提高首付款比例 抑制房地产需求
中国社会科学院世界经济与政治研究所 何帆 姚枝仲
2005-02-23 00:00 来源： 我的钢铁 作者：mysteel
自从2003年人民银行发布“121”文件以来，房地产市场就成为这一轮宏观政策讨论的焦点问题之一。我们的观点是，从宏观政策的角度来考虑应不应该干预房地产市场，只需要看房地产市场波动是否会带来宏观经济的波动。如果房地产市场造成了重大的宏观经济不稳定，那么不管是不是存在价格泡沫，不管房地产市场的波动是不是市场自发形成的，也不管从长期来看房地产价格是不是还会提高，都应该对房地产市场采取宏观调控。
房地产市场波动从三方面影响宏观经济
房地产市场波动对宏观经济的影响表现在：
一是房地产投资引起投资过热并带来总量失衡。2004年前10个月，房地产开发投资增长28.9%，引起固定资产投资增长5.3个百分点。房地产投资的增加并没有挤出其他领域的投资，相反，2003年除房地产投资以外的其他投资均比2002年以更快的速度增长，2004年仍然如此。因此，我们可以认为，房地产投资的增长引起了投资总量的增长。房地产投资引起投资总量上升的同时，投资品的供给未必同等程度地上升，因此又带来了总量失衡。
二是房地产价格上涨增加通货膨胀压力。统计数据分析显示，居住类价格指数的上升直接给CPI带来的影响是微弱的，房地产价格对通货膨胀的影响主要体现在其对建筑材料和其他产品价格的带动效应。房价上涨直接带动了建筑材料价格的快速上升，并进一步导致了原材料、燃料和动力价格的上升。2004年10月，全部原材料购进价格指数已经上涨14.2%，全部燃料和动力价格指数已经上涨16.7%。由于原材料、燃料和动力是几乎所有产品的投入品，因此，将逐渐影响到所有行业的生产成本，并进而导致全面的物价上涨。
三是房地产泡沫容易诱发金融危机。总结历史，可以粗略地说，金融危机主要是资产价值大幅度缩水和债务链条断裂引起的金融不稳定，因此，只要是存在资产价格泡沫和债务链条的地方就可能发生金融危机。由于中国没有准确的收入数据，尤其是没有购买商品房的那部分人的准确的收入数据，因此房价收入比难以判断房地产价格是否有真实需求的支撑。
一个更准确的指标应该是租金收益率。在发展中国家，如果缺乏足够的投资渠道，或者存在金融管制使得资金不能进入收益较高的投资领域，则大量资金可能进入房地产，从而抬高房价和压低租金收益率。但是，由于没有其他更好的投资渠道，即使房价很高，租金收益率很低，资金仍然可能滞留在房地产市场，仍然持续维持着房地产的价格泡沫。但是，在金融发展和金融改革过程中，一旦放松了某项金融管制，大量资金就可能从房地产市场流出，转移到新的具有更高收益的投资领域。这样，房地产的泡沫就立即会破裂。目前，连续20多年的经济高速增长使居民拥有了大量的剩余资金，加上人民币升值预期导致的大规模资金流入，长期低利率，股市低迷，外汇投资管制，债券市场不发达等，中国已经具备了大量资金因为缺少投资渠道而流入房地产市场的客观条件。
当然，从目前的数据来看，中国目前存在房地产泡沫的可能性不大。因为即使房价涨幅最快的上海，其2003年的租金收益率也在5%～6%左右，这与当前的利率水平是大体相当的。但是，应该看到，房价的涨幅远远大于租金的涨幅。上海市2004年前三个季度住房销售价格指数上升14.9%，而住房租赁价格指数仅上升5.1%，这就使得租金收益率下降至到4.5%～5.4%。如果这种情况持续几年，则租金收益率将很快下降到存款收益率以下，这就可能会给房地产市场累积巨大的泡沫，并且给进一步的金融体制改革带来巨大的困难。一旦金融体制改革产生了新的收益更高的投资渠道，房地产市场泡沫的破裂就不可避免。整个金融市场的动荡就会随之发生。因此，及早针对房地产市场采取一些降温的措施是完全必要的。
采取调控手段抑制房地产市场需求
