陈啸天：2010年中国房地产市场总结及2011年走势预测

中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天作主题演讲

“部分楼盘依旧热销、企业拿地热情高涨”这是2010年三次调控下的房地产市场的现状。面对这些，未来房地产调控将如何演变？明年房地产市场是否会进一步下行？……

2010年12月19日上午，2011'mysteel年会上，中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天为参会者带来了一场关于当下中国房地产市场形势的分析报告，他从目前房产的现状说起，对2010年的中国房地产市场进行了全面的回顾与总结，并对2011年的市场作了展望与预测，他认为，2011年房市依旧向好，目前被广泛关注的房产税政策在短期对房地产市场影响不大。

2010：“不平凡”的调控“不明显”的效果

在回顾2010年中国房地产市场时，陈啸天分别从政治、经济、需求、供应等多个角度进行了分析。

陈啸天总结，从政策方面看，是“三轮调控效果不明显，量有波动但价未松”。从典型城市来看，2010年以来各城市房价呈现波动中上升的趋势，近期不少楼盘出现价格上调。

在土地市场方面，政府的调控政策并没有使房企的热情降低，其中一些典型房地产企业的土地储备量还创了新高。其中恒大地产和万科较年初存量都增加了42%之多，保利地产的增幅达28%，对此，陈啸天预测明年土地市场还会更热。

在容量方面，陈啸天透露，2010年受调控政策影响，商品房销售同比呈现“先抑后扬”的走势，总体需求旺盛，预计今年将创历史新高，达到9.5亿平方米销售面积。对于2011年，陈啸天较为乐观的认为可能回达到10亿左右的规模。

对于今年的需求，陈啸天将其归结成六个字“两头热、中间冷”，他解释道，2010年高端物业以及总价控制的小户型或者低端物业比较热，而终端产品则相对较冷。不过他补充这是一二线城市的现状，三四线城市的需求都普遍较高。

从不同城市的角度看，陈啸天表示，2010年三四线城市成为了调控的避风港。在目前的政策调控多发期，陈啸天坦言，三四线城市已经成为企业投资的主要方向，从资金避险的角度，需求也将向三四线城市转移，未来发展空间较大。

在供应方面，陈啸天认为，目前供不应求局面还将持续。

在企业方面，陈啸天表示，今年万科创了历史最高销售记录，突破了千亿销售规模，其他多数典型房企也完成销售目标。陈啸天透露，目前全国房地产企业8万家，活跃的是1.6万家。中国房地产市场的企业集中度已从2007年的7%上升到目前11%，而未来也将近一度上升。

2011：部分政策短期影响甚微房市依旧向好

展望2011年，陈啸天分别对以下一些问题进行了分析及预测：

首先是2011年中国房地产市场量价走势，陈啸天认为，“明年的量仍会上扬，达到10亿左右，而明年的价格，一线城市价格难松动，三四线城市价格仍有可能向上”，陈啸天坦言，他比较担心的是二线城市的价格，可能会有波动。

其次是2011年新开工情况陈啸天推测，“明年仍然有15%左右的增长”，典型企业的新开工面积还将增加，保障房的建设力度也将加大。

关于2011年供应的影响力分析，陈啸天认为，“供应大价格下降”的理论并不适用于房地产。供应多价格并不会往下跌，供应与价格关系不大。

对于2011年的政策环境，陈啸天表示，热议中的房产税开征虽然势在必行，但千分之五的房产税率偏低，全国普及尚需时日，因此它在短期内对市场影响将十分有限。此外预售资金监管在全国虽已成燎原之势，但由于涉及监管环节太多，即使全国推广，效果也将甚微。而土地增值税清算短期内也恐难落地。

陈啸天还预测，在未来，由于价格泡沫较低，刚性需求为主的中西部城市、三四线中小城市将有所受益；具有较强保值增值性的高端物业，在中长期内仍是看好；政策调控期内，中低端物业受影响程度依旧较大，但鉴于目前仍处人口红利期，潜在刚性需求和改善性需求仍较为旺盛，一旦政策撤出，中低端住宅市场也将会迎来反弹。

与此同时，陈啸天认为，随着政策影响的持续，三类房产企业对市场形势的反应也会逐渐出现分化：超一流企业，依旧保持规模扩张，如恒大、绿地等将如今年的万科实现千亿的销售规模；大型企业将追求长期发展，向超一流企业靠拢；中型企业将在细分市场获得发展。而项目较少的小型企业则将面临“优胜劣汰频率加快”的状况。