“去杠杆”在近两年可以说是一个高频词汇，其根本逻辑是当资本市场开始走熊时，杠杆效应会放大负面作用，不加以控制的话会从资本市场向市场经济蔓延，爆发出更为严重的系统性风险。而从经济周期轮的角度来看，被四万亿推迟了几年的经济下行周期终究还是来了，此时降低杠杆率无疑是避险的首要选择，也就出现了银行业的打破刚性兑付、股市的去场外配资等金融层面的去杠杆动作。但是楼市却陷入了逆市加杠杆的争议中，沈阳甚至爆出了鼓励学生“零首付”买房的新闻，房地产的气氛顿时让笔者感觉回到了15年的股市，不同的是借钱炒股变成了借钱买房，那么为什么房地产要逆市加杠杆，对于钢材行业有多大的利好呢？笔者试做分析
一、无风不起浪的房地产杠杆
杠杆的本义是指当某一财务变量以较小幅度变动是，另一财务变量会以较大幅度变动的现象，对于投资者而言可以用较小的投入获得更大的收益，但同时风险也相应放大。杠杆效应在宏观经济增长周期中有着重要的影响，在经济向上周期中企业因看好后市会扩大生产规模，消费者的收入增长的预期增强也会相应提高消费，此时信贷杠杆的增加可以让企业提前扩大规模，消费者提前消费，经济总产出和总消费都会因杠杆的增加而加速扩大。但是企业的扩产会因边际生产率递减而逐步下降，消费者也会因边际消费倾向递减而令消费区域饱和，而这一简单周期还有可能与更大更复杂的经济下行周期叠加，此时杠杆的负面作用就体现出来了——毕竟杠杆是一柄双刃剑，既可以放大盈利也可以放大亏损风险，此时金融领域——实体经济的整体去杠杆，根本目的是尽可能的降低风险降低账面亏损。
既然如此，房地产最近闹得沸沸扬扬的“加杠杆”又是怎么产生的？首先我们知道提供杠杆资金的主体自然是银行，从商业银行的角度来说去杠杆意味着减少放贷，而贷款的息差是国内商业银行的主要收入来源，因此从银行的角度来说必然要寻找一个安全稳定且不违反中央宏观调控思想的地方，房地产按揭贷款无疑是最符合要求的。其次，影子银行和各路民间资本也同样面临着资金无处可去的尴尬，部分资金因此挤进了房地产行业摇身一变成为了“首付贷”“众筹买房”等，最后在快速增长的M1推动下就上演了一场新的狂欢。
二、发达国家走过相似的路
2007年8月爆发的次贷危机最终席卷全球，但孕育了这场风暴的源头就是美国看似完美的房地产金融体系，当时的背景如果做一个复盘，我们会发现历史确实存在相似的一面：次贷危机前期美国联邦储备银行通过低利率实行宽松的货币政策，而住房抵押贷款又可获得税收优惠，住房抵押债务急剧增加，许多人购买了超出自身偿付能力的住房。对此，自2003年以来每年都有经济学家警告美国的房地产泡沫将破灭，但美国楼市却一路狂奔到了2007年风险才爆发出来。
在危机发生之前，美国银行业通过次级贷款的金融衍生品将风险进行切割，确实达到了银行获得利息收益购房者获得房子的双赢局面，但是风险只是被切割而不是消失，只有在房地产价格保持始终上涨的前提下风险才不会浮上台面。相似的是，国内一些房地产中介机构通过“首付贷”的方式将杠杆放到了10倍以上，再将其打包成P2P理财产品对外销售，收益率均在10%以上，超出很多企业贷款产品收益。对于购房者来说似乎是得到了实惠，在购房初期可以少量动用甚至不动用自己的资金就买入房屋，但是更低的门槛也给了投机者炒房的机会，如果出现了类似于美国的超自身偿付购房现象，那么银行的风险无疑会大幅增加。
三、利好钢市预期
尽管房地产加杠杆对于购房者而言是是一柄双刃剑，但对于钢市来说自然是利好。据统计局最新发布的数据显示，2016年1-2月全国房地产开发投资9052亿元，同比名义增长3.0%，增速比去年全年提高2个百分点。2015年7月份时我们曾预计，在销售增速回升的六个月之后，也就是2015年底至2016年初时房地产开发投资额可能会触底回升，而统计局发布的数据印证了我们的观点。
房地产投资和钢价的关系不言而喻，从下图我们可以看出房地产投资完成额累计同比增速与螺纹钢价格指数存在着高度的相关性，经测算二者相关性高达92.5%，直接利好螺纹钢、线材以及焊管，间接利好热轧和中厚板。另外，房地产投资的增加将直接带动建筑类钢材的使用，而房地产成交量的释放也必然会带动家电用钢材销量的增加，冷轧、涂镀类产品将直接获益。
图1 房地产投资完成额与螺纹钢价格走势对比
数据来源：钢联数据终端 国家统计局
近几年房地产投资和钢材的表现对比不难看出，二者的周期表现十分类似，二者反弹的动因也有相似性。房地产投资反弹与2015年下半年一系列的去库存政策有关，部分刚需结束观望入市带动消费需求增加，房地产企业通过销售收入回笼的资金明显提升带动投资意愿的回升，而钢材同样是需求端预期改善后促使商家入市补库，带动钢价量价齐升，因此二者从周期论来看，符合基钦周期的“存货”周期理论，如果年内房地产去库存可以继续进行，那么基本上可以看做是新一轮周期的开始。
四、写在最后
总体而言，此次房地产加杠杆既有国家层面的去库存意愿——降低首付比例，也有民间资本的推动——首付贷等，而实际效果就是房地产投资出现了触底回升迹象，之所以在金融领域去杠杆之后却在房地产加杠杆，根本原因是稳增长的目标再次上升为首位，中央政策依旧是在改革与发展中寻求平衡点，而对于钢材而言，经过约两年的市场去库存之后也出现了大幅度的反弹行情，或许意味着钢材将开启新一轮基钦周期的左侧行情。