如果说房地产市场需要政策干预，那么什么样的宏观政策措施才是适宜的呢？只要理解了房地产市场波动对宏观经济波动的作用渠道，就能很容易地找出正确的调控方向。
渠道的源头是房地产需求，是房地产需求导致房地产价格上涨，房地产价格上涨引起房地产投资增长，并进一步引起建材等投资品的价格上涨和建材等行业的投资增长，而建材等行业的投资增长又会引起这些行业的原材料、燃料、动力价格上涨和投资增长，从而一步一步地引起固定资产投资和物价的加速上涨。
在以上这个链条中，遏制房地产需求的过快增长是最主要的宏观调控任务。而针对房地产开发的贷款紧缩政策，只能限制房地产供给，不能抑制房地产需求，因此，只会加剧房地产市场的失衡，促使房地产价格进一步上涨，造成大量潜在的投资需求，同时，也给居民福利带来巨大损失。针对钢铁、电解铝和水泥行业的投资紧缩政策也会造成同样的后果。因为这些行业的投资都是引致性投资，是因为房地产投资增长，造成钢铁、电解铝和水泥价格上涨所引致的投资增长。如果抑制了房地产投资和城市基础设施投资的增长，市场的力量自然会抑制这些行业的投资增长，而如果没有抑制房地产投资增长，则紧缩这些行业的投资增长，只会带来更大的失衡、更大的价格上涨和投资冲动。
鉴于以上分析和当前的宏观经济形势，我们建议：应该采取抑制房地产市场需求的宏观调控手段，避免房地产价格的继续上涨和由此产生的投资增长压力，同时，放松对钢铁、电解铝和水泥行业的投资控制，继续支持燃料和动力行业的投资，以确保2005年仍然有足够的投资增长来拉动整个经济增长，同时，也为未来城市建设和房地产投资提供足够的投入品。
抑制房地产需求的一种办法是提高按揭贷款利率。但是提高利率不仅会抑制新需求，而且会对已经使用贷款购买了房屋的居民造成较大影响，增加其还款压力，降低其消费能力，影响消费需求的稳定。而抑制房地产市场的新需求才是调控的目的，因此，提高利率不是最理想的方法。
另一种抑制房地产需求的办法是提高首付款比例。这种提高居民购房门槛的办法既能抑制新需求，又不会对已购房者造成影响。同时，提高首付款比例不会提高居民的实际购房支出，也不会真正降低居民的购房能力，只是推迟居民具有购房能力的时间，因此，可以用作一种平滑房地产需求的政策。 (中国证券报）
房地产市场波动从三方面影响宏观经济
房地产市场波动对宏观经济的影响表现在：
一是房地产投资引起投资过热并带来总量失衡。2004年前10个月，房地产开发投资增长28.9%，引起固定资产投资增长5.3个百分点。房地产投资的增加并没有挤出其他领域的投资，相反，2003年除房地产投资以外的其他投资均比2002年以更快的速度增长，2004年仍然如此。因此，我们可以认为，房地产投资的增长引起了投资总量的增长。房地产投资引起投资总量上升的同时，投资品的供给未必同等程度地上升，因此又带来了总量失衡。
二是房地产价格上涨增加通货膨胀压力。统计数据分析显示，居住类价格指数的上升直接给CPI带来的影响是微弱的，房地产价格对通货膨胀的影响主要体现在其对建筑材料和其他产品价格的带动效应。房价上涨直接带动了建筑材料价格的快速上升，并进一步导致了原材料、燃料和动力价格的上升。2004年10月，全部原材料购进价格指数已经上涨14.2%，全部燃料和动力价格指数已经上涨16.7%。由于原材料、燃料和动力是几乎所有产品的投入品，因此，将逐渐影响到所有行业的生产成本，并进而导致全面的物价上涨。
三是房地产泡沫容易诱发金融危机。总结历史，可以粗略地说，金融危机主要是资产价值大幅度缩水和债务链条断裂引起的金融不稳定，因此，只要是存在资产价格泡沫和债务链条的地方就可能发生金融危机。由于中国没有准确的收入数据，尤其是没有购买商品房的那部分人的准确的收入数据，因此房价收入比难以判断房地产价格是否有真实需求的支撑。
