尹伯成:楼市调控一定要坚持到看见实效
2005-07-15 00:00 来源： 我的钢铁 作者：mysteel
薛小和：种种迹象表明，中央稳定住房价格调控政策的效应开始显现，但此时也出现了一些不和谐的声音。比如，日前就有媒体传言，说上海市政府正在酝酿救市措施，防止房价大跌，市政府新闻办公室6月30日向新华社发布书面澄清意见，明确指出这条报道失实。为什么在楼市调控才刚刚看到一点实效的情况下，就有所谓“知情人士”做这种传言？
尹伯成：事实上，自从今年3月中央出台一系列楼市宏观调控政策以来，反对宏观调控的声音就一直存在。
薛小和：我们在媒体上也听到过一些声音，比如说：“政府不希望出现房价大起大落。”是这样吗？
尹伯成：国务院有关文件强调，宏观调控是为了避免房地产市场大起大落，保证房地产业的长期稳定发展。很多开发商和一些地方政府对中央的话断章取义甚至曲解，说避免大起大落就是要保证房价稳中有升，房价只能涨不能跌，这种说法是对房价调控的曲解：
第一，避免房价“大落”的前提是要避免房价“大涨”。去年以前，开发商和炒房者不顾中央避免房价“大涨”的要求，一路把房价大幅度炒上去。2003—04年，部分大城市房价年涨幅超过30%，部分区域实际涨幅超过50%，上海的房价在5年内涨幅超过了200%，到今年的一季度达到了疯涨的高潮。正是在这种“大涨”的形势下，国务院在《关于切实稳住住房价格的通知》中明确提出，宏观调控要使“过高的房价降下来”，就是说，宏观调控的目标是要使房价实现理性回归。第二，某些地方的房价主要靠投机资本支撑，这样的市场是不可能长期维持价格稳定的。因为投机资本是有成本的，一些炒房者从地下钱庄融资的成本高达10%以上，即使银行贷款利率也要6%以上，他们对投机回报率有一定的要求，如果房价长期维持稳定，他们就要抛盘,引起房价下跌；如果房价上涨超过他们的投机回报，就会有更多资本进入房地产市场进行炒作，使得房价进一步上涨。第三，如果政府把宏观调控的目标定位在保证房价稳定增长，只涨不跌，实际上是给投机者一个只赚不赔的保险，任由他们继续炒作房地产。2004年第四季度到现在，部分城市的房价又出现井喷，就是因为当地政府说房价不能跌，使得中央的调控政策没有收到成效。
薛小和：据了解，今年年初上海的有些楼市一开盘就涨10-20%，已无市场规律可言。这种涨势的背后早就孕育着市场调整，这实际上是价格还账。您认为上海房价的未来走势如何？
尹伯成：上海房价近三年来涨得实在太快了，后患无穷，我认为必须作30%左右的调整，否则，上海楼市下一步不可能持续健康发展。上海是长三角的龙头，上海房价不能通过调控适度下调，杭州、南京、宁波等城市的房价也不可能调整，于是，全国房地产投资热度就不会退烧，进而，钢铁、水泥、能源等的紧张局面也不可能改观。上海房价只有下调30%左右，才能给以后进一步上升留出空间，上海及长三角的房地产业发展才会有坚实的后劲。
薛小和：有人认为，现在的房价是有需求支撑的。他们说，未来多少年内，全国城市人口还要增加多少多少亿，房子永远会供不应求。
尹伯成：我以为，需求不是需要，而是有支付能力的需要。如果不考虑支付能力，什么商品在任何地方都不会过剩。看需求光数人头不行，还要数“纸头”即购买力、也就是收入水平。另外，未来需求也不代表现实需求。住房作为不动产,上海的房子肯定不能搬到东京或纽约去销售,必须由上海人民(包括外来人)来消费,因此上海房价决不能过分脱离上海人民的收入水平。从时间上说，人们固然可以借助按揭贷款“用未来的钱圆今天的梦”，但人民银行规定，房贷按揭金额不能超过贷款人当时收入的50%。这就是说，房价可以透支一点未来，但不能过分透支。随着经济的稳步发展和城市化进程的推进，住房需求肯定会增加，上海这样大城市的房价也可能向东京、纽约等国际大都市靠拢。但现在价格上涨过快就是过分透支未来，会损害城市的经济增长。
薛小和：事实上，很多海外投资者，他们非常喜欢上海，认为无论楼市冷暖，上海都是投资者居住的一片热土。他们资金实力雄厚，大多数做长线投资或者是自住，这反映他们对未来的上海楼市没有丝毫担心。
尹伯成：是这样。我一直认为，上海房市只会做理性地调整，而决不会大跌。关键是要认清形势，开发商和投资商应当丢掉幻想，顺潮流而动。聪明人在牛市中要等待，熊市中要脱身，等到别人降低了价格你再降价，就被动了。
薛小和：其实，对楼市调控的政策可以追溯到2003年6月央行的121号文件，去年政府又出台了一系列政策给房地产市场降温。为什么一两年过去了，房地产市场还没有出现明显的效果？
尹伯成：去年一调控，就有人出来反对，结果房价越调越高，市场对政府调控房价缺乏信心。现在大家都在观望，开发商和炒房者希望出现去年的情况，宏观调控没有下文，过几个月可以继续炒作房价；老百姓害怕出现去年的情况，房价继续上升，自己改善住房的梦想越来越难实现。所以，现在对房地产市场的宏观调控到了关键时候，绝对不能再次半途而废。
