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21亿元起拍、无地价上限,北京又一宗地重回“价高者得”

北京土拍市场再次出现不限价地块。

北京昌平区北七家镇东二旗村地块发布用地预申请公告,并于11月26日正式挂牌,该地块用地面积79104.7平方米,规划建筑面积100406.1平方米,起始出让价为21.077亿元。

值得注意的是,该地块出让文件中未设置土地上限价格,也未设置商品房销售指导价。

“未来北京土拍不限价,很可能是一种常态化的动作。目前来看,北京新房市场很多项目以低于指导价的价格去销售已经成为常态,所以通过限价来抑制房价上涨的功能,已经不是特别重要。”合硕机构首席分析师郭毅告诉记者。

这是近期北京推出的第二宗未设置地价上限,也未设置商品房销售指导价的涉宅用地,上一宗不限价地块为丰台区万泉寺宅地。

10月31日,北京市土地市场发布了丰台区万泉寺居住用地出让预申请公告,该地块规划建筑规模约178283平方米,起拍价110.54亿元。该地块在《交易公告》中取消了地价上限,也不再设置销售指导价。

万泉寺宅地是3年多以来,北京出现的第一宗未设置地价上限和销售指导价的地块。

“地块不限价是‘930新政’后,北京主动适应市场变化和发展需求采取的积极举措。”一位房地产分析师指出,不设置地价上限意味着土地市场竞争将更加激烈和开放,有助于提升市场活力和透明度。

据悉,目前北京土拍依旧实行的是“一地一策”,并未全面取消土拍限价。例如近期推出的亦庄X24项目,依然设置了地块上限价和销售指导价。

对此,一位国营房企高管告诉记者,之前北京个别地块曾计划将溢价率提高至20%,但最终并未实行。其认为,不排除未来一些地块溢价率会提升至20%甚至不限价,但具体如何实行,还要根据地块情况来决定,每个地块的溢价率既取决于高层与开发商之间的博弈,也取决于市场参与方对政策捕捉的精准程度。

记者在采访中了解到,即便如此,目前仍有不少房企看好北京土拍市场,计划深耕北京。

“我们未来将持续深耕北京区域,北京区域每年资金的净投入量预计会在150亿以上。”中建壹品北方区域高管在学府公馆媒体交流会上称。

其进一步表示,按这样的资金投入规模,公司每年在北京拿三块地是一个稳定的量,今年已经拿了两块,预计年底在海淀会再拿一块地。

“深耕北京是我们的一项长期策略,明年我们计划在海淀板块、朝阳板块、昌平南以及丰台等区域,会展开持续投入。”上述高管续称。

“此前,限价的管控限制了开发商做更好产品的动力,由于价差空间不足影响到开发商在产品上的规划,造成市场产品同质化严重,所以逐步取消限价应该也是一个正常的状态。”郭毅表示。

中指院土地市场研究负责人张凯认为,随着部分地块放开限价以及销售指导价,通过市场化定价机制,可以更有效地配置土地资源,吸引更有开发运营能力的企业参与,进而提高土地使用效率和经济效益。

“同时,开发商将有更大的自由度去设计符合市场需求的高品质住宅产品,鼓励开发企业选取高品质土地进行高质量开发建设,有助于推进房地产市场供给侧改革,激发改善性住房需求,符合市场对好房子的期待,推动房地产市场高质量发展。”张凯表示。


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