一、房地产销售面积保持增长，连续5个月增速改善
1-11月全国商品房销售面积累计增长0.2%，自10月份销售增速转正以来，已经连续五个月改善；单月值来看，11月销售面积单月同比增长1.1%。销售金额方面，1-11月累计全国销售金额同比增长7.3个百分点，较上月持平。11月楼市销售延续10月正增长，分区域来看，销售面积东部，西部和中部1-11月累计同比增长-1.3,3.8和-0.3个百分点，较上月分别上升了0.8，持平，和下降了0.9个百分点。东部累计销售面积延续6个月增长，西部地区继续维持正增长，中部地区具有韧性；短期来看，2018年四季度由于单月销售低基数和年底可售充沛，房企积极推盘抢收需求，2019年四季度预计将继续延续逐步向上。
表1.全国2019年商品房销售面积1-11月累计增长0.2个百分点
数据来源：MRI
二、房地产投资增速继续维持高位，住宅依旧是房地产投资主要拉动点
投资方面，2019年1-11月全国房地产投资同比增长10.2个百分点，增速较1-10月下降0.1个百分点，小幅回落，分项来看，住宅回落了0.2个百分点同比增长14.4个百分点，办公楼同比增长0.9个百分点同比增长2.5个百分点，商业营业用房收窄0.3个百分点同比下降了7.3个百分点，住宅较高速增长，并且是房地产开发投资的主要拉动点。房地产投资继续维持高位或与高周转以及年末销售回暖，加大推盘可能有关系。
2019年1-11月全国到位资金累计同比上升了7个百分点，较上月持平，单月到位资金较2018年上升了6.5个百分点，较上月增长了0.5个百分点；其中定金及预收款1-11月累计较2018年上升了10个百分点，较上月上升了0.6个百分点，国内贷款受融资端收紧的影响，1-11月同比从9月9.1个百分点回落大到5.5个百分点，个人按揭贷款1-11月增速同比较上个月回落了0.16个百分点到13.9。定金及预付款单月较2018年上升了15.4个百分点，达到下半年最高的水平，定金及预付款在去年高基数基础下达到两位数的增长水平，个人按揭贷款在去年高基数依然保持韧性，近三个月一直不断扩张区间，验证房企年底回款压力。
表2.全国2019年1-11月房地产投资同比增长10.2个百分点
数据来源;MRI
三、新开工增速回落，施工增速小幅回落
新开工方面，2019年1-11月新开工面积累计同比增长8.6个百分点，较上月回落1.4个百分点，主要原因是2018年的高基数因素，2018年11月新开工面积单月同比增速达到21.7%，累计同比增速16.8%，处于近三年较高的水平。全国2019年1-11月施工面积累计同比上升8.7个百分点，较上月回落了0.3个百分点，但依旧维持高位，2019年施工面积增速维持在近三年的高位，这对明年的地产投资增速形成支撑。
表3.全国2019年1-11月新开工面积累计同比增长8.6个百分点
数据来源：MRI
四、总结
一是2019年12月中央经济工作会议针对房地产提到“因城施策”，这和18年中央经济会议中“因城施策，分类指导，夯实城市政府主体责任”相比，没有提到城市政府主体责任，给地方政府拥有更多权利提供了想象空间，加上11月五年期LPR下调，为明年带来宽松预期。但是政府在多次会议中强调房子是用来住的，不是用来炒的，并且在12月中央经济工作会议中提出稳地价，稳房价和稳预期长效管理调控机制，说明地产中长期不会有明显的宽松调控，将维持稳健的走势。
二.短期来看，基本面稳健，由于年底赶工压力和近期销售较好，且土地购置费增速近期回升，预计投资增速下行斜率放缓，新开工预计由于2018年单月高基数因素，同比增速窄幅震荡。
三.中期来看，预计新开工延续缓慢回落趋势，原因有三，一是资金端依旧偏紧影响房企开工的积极性，二是三四线城市降温逐渐影响到开工端。三是国家多次提到“因城施策”政策或对部分城市开工起到提振作用，将延缓回落速度。
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