2002年8月济南典型楼盘价格指数报告
2002-09-25 00:00 来源： 我的钢铁 作者：mysteel
虽然七八月份天气炎热，按道理来说应该是楼市的淡季，可今年夏天泉城楼市却不寂寞。在上月济南数码港和阳光100国际新城开盘引发的购房热浪的带动下，八月份楼市并没有出现交投清淡的场面，无论从成交面积和成交价格来看，本月销售状况都保持了相对稳定的态势。根据济南典型楼盘价格指数办公室的跟踪和测算，2002年8月济南典型楼盘价格指数为3126点，较上月上升149点。除外海城市花园将在十一月开盘外，其余样本指数分别为：阳光100国际新城3000点、阳光舜城4900点、西苑小区1710点、金龙大厦8400点、三庆．都市新城2000点、济南数码港3625点。
一、区域动态
城中：中心城区指经二路及大明湖以南，纬十二路以东，经十路以北，历山路以西的地区。该区域处于济南市地理中心，也是济南市老城区，是山东省委省政府、济南市委市政府的所在地。它是济南市政冶、经济、文化、交通的中心，车水马龙，商业网点密布。由于中心城区土地开发成本的制约和土地资源的稀缺性，中心城区的房地产开发项目较少，而且以高档公寓和商务写字楼居多，价格也不菲。
作为该区域的标志性建筑――金龙大厦，以其庞大的体量。卓越的建筑外形和国际甲级写字楼的配套，可谓是该区域写字楼市场的引领者。金龙大厦拥有单元式、大开间、小开间等多种户型，布局合理，面积有30―1430平方米不等。并且有地下一层，地上多层停车场，为业主和来访客户的停车提供了方便。在济南新的城市总体规划中，明确提出在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合的2.6平方公里范围内建设济南中央商务区。由于中央商务区的规划建设已正式启动，该区域土地资源将会日益稀缺。
西部：西部泛指济泺路、纬十二路、南辛庄西路以西的广大地区。由于西部地区经济较为落后，基础设施条件差，缺少新兴产业。由于西部地区经济较为落后，基础设施条件差等原因，西部的楼盘多是经济适用房或定位于普通工薪阶层的中低价位的楼盘。但随着大量的旧村改造项目该地区环境已有相当改观。
作为西部在建项目中的经济适用房小区――西苑小区，由于其规模优势、配套优势显现，8月份销售也出现了上升趋势。热销的户型为二室二厅户型(95平方米)。购房客户以工薪阶层为主，包括部分个体经营者。目前西苑小区80％已验收合格，交付使用，部分正施工的单体已达四层。随着水景公园的投入使用和西苑小区被评为全民健身路径示范小区，吸引预订、咨询的客户络绎不绝，每天均能达到50批左右。
作为西部待开盘的代表项目――外海城市花园，其首期于8月18日正式奠基，首期精心设计的主力户型为两房一厅和两房两厅一卫，此两款房型不仅在中国新新人家户型评选中获得了极大好评，而且也受到了购房者的欢迎。虽然外海城市花园预计十一月中旬才开盘，但目前已有数百位客户踊跃预约，预计开盘售价不会低于2000元／平方米。
东部：东部泛指历山路以东的广大地区，该区域文化氛围浓烈，文教、科研、高校等密集的区域。该区域是济南市经济。科技。文化、交通发达的地区。优秀的人文环境。完善的基础设施等优势都使东部成为了济南房地产开发的热点地区。
作为东部山大路区域开发的龙头工程一一济南数码港，本月开发商积极组织主流媒体策划“山大路板块论坛”；组织撰写了《激情山大路》一书，并举行了隆重的赠阅仪式，向政府，新闻媒体．购房客户及社会各界免费赠阅该书，引起了强烈的反响。济南数码港目前工程施工已经到了主体4层，“社区会所”和“数码港商业街”正在进行方案评审阅。该楼盘8月推出了“数码港教育直通车”计划，从根本上解决了业主子女教育的后顾之忧，得到了广大客户的好评。据开发商透露，济南数码港还将在9月推出“数码港SOHO公寓”，相信到时一定会给济南SOHO族和创业型企业带来一种全新的生活和工作方式。
东部另一典型楼盘项目――三庆?都市新城位于化纤厂路6号，与济南数码港不同的是它的均价为2000元，作为东部中低价位的楼盘的代表。
南部：南部泛指经十路以南的广大地区，该地区高山较多，山体植被较好，再加上人工绿化，使得本地区环境清洁，空气清新，是济南居住环境最好的地区之一。
作为南部房地产开发的巨无霸项目――阳光舜城，8月份热销的重华苑在价格上与上月变化不大，但一改今年济南房地产市场小高层散户销售不温不火的状态，重华苑的散户销售却出现了每月攀升的态势，在炎热的8月创造了销售以来的最好业绩。结合项目的品质和销售动态，本办公室分析主要有三方面的原因：一是其优越的地理位置、良好的生态环境自然受到向往健康住宅的买家欢迎；二是省级智能化试点工程技术等为重华苑创造了高附加值，与同质楼盘相比重华苑的性价比较高；三是阳光舜城重华苑在本月结构封顶的工程进度增强购买期房客户的信心，同时阳光舜城各项配套建设也在8月份有重大进展。比如8月1日，阳光舜城银座一英才双语幼儿园正式招生；8月8日，阳光舜城万隆超市开业，为业主提供足不出“城”的购物方案；8月26日，阳光舜城通邮正式启动，首批通邮的有三区、四区和六区1500多名业主。
