Mysteel：三大工程或成为地产新模式的抓手

回顾过去的地产周期， 2008年金融危机来临，房地产业与经济表现同步下跌，至08年三季度，GDP同比回落至9.5%。而央行于08年9月首次降息，10月放松地产政策，降首付以及7折利率，10-12月3次降息、2次降准，首套按揭利率从9月至12月下行了250bp。本次政策见效较快，08年12月，销售面积触底回升，新开工也在09年5月触底回升。

本轮周期政策放松节奏较为克制，例如从22年3月郑州取消认房认贷到23年8月末一线取消认房认贷，跨度一年半，从22年7月廊坊全面取消四限到23年9月多个二线城市取消限购跨度一年以上，各地放松节奏不一，无法对全国市场形成较好的带动效果，且随着房价的下行，政策效果的持续性也在减弱，销售面积，新开工等仍为负增长。

数据来源：钢联数据

2023年10月31日，中央金融工作会议提出要加快“平急两用”公共基础设施、城中村改造和保障性住房建设“三大工程”建设，构建房地产发展新模式，其中城中村改造和保障房建设与房地产相关性较高，预计在一定程度上能对冲地产的下行压力。城中村改造为存量资源盘活，可实现盈余，城市建成区内仍然实行乡村行政建制，实行村两委管理的区域。而保障房建设为民生工程，保本微利，市场化方式运作，公平公正配售，且封闭交易，不得上市交易。

本轮城中村改造或回归政府主导。我国城市更新自起步以来，各个阶段重点有所不同，大概可分为四个阶段，包括2013年前的摸索阶段、2013-2018年以棚改为主的阶段、2019-2022年以老旧小区改造为主的阶段及2023年以来以城中村改造为重点的城市更新阶段。城中村改造的模式演变方向受房地产市场本身景气度的影响较大，景气度上行时期市场化房企参与积极性相对较高，本轮受近期景气度下滑影响，城中村改造有再次回归政府主导的趋势。

保障房建设有助于盘活现有资源，让商品住房回归商品属性。本轮保障房建设明确规定“严格的封闭管理”，很大程度上抑制了房地产的盲目投资热度。且筹集方式为“鼓励地方在满足安全要求的前提下，依法依规将空置的商业办公楼改建为宿舍型保障性租赁住房”，有助于盘活现有资源，防止空置。回顾旧的保障性住房体系，在2010年至2013年左右达到建设高峰期，年均建设426万套，之后逐年下滑，目前建设体量较小，2017年以来年均建设仅约45万套。而新的保障房体系可以补足工薪收入群体目前的住房短板，根据住建部表示，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资3万亿元左右。目前保障性租赁住房21年、22年已分别筹建94万套、265万套，23年计划筹建204万套。

综上讨论，本轮地产政策放松节奏较为克制，且市场信心仍在缓慢修复中，地产下行趋势未改，但三大工程政策的提出，可以有效盘活现有资源，预计在房地产的结构调整期起到一定的缓冲作用，也可以有效填补投资窗口期。若城中村改造和保障房建设顺利推进，或成为下一个投资增长点，由政府主导逐渐过渡为民营企业深度参与。而保障房建设或与传统的商品房建设分隔开，传统的改善型商品房依然起到稳房价，稳财政的作用，而保障房则对过量的库存（包括商用），以及处于危机的房企资源进行盘活，激活地产链条。

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