近日住建部倪虹部长召开企业座谈会，强调进一步落实好个人住房贷款“认房不用认贷”等一系列房地产宽松措施。中共中央政治局7月24日会议也指出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
官方发声利好消息下，市场普遍解读房地产市场将全面放开，但我们认为：不提“房住不炒” 并不代表政策的全面转向，地产救市政策并未突破原来的政策框架，而恰恰是“调整优化房地产政策”的政策定力表现。由此来说，可以预判7月27日发布的关于进一步落实一、二线救市政策的措施，一旦落地，可能是近期房地产救市政策的极限措施。主要理由如下：
1.随着一年多的楼市宽松政策释出，当下市场除了一线城市和少数强二线城市，宽松政策已经出无可出。而六月份一线与强二线城市的房价已出现松动，交易量也明显萎缩。考虑到一线城市房地产市场对于全国市场存在水波效应，若交易量无法稳住，则意味着中国房地产市场全面下滑。因此选择此时发布针对一线城市楼市的积极信号，目的是托举一线城市楼市，止住下跌趋势。
2.“认房不认贷”等措施主要针对人群是从上一轮房地产繁荣上涨中受益的一线城市居民，释放其改善性住房需求，目前看来这将是近期一线楼市救市的极限措施。 一线城市限购政策一旦全面放开，可能导致投机需求上升推动房价上涨。对于一线城市救市政策有限放松，恰恰是“房住不炒”楼市基本政策框架依然有效的体现。
针对改善性住房需求释放救市措施，能释放有限边际需求，遏制一线城市下跌势头。虽然可能也利好刚需（首次置业人群），但一线城市刚需并不具有边际需求特征（刚需受到人口净流入变化，结婚率和房价预期影响），政策边际效用有限。
因此，“认房不认贷”等系列措施的出台，可能会稳住一线楼市的交易量下跌趋势，但低房价预期和投机需求的缺位，很难由此推动一线楼市价格和交易量反转。
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7月24日，中共中央政治局召开会议，指出要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
7月27日深夜，权威媒体发布消息称，近日住建部倪虹部长召开企业座谈会，强调进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利净、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
官方发声进一步落实房地产宽松政策的利好消息下，市场普遍解读房地产市场将全面放开。但我们认为：不提“房住不炒”并不代表政策的全面转向，地产救市政策并未突破原来的政策框架，而恰恰是“调整优化房地产政策”的政策定力表现。由此来说，可以预判7月27日发布的关于进一步落实一、二线救市政策的措施，一旦落地，可能是近期房地产救市政策的极限措施。
为何选择本周披露消息？
今年年初开始，地产交易面积持续下降。上半年商品房销售面积同比下降5.3%，其中住宅销售面积51592万平米，下降2.8%。商品房销售额同比增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%，六月商品房销售额是最近4年来最低值。从房地产市场看，2022年来系列稳楼市政策主要出现在二线及以下城市，政策影响边际减弱。随着一年多的楼市政策宽松，当下市场除了一线城市和少数二线城市，宽松政策已经出无可出。但一线与强二线城市的房价在六月已经出现松动，交易量也持续萎缩。一二线城市房价变动对于全国市场存在水波效应，若一线城市交易量无法稳住，则意味着中国房地产市场全面下滑。因此选择此时发布针对一线城市楼市的积极信号，目的是托举一线城市楼市，止住下跌趋势。
为何救市政策有限放松，而非与市场解读的全面放开？
“认房不用认贷”等房地产政策针对的并不是刚需（首次置业年轻人），是从上一轮房价上涨中受益的一线城市居民，以期冀激发改善性需求：目前看来该系列政策，一旦落地，或将是近期一线楼市救市的极限措施。
一线城市限制购买政策一旦全面放开，必将导致一线城市投机需求上升，推动房价上涨。因此，对于一线城市救市政策的有限放松，恰恰是“房住不炒”中国楼市总基调依然长期有效的体现。
另外，针对改善性住房需求释放救市措施，能释放有限边际需求，遏制一线城市下跌势头，符合政策逻辑。虽然措施可能也利好刚需，即首次置业人群购房需求，但一线城市刚需并不具有边际需求特征。一线城市在吸引人口净流入及年轻人刚需买房历来有持续优势，但现在相当一部分一线城市年轻人向二线城市转入，根据最近趋势判断，一线城市人口流出明显，此外，持续处在低位的结婚率以及房价预期同时作用影响刚需，刚需下降的客观事实无法通过外力改变，政策边际效用有限。
因此，“认房不认贷”等系列措施的出台，可能会稳住一线楼市的交易量下跌趋势，但低房价预期和投机需求的缺位，很难由此推动一线楼市价格和交易量反转。
本文作者：Mysteel黑色产业研究服务部 研究员 陈韫芝
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