４０４－１３５８元╱平方米之间，混合结构１３６２元╱平方米﹔吴忠市２－３级地段平均销售价格在１３４２－８０６元╱平方米之间，钢筋混凝土结构１４００元╱平方米，混合结构９７０元╱平方米﹔固原市２－３级地段平均销售价在１２２８－１１４５元╱平方米之间，钢筋混凝土结构１２４０元╱平方米，混合结构１１３８元╱平方米﹔中卫市１－２级地段平均销售价格１３８０－１１４７元╱平方米之间，混合结构１２０３元╱平方米。
二、影响房地产价格变动的主要因素
伴随我区经济的快速发展、居民消费水平的逐步提高，在需求和成本的推动下，我区房价一直保持持续快速的增长。
（一）需求因素。从需求看，居民改善住房条件的迫切需求成为刺激房地产市场升温的重要因素。随著居民收入水平的提高，城市化进程的加快，大规模旧城拆迁改造及一系列鼓励购房消费政策的实施，使近几年来居民住房需求持续旺盛。居民的消费信心、消费能力和投资意识也在不断提高，拥有两套以上住宅的家庭逐渐增多。据城市居民住户调查，上半年我区城市居民人均购房与建房支出为５８２元，同比增长３０．２％。需求因素促进了房地产业的发展，同时推动了房屋销售价格较快上涨。住房二级市场全面放开，增强了居民“住宅只有流动、交易，才有收益、增值可能”的消费观念，提高了原有不动产变现增值能力和消费者换购房能力，居民进行二次置房，以旧换新，以小换大，以租金还贷款的消费者越来越多，对房地产产品的需求呈现多样化趋势。
（二）政策因素。为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定从３月１７日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。从提高个人住房贷款利率、增加首付比例等方面出台了一系列政策，意在打压房地产的投机行为和给过热的购房行为降温。近期的调查显示，此次房贷政策调整，由于时间尚短，还没有对房地产市场产生大的影响。在国家七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》后，房地产市场观望气候较浓，住房需求有所抑制，刚性需求依然旺盛。房地产商为了快速回笼资金，对旧楼盘房价多采用打折优惠等促销活动，新开楼盘受建筑材料价格上涨和房屋品质提升的影响，房屋价格小幅上涨。首府银川市为保証房价的稳定出台了十大调控措施，房屋销售价格已出现了小幅度波动的苗头，但不会出现大降大涨的现象。在新政影响下，全区房地产市场持观望态度和持续关注成为当前购房人表现出来的最大特点。
（三）成本因素。一方面是房屋建筑材料和费用价格上涨。上半年，全区固定资产投资价格比上年上涨２．９％。其中，建筑安装工程价格上涨３．１％，材料费价格上涨３．１％，建筑用钢材价格上涨４．１％。另一方面是土地价格上涨。随著我区工业化和城市化建设推进，城市建设用地日趋紧缺，土地资源不断减少。房屋建设对土地的需求增加，加之目前房屋建设一般楼层不高，造成用地面积增加，立体空间开发不够，土地资源的有效利用率低，而且商品房单位建筑面积过大，使土地的供需矛盾日趋突出，土地交易价格不断上涨。以上两方面的因素，增加了房屋建设成本，从而影响房价上涨。由于新技朮、新材料的应用，如节能环保方面的技朮与材料，提升了建筑品质，新建筑与老建筑（那些具有文物价值的建筑除外）的价值差异在拉大。以人为本、高品味的设计所凝聚的知识与文化含量也是提高房产价值的重要因素。
三、对稳定房价、促进房地产市场健康发展的建议
目前我区房地产市场进入趋于理性和正常，要把握调控方向：既要严格控制房价过快上涨，又要避免房价下跌过猛引发震荡。重点是要改善住房供给结构，提高适合中低收入阶层的经济适用房普通商品住宅的建设和供给力度，对经济适用房实行政府定价，以有效控制房价，严格控制用于高档商品房的土地，以合理调节供求关系，避免价格的大起大落，合理调控房地产价格。
（一）加强对市场行情的监控，注意防范潜在的市场风险。要继续大力发展我区房地产市场，加强对市场行情的监控，及时掌握市场动态，防范较大规模的炒房现象。上半年我区商品房空置面积累计是２０１．６７万平方米，比去年同期上涨６６．０％，特别是银川市空置面积累计是１５３．２３万平方米，比去年同期上涨５６．６％。空置房总量的增长，存在著一定市场风险，目前要妥善处理解决好这些累计下来的空置房，使之得到消化。
（二）应适当放开房贷利率，合理调节市场需求。今年央行新出台房贷政策，主要目的是为了从市场需求方面调节房地产市场的发展，控制部分城市的房地产发展过热的现象。但是执行公积金贷款利率上浮０．１８个百分点和个人商业房贷利率上浮０．２个百分点，对于不同的购房群体而言，影响不一。真正需要新购住房的市民利息负担加重，而对于炒房者和其他房产投资者而言，每月只多付几十块的利息，压力不大，他们完全可以把增加的成本转移到二次购房者身上。所以利率微调对房产投机者而言，未能明显起到抑制作用。房贷利率政策对市场的影响大小要看各商业银行上调的幅度。如仅执行下限利率即上调０．２％，对市民影响不会很大﹔如银行自主决定采用贷款基准利率６．１２％，即在现有利率水平基础上上调０．８１％，影响就会比较大。以贷款２０万元，期限１５年，采用等额本息法为例，调整前每月支付本息为１６１４元，按５．５１％计息，每月支付本息１６３５元，须多付２１元。如以６．１２％计息，每月支付本息１７００元，每月多支出８６元。如果适当对二次以上购房者上调贷款基准利率，那么他们投资的成本就会增大，投资风险也会增加，可以适当控制大规模的炒房投机现象。
（三）各个银行之间建立房屋贷款信息沟通机制，防止投资者在不同银行以优惠利率获得多套房屋贷款。目前由于银行之间对房屋贷款用户信息没有实现共享，投资者可以利用此漏洞，在不同银行多次以优惠利率获得房贷，从而使针对购买多套房屋限制投资的较高利率失去作用。
（四）促进二手房市场发展，多渠道引导购房者，降低一手房市场需求压力。目前造成房价快速上涨的主要压力是一手房市场需求旺盛，推动二手房市场健康发展，能够使一部分资金转移到二手房市场，减缓一手房的供需矛盾。同时通过二手房市场释放出的相对低价的二手房，可以满足广大中低收入阶层、拆迁户、首次置业的年轻购房人的需求，优化房屋供给结构。
（五）要强化多方面制度配套措施，以利稳定房价。如适当增加土地供应总量、依法处置闲置土地和增加中低档住宅土地，尽快形成有限供应，缓解供求关系防止房价继续过快上涨的问题。加强和完善住房保障体系建设，增加经济适用房和廉租房的供应，满足不同消费层面的住宅需求。 (中国房地产信息网)