一个更准确的指标应该是租金收益率。在发展中国家，如果缺乏足够的投资渠道，或者存在金融管制使得资金不能进入收益较高的投资领域，则大量资金可能进入房地产，从而抬高房价和压低租金收益率。但是，由于没有其他更好的投资渠道，即使房价很高，租金收益率很低，资金仍然可能滞留在房地产市场，仍然持续维持着房地产的价格泡沫。但是，在金融发展和金融改革过程中，一旦放松了某项金融管制，大量资金就可能从房地产市场流出，转移到新的具有更高收益的投资领域。这样，房地产的泡沫就立即会破裂。目前，连续20多年的经济高速增长使居民拥有了大量的剩余资金，加上人民币升值预期导致的大规模资金流入，长期低利率，股市低迷，外汇投资管制，债券市场不发达等，中国已经具备了大量资金因为缺少投资渠道而流入房地产市场的客观条件。
当然，从目前的数据来看，中国目前存在房地产泡沫的可能性不大。因为即使房价涨幅最快的上海，其2003年的租金收益率也在5%～6%左右，这与当前的利率水平是大体相当的。但是，应该看到，房价的涨幅远远大于租金的涨幅。上海市2004年前三个季度住房销售价格指数上升14.9%，而住房租赁价格指数仅上升5.1%，这就使得租金收益率下降至到4.5%～5.4%。如果这种情况持续几年，则租金收益率将很快下降到存款收益率以下，这就可能会给房地产市场累积巨大的泡沫，并且给进一步的金融体制改革带来巨大的困难。一旦金融体制改革产生了新的收益更高的投资渠道，房地产市场泡沫的破裂就不可避免。整个金融市场的动荡就会随之发生。因此，及早针对房地产市场采取一些降温的措施是完全必要的。
采取调控手段抑制房地产市场需求
如果说房地产市场需要政策干预，那么什么样的宏观政策措施才是适宜的呢？只要理解了房地产市场波动对宏观经济波动的作用渠道，就能很容易地找出正确的调控方向。
渠道的源头是房地产需求，是房地产需求导致房地产价格上涨，房地产价格上涨引起房地产投资增长，并进一步引起建材等投资品的价格上涨和建材等行业的投资增长，而建材等行业的投资增长又会引起这些行业的原材料、燃料、动力价格上涨和投资增长，从而一步一步地引起固定资产投资和物价的加速上涨。
在以上这个链条中，遏制房地产需求的过快增长是最主要的宏观调控任务。而针对房地产开发的贷款紧缩政策，只能限制房地产供给，不能抑制房地产需求，因此，只会加剧房地产市场的失衡，促使房地产价格进一步上涨，造成大量潜在的投资需求，同时，也给居民福利带来巨大损失。针对钢铁、电解铝和水泥行业的投资紧缩政策也会造成同样的后果。因为这些行业的投资都是引致性投资，是因为房地产投资增长，造成钢铁、电解铝和水泥价格上涨所引致的投资增长。如果抑制了房地产投资和城市基础设施投资的增长，市场的力量自然会抑制这些行业的投资增长，而如果没有抑制房地产投资增长，则紧缩这些行业的投资增长，只会带来更大的失衡、更大的价格上涨和投资冲动。
鉴于以上分析和当前的宏观经济形势，我们建议：应该采取抑制房地产市场需求的宏观调控手段，避免房地产价格的继续上涨和由此产生的投资增长压力，同时，放松对钢铁、电解铝和水泥行业的投资控制，继续支持燃料和动力行业的投资，以确保2005年仍然有足够的投资增长来拉动整个经济增长，同时，也为未来城市建设和房地产投资提供足够的投入品。
抑制房地产需求的一种办法是提高按揭贷款利率。但是提高利率不仅会抑制新需求，而且会对已经使用贷款购买了房屋的居民造成较大影响，增加其还款压力，降低其消费能力，影响消费需求的稳定。而抑制房地产市场的新需求才是调控的目的，因此，提高利率不是最理想的方法。
另一种抑制房地产需求的办法是提高首付款比例。这种提高居民购房门槛的办法既能抑制新需求，又不会对已购房者造成影响。同时，提高首付款比例不会提高居民的实际购房支出，也不会真正降低居民的购房能力，只是推迟居民具有购房能力的时间，因此，可以用作一种平滑房地产需求的政策。 (中国证券报）
