中国楼市冷热交织，房地产“小阳春”缺席

这个春天乍暖还寒，中国楼市同样冷热交织。一边是“稳楼市”的城市越来越多，力度越来越大，另一边，重点城市房地产市场量价等数据却未出现明显反弹，被市场寄予期望的3月楼市“小阳春”似乎缺席了。中国楼市会走向何方？

逾60城“稳楼市”

今年以来，楼市政策暖风频吹，出手“稳楼市”的城市不断增加，并且逐渐从三四线蔓延至二线城市。

近日，多家媒体报道称，福州放松楼市限购政策，非五城区户籍家庭无需落户或纳税等证明即可购买一套五城区144平方米以下的普通住宅。此前，哈尔滨发文取消商品房3年“限售”，郑州则取消了“认房又认贷”，调控松动更多向二线城市蔓延。

据中原地产研究中心统计，今年以来，超60城出台楼市相关政策，从降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、加大引才力度等方面支持刚需和改善性购房需求。

对于近期楼市政策的调整，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，限售、限购、限贷等是行政色彩较强的干预措施。当楼市热了，限制性措施就要启动，或强化；反之，限制性措施就要弱化或退出。当下，多地楼市需求不振，已影响到了全链条的正常循环和地方财政的可持续性。在保持房住不炒的前提下，部分城市将因城施策选择退出或弱化限制性措施。

不过，他提醒，目前调控松绑的城市，都是销售大幅下滑、库存压力大的地方。热点城市房地产调控仍然保持连续和稳定性。

楼市“小阳春”缺席

尽管政策密集出台，但从效果来看，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足。

中指研究院4月1日发布的数据显示，今年一季度，百城新建住宅价格累计上涨0.06%，涨幅较去年同期收窄0.71个百分点，累计涨幅处近七年同期最低点。

市场成交同样如此。一季度，100个受监测城市新建商品住宅成交规模居历史同期较低位，同比下降40.5%。其中，一二三线城市商品住宅成交规模下跌幅度均超三成。

房企业绩也出现明显下滑。中指院数据显示，一季度，百强房企销售额均值为162.6亿元(人民币，下同)，同比下降47.2%；其中销售额超千亿元的房企仅2家，较去年同期减少3家；超百亿元房企46家，较去年同期减少30家。

中指研究院报告认为，随着多地楼市政策环境放宽，部分城市二手房成交量有所回升，但受疫情影响，市场恢复节奏在一定程度上被打断，如：长春、上海等疫情形势严峻地区楼市也受到直接冲击。

李宇嘉也认为，当下，疫情反复、高房价、居民高杠杆、收入前景不稳定等是制约楼市回暖的关键因素。这些因素并非短期的楼市政策调整就能迅速改变的。

土拍市场现企稳趋势

土地市场可以被视为楼市的先行指标。当前，2022年重点城市的首轮集中供地正陆续拉开帷幕。值得注意的是，多个重点城市调整了今年首轮集中供地的规则，例如：东莞首批集中供地提出取消新房销售限价等，增强房企拿地信心。

目前已完成集中供地的多数城市首轮土拍热度回升，流拍率下降，土地市场出现一定企稳迹象。以合肥为例，据克而瑞研究中心统计，今年首轮土拍，合肥合计成交24宗涉住宅用地，总成交金额达189.62亿元。此次合肥土拍15宗地块进入竞品质环节，成交整体溢价率达到11.2%，是2022年已进行集中供地的城市中，平均溢价率最高的一个。此外，3月30日完成首轮集中土拍的重庆则是13宗地全部成交，无一流拍，且民企拿地占比明显提升。

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中国指数研究院：3月百城新房和二手房价格“双涨”

4月1日从中国指数研究院获悉，3月全国100个城市新建住宅平均价格为16189元/平方米，环比上涨0.03%，涨幅与上月持平。

从涨跌城市个数看，37个城市环比上涨，53个城市环比下跌，10个城市与上月持平，上涨城市数量较上月增加7个。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨1.72%，涨幅较上月收窄0.17个百分点。全国100个城市二手住宅平均价格为16027元/平方米，环比上涨0.11%，涨幅较上月收窄0.03个百分点。从涨跌城市个数看，47个城市环比上涨，52个城市环比下跌，1个城市与上月持平，上涨城市数量较上月减少7个。同比来看，全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期上涨2.38%，涨幅较上月收窄0.34个百分点。

报告显示，3月楼市政策风向持续转暖，多地频推稳楼市新政，内容涉及提高住房公积金贷款额度、降低首付比例、下调房贷利率等。其中，南昌、中山、唐山、芜湖等城市提高住房公积金贷款最高额度；北海、唐山等城市降低房贷首付比例；南京、苏州、临沂、烟台等城市多家银行下调房贷利率。而且，3月郑州发布楼市新政，涉及放松限购、高品质住房限价放松、取消“认房认贷”、施行货币化安置等多个方面，以促进当地房地产业良性循环和健康发展。

报告称，从市场表现来看，新建住宅方面，3月重点城市整体推盘量较2月显著增加，但与去年同期相比差距仍较大；3月全国多地新冠肺炎疫情出现反弹，疫情之下房地产市场销售承压，多地新房市场表现不及预期，市场依然低迷。二手住宅方面，随着多地楼市政策环境进一步宽松，部分城市二手房成交量有所回升；但受疫情影响，市场恢复节奏在一定程度上被打断。

据分析，在“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”指导下，地方政府或将全面落实因城施策，向市场传递积极信号，改善市场预期。更加精准的需求端支持政策预计将密集出台，政策或聚焦公积金贷款提额、降低首付比例及下调房贷利率、适当放松限购等方面。未来，随着各地疫情得到有效控制，楼市宽松政策效果或将逐渐显现，全国房地产市场预计将逐渐恢复。

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