同样是经十路以南，英雄山路以西的西南片区，是当前济南在建及待建项目项目最集中的地区，在原东方红水泥厂及济南水泥厂两大大型污染项目迁走之后，该地区的生态环境已基本恢复。随着大量危旧、低矮房屋的拆除和原水泥厂路的改造，该区域在商业，城建开发等方面的巨大潜力正在开始释放出来。作为该区域的天字第一号的房地产开发项目――阳光100国际新城于7月28日开盘以来，在不足10天的时间内推出的200套优惠房被抢购一空，其在销售上采用低开高走的价格策略，致使8月成交价格相继走高，达到均价3000元/平方米。
二、本月趋势
入选“典指”项目走势均稳中有升，一方面活跃整个楼市、维持了市场交易价格整体走强。另一方面，从各样本项目的动态分析可以看出又可以发现8月份泉楼市的两个亮点：
中小户型好销。从本月各样本楼盘的销售情况来看，购房者在买房时考虑的主要因素仍然是经济适用，市场中中小户型的商品房越来越走俏。这无论是从开发商有意识定位开发的中小户型还是同一项目中面积偏小的户型，销售速度都明显快于其它。西苑小区正是市场定位于中小户型，创造了住房与销售的最佳点，其商品房已被更多的年轻人欣然接受。据了解，三庆.都市新城最受欢迎的户型面积为75-90平方米。同样，由于个人投资者的出现，8月金龙大厦的热销面积也是113和91平米的商务小户型居多。
新盘期房走销．济南市场新的项目大都在期房的阶段开盘，并且部分项目销售势头空前高涨。如阳光100国际新城，在开盘当天及接下的一局时间内，260套优惠房被抢购一空，创造了济南销售“吉尼斯”记录；同样是7月开盘济南数码港公寓，8月份也是保持了强劲的销售态势，前往销售中心预约、认购的客户络绎不绝。
附表：2002年8月济南典型项目价格指数
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典型项目 典型项目均价 城市指数
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阳光100国际新城 3000
阳光舜城 4900
西苑小区 1710
金龙大厦 8400 3126
三庆都市新城 2000
济南数码港公寓 3625
外海城市花园
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一、区域动态
城中：中心城区指经二路及大明湖以南，纬十二路以东，经十路以北，历山路以西的地区。该区域处于济南市地理中心，也是济南市老城区，是山东省委省政府、济南市委市政府的所在地。它是济南市政冶、经济、文化、交通的中心，车水马龙，商业网点密布。由于中心城区土地开发成本的制约和土地资源的稀缺性，中心城区的房地产开发项目较少，而且以高档公寓和商务写字楼居多，价格也不菲。
作为该区域的标志性建筑――金龙大厦，以其庞大的体量。卓越的建筑外形和国际甲级写字楼的配套，可谓是该区域写字楼市场的引领者。金龙大厦拥有单元式、大开间、小开间等多种户型，布局合理，面积有30―1430平方米不等。并且有地下一层，地上多层停车场，为业主和来访客户的停车提供了方便。在济南新的城市总体规划中，明确提出在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合的2.6平方公里范围内建设济南中央商务区。由于中央商务区的规划建设已正式启动，该区域土地资源将会日益稀缺。
西部：西部泛指济泺路、纬十二路、南辛庄西路以西的广大地区。由于西部地区经济较为落后，基础设施条件差，缺少新兴产业。由于西部地区经济较为落后，基础设施条件差等原因，西部的楼盘多是经济适用房或定位于普通工薪阶层的中低价位的楼盘。但随着大量的旧村改造项目该地区环境已有相当改观。
作为西部在建项目中的经济适用房小区――西苑小区，由于其规模优势、配套优势显现，8月份销售也出现了上升趋势。热销的户型为二室二厅户型(95平方米)。购房客户以工薪阶层为主，包括部分个体经营者。目前西苑小区80％已验收合格，交付使用，部分正施工的单体已达四层。随着水景公园的投入使用和西苑小区被评为全民健身路径示范小区，吸引预订、咨询的客户络绎不绝，每天均能达到50批左右。