我认为今年的调控，由七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，体现了中央对调控房价坚决、统一的态度。一些地方政府也一改原来在调控房价上的消极态度，从财税、市场交易等各方面规范市场，遏制炒作。相信这一系列政策组合拳会逐步发生作用的。（新浪）
尹伯成：事实上，自从今年3月中央出台一系列楼市宏观调控政策以来，反对宏观调控的声音就一直存在。
薛小和：我们在媒体上也听到过一些声音，比如说：“政府不希望出现房价大起大落。”是这样吗？
尹伯成：国务院有关文件强调，宏观调控是为了避免房地产市场大起大落，保证房地产业的长期稳定发展。很多开发商和一些地方政府对中央的话断章取义甚至曲解，说避免大起大落就是要保证房价稳中有升，房价只能涨不能跌，这种说法是对房价调控的曲解：
第一，避免房价“大落”的前提是要避免房价“大涨”。去年以前，开发商和炒房者不顾中央避免房价“大涨”的要求，一路把房价大幅度炒上去。2003—04年，部分大城市房价年涨幅超过30%，部分区域实际涨幅超过50%，上海的房价在5年内涨幅超过了200%，到今年的一季度达到了疯涨的高潮。正是在这种“大涨”的形势下，国务院在《关于切实稳住住房价格的通知》中明确提出，宏观调控要使“过高的房价降下来”，就是说，宏观调控的目标是要使房价实现理性回归。第二，某些地方的房价主要靠投机资本支撑，这样的市场是不可能长期维持价格稳定的。因为投机资本是有成本的，一些炒房者从地下钱庄融资的成本高达10%以上，即使银行贷款利率也要6%以上，他们对投机回报率有一定的要求，如果房价长期维持稳定，他们就要抛盘,引起房价下跌；如果房价上涨超过他们的投机回报，就会有更多资本进入房地产市场进行炒作，使得房价进一步上涨。第三，如果政府把宏观调控的目标定位在保证房价稳定增长，只涨不跌，实际上是给投机者一个只赚不赔的保险，任由他们继续炒作房地产。2004年第四季度到现在，部分城市的房价又出现井喷，就是因为当地政府说房价不能跌，使得中央的调控政策没有收到成效。
薛小和：据了解，今年年初上海的有些楼市一开盘就涨10-20%，已无市场规律可言。这种涨势的背后早就孕育着市场调整，这实际上是价格还账。您认为上海房价的未来走势如何？
尹伯成：上海房价近三年来涨得实在太快了，后患无穷，我认为必须作30%左右的调整，否则，上海楼市下一步不可能持续健康发展。上海是长三角的龙头，上海房价不能通过调控适度下调，杭州、南京、宁波等城市的房价也不可能调整，于是，全国房地产投资热度就不会退烧，进而，钢铁、水泥、能源等的紧张局面也不可能改观。上海房价只有下调30%左右，才能给以后进一步上升留出空间，上海及长三角的房地产业发展才会有坚实的后劲。
薛小和：有人认为，现在的房价是有需求支撑的。他们说，未来多少年内，全国城市人口还要增加多少多少亿，房子永远会供不应求。
尹伯成：我以为，需求不是需要，而是有支付能力的需要。如果不考虑支付能力，什么商品在任何地方都不会过剩。看需求光数人头不行，还要数“纸头”即购买力、也就是收入水平。另外，未来需求也不代表现实需求。住房作为不动产,上海的房子肯定不能搬到东京或纽约去销售,必须由上海人民(包括外来人)来消费,因此上海房价决不能过分脱离上海人民的收入水平。从时间上说，人们固然可以借助按揭贷款“用未来的钱圆今天的梦”，但人民银行规定，房贷按揭金额不能超过贷款人当时收入的50%。这就是说，房价可以透支一点未来，但不能过分透支。随着经济的稳步发展和城市化进程的推进，住房需求肯定会增加，上海这样大城市的房价也可能向东京、纽约等国际大都市靠拢。但现在价格上涨过快就是过分透支未来，会损害城市的经济增长。
薛小和：事实上，很多海外投资者，他们非常喜欢上海，认为无论楼市冷暖，上海都是投资者居住的一片热土。他们资金实力雄厚，大多数做长线投资或者是自住，这反映他们对未来的上海楼市没有丝毫担心。
尹伯成：是这样。我一直认为，上海房市只会做理性地调整，而决不会大跌。关键是要认清形势，开发商和投资商应当丢掉幻想，顺潮流而动。聪明人在牛市中要等待，熊市中要脱身，等到别人降低了价格你再降价，就被动了。
薛小和：其实，对楼市调控的政策可以追溯到2003年6月央行的121号文件，去年政府又出台了一系列政策给房地产市场降温。为什么一两年过去了，房地产市场还没有出现明显的效果？
尹伯成：去年一调控，就有人出来反对，结果房价越调越高，市场对政府调控房价缺乏信心。现在大家都在观望，开发商和炒房者希望出现去年的情况，宏观调控没有下文，过几个月可以继续炒作房价；老百姓害怕出现去年的情况，房价继续上升，自己改善住房的梦想越来越难实现。所以，现在对房地产市场的宏观调控到了关键时候，绝对不能再次半途而废。
我认为今年的调控，由七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，体现了中央对调控房价坚决、统一的态度。一些地方政府也一改原来在调控房价上的消极态度，从财税、市场交易等各方面规范市场，遏制炒作。相信这一系列政策组合拳会逐步发生作用的。（新浪）