作为西部待开盘的代表项目――外海城市花园，其首期于8月18日正式奠基，首期精心设计的主力户型为两房一厅和两房两厅一卫，此两款房型不仅在中国新新人家户型评选中获得了极大好评，而且也受到了购房者的欢迎。虽然外海城市花园预计十一月中旬才开盘，但目前已有数百位客户踊跃预约，预计开盘售价不会低于2000元／平方米。
东部：东部泛指历山路以东的广大地区，该区域文化氛围浓烈，文教、科研、高校等密集的区域。该区域是济南市经济。科技。文化、交通发达的地区。优秀的人文环境。完善的基础设施等优势都使东部成为了济南房地产开发的热点地区。
作为东部山大路区域开发的龙头工程一一济南数码港，本月开发商积极组织主流媒体策划“山大路板块论坛”；组织撰写了《激情山大路》一书，并举行了隆重的赠阅仪式，向政府，新闻媒体．购房客户及社会各界免费赠阅该书，引起了强烈的反响。济南数码港目前工程施工已经到了主体4层，“社区会所”和“数码港商业街”正在进行方案评审阅。该楼盘8月推出了“数码港教育直通车”计划，从根本上解决了业主子女教育的后顾之忧，得到了广大客户的好评。据开发商透露，济南数码港还将在9月推出“数码港SOHO公寓”，相信到时一定会给济南SOHO族和创业型企业带来一种全新的生活和工作方式。
东部另一典型楼盘项目――三庆?都市新城位于化纤厂路6号，与济南数码港不同的是它的均价为2000元，作为东部中低价位的楼盘的代表。
南部：南部泛指经十路以南的广大地区，该地区高山较多，山体植被较好，再加上人工绿化，使得本地区环境清洁，空气清新，是济南居住环境最好的地区之一。
作为南部房地产开发的巨无霸项目――阳光舜城，8月份热销的重华苑在价格上与上月变化不大，但一改今年济南房地产市场小高层散户销售不温不火的状态，重华苑的散户销售却出现了每月攀升的态势，在炎热的8月创造了销售以来的最好业绩。结合项目的品质和销售动态，本办公室分析主要有三方面的原因：一是其优越的地理位置、良好的生态环境自然受到向往健康住宅的买家欢迎；二是省级智能化试点工程技术等为重华苑创造了高附加值，与同质楼盘相比重华苑的性价比较高；三是阳光舜城重华苑在本月结构封顶的工程进度增强购买期房客户的信心，同时阳光舜城各项配套建设也在8月份有重大进展。比如8月1日，阳光舜城银座一英才双语幼儿园正式招生；8月8日，阳光舜城万隆超市开业，为业主提供足不出“城”的购物方案；8月26日，阳光舜城通邮正式启动，首批通邮的有三区、四区和六区1500多名业主。
同样是经十路以南，英雄山路以西的西南片区，是当前济南在建及待建项目项目最集中的地区，在原东方红水泥厂及济南水泥厂两大大型污染项目迁走之后，该地区的生态环境已基本恢复。随着大量危旧、低矮房屋的拆除和原水泥厂路的改造，该区域在商业，城建开发等方面的巨大潜力正在开始释放出来。作为该区域的天字第一号的房地产开发项目――阳光100国际新城于7月28日开盘以来，在不足10天的时间内推出的200套优惠房被抢购一空，其在销售上采用低开高走的价格策略，致使8月成交价格相继走高，达到均价3000元/平方米。
二、本月趋势
入选“典指”项目走势均稳中有升，一方面活跃整个楼市、维持了市场交易价格整体走强。另一方面，从各样本项目的动态分析可以看出又可以发现8月份泉楼市的两个亮点：
中小户型好销。从本月各样本楼盘的销售情况来看，购房者在买房时考虑的主要因素仍然是经济适用，市场中中小户型的商品房越来越走俏。这无论是从开发商有意识定位开发的中小户型还是同一项目中面积偏小的户型，销售速度都明显快于其它。西苑小区正是市场定位于中小户型，创造了住房与销售的最佳点，其商品房已被更多的年轻人欣然接受。据了解，三庆.都市新城最受欢迎的户型面积为75-90平方米。同样，由于个人投资者的出现，8月金龙大厦的热销面积也是113和91平米的商务小户型居多。
新盘期房走销．济南市场新的项目大都在期房的阶段开盘，并且部分项目销售势头空前高涨。如阳光100国际新城，在开盘当天及接下的一局时间内，260套优惠房被抢购一空，创造了济南销售“吉尼斯”记录；同样是7月开盘济南数码港公寓，8月份也是保持了强劲的销售态势，前往销售中心预约、认购的客户络绎不绝。
附表：2002年8月济南典型项目价格指数
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典型项目 典型项目均价 城市指数
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阳光100国际新城 3000
阳光舜城 4900
西苑小区 1710
金龙大厦 8400 3126
三庆都市新城 2000
济南数码港公寓 3625
外海城市花园
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