绿城中国控股有限公司(下称绿城中国)于近日发布2024年中期业绩公告，并于26日下午举行业绩发布会。
今年上半年，绿城中国总合同销售额保持在行业前五名。公司管理层认为，受收入结转结构和重难点库存去化的影响，公司2024全年的毛利率仍面临一定压力，预计低于2023年。
“拿地仍比较谨慎”
今年上半年，绿城中国累计取得总合同销售面积约591万平方米，总合同销售金额约1265亿元人民币，与2023年同期相比，分别下降了2.15%、5.74%。
根据克而瑞研究中心的排名，绿城中国上半年的销售额排在行业第三名。而据中指研究院数据，绿城中国上半年的销售额排在行业第四位，与第三名万科的销售规模相差不到3亿元。
绿城中国能够取得千亿销售额，与其非自投项目(即代建项目)的规模不断扩大有关。今年上半年，该公司来自于代建业务的合同销售金额为411亿元，高于2023年同期的360亿元。据中指研究院数据，今年上半年，绿城中国代建业务的销售额位居行业第一，大幅领先第二名的蓝绿双城。
刨去代建业务，今年上半年，绿城中国来自于自投项目的合同销售金额约854亿元，与2023年同期相比下降约13.03%。自投项目中，归属于绿城中国的权益金额为608亿元，在行业权益销售额榜单中排在第6位。
绿城中国执行董事、副总裁李骏在业绩发布会上称，预计今年下半年房地产市场的成交规模延续弱复苏格局，各城市的分化情况持续加剧，绿城中国坚持以销定产，预估全年全口径销售规模会下降10%左右。
拿地方面，绿城中国在今年上半年新增项目15个，总建筑面积约131万平方米，公司承担成本约154亿元，平均楼面价约14408元/平方米，预计新增货值333亿元。而在2023年上半年，该公司共计新增19个项目，总建筑面积约257万平方米，预计可售货值571亿元。
绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰表示，尽管公司的拿地规模有所下降，但在行业内的排名是上升的。公司拿地仍比较谨慎，关注一线、强二线城市以及一些经济发达地区的结构性机会。他还称，公司把投资视角从城市转移到项目，考察项目的兑现度，绿城中国在浙江一些地市也拿了一些项目，目前看，兑现度比较理想。
计提资产减值影响利润
今年上半年，绿城中国实现收入约695.62亿元，较2023年同期上升22.1%。近700亿元的营收中，绿城大本营杭州的贡献颇高，数据显示，杭州地区项目实现物业销售收入为369.27亿元，占比57.9%，位居首位。另外，来自北京地区、浙江(不含杭州地区)地区项目实现物业销售收入分别75.68亿元、72.85亿元，分别位居第二位、第三位。
上半年，该公司实现毛利91.04亿元，较2023年同期下降8.2%；实现毛利率为13.1%，较2023年同期下降4.3个百分点，但与2023年全年毛利率13.0%基本持平。
中期业绩公告称，公司实现物业销售毛利率11.7%，较2023年同期的16.0%下降4.3个百分点，一方面是整体市场下行及限价影响，导致售价不及预期；另一方面是公司在拿地策略上，聚焦一二线城市，对项目的安全性及抗风险能力要求较高，毛利率相对偏低，但在行业下行背景下保障了公司生存与发展。
对于毛利率变化，绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强说：“公司的毛利率整体处于相对比较低的位置。今年上半年公司结转的物业中有1/3来源于2021年获取的土地，众所周知，从2021年开始市场有所下行，因此存在部分项目的销售价格及流速不及预期的情况，在一定程度上拉低了今年上半年的毛利率。”
耿忠强还称，从2024全年看，受收入结转结构和重难点库存去化的影响，公司毛利率仍面临一定压力，预计会比2023年低一点，基本处于底部。净利率的表现上，他表示，2022年、2023年项目净利率达到8%至9%，而今年上半年新拓项目整体的净利率超过10%，这都为公司未来的利润形成有力支撑。
今年上半年，绿城中国实现股东应占利润20.45亿元，较2023年同期下降19.6%，除了与毛利率下滑有关，中期业绩公告还解释，公司根据市场环境变化，计提若干资产的减值及公允价值变动损失净额17.50亿元。而在2023年同期，这一数字为4.62亿元。
耿忠强称，2024年上半年计提若干资产的减值及公允价值变动损失净额，是2023年上半年的约3.79倍。他说：“一个项目是否计提减值，受到的影响因素比较多，比如房地产市场走向、公司营销策略、周边竞品的打法等，有一定的不确定性，所以现在很难说未来还有多少减值需要计提。未来，我们的工作重心是进一步加强存货的精准化管理和存货的周转效率管理上，全方位提升公司资产质量。”
融资上，截至今年上半年末，绿城中国总借贷加权平均利息成本降至4.0%，较去年同期的4.4%进一步下降。上半年，该公司发行了40亿元的三年期中期票据和11.34亿元的一年期供应链ABN，完成境外融资置换8.17亿美元，已基本完成2024年到期境外债务置换，并提前完成2025年到期的3亿美元境外债务的置换。
截至上半年末，绿城中国银行存款及现金(包括抵押银行存款)751.33亿元，其中销售监管资金274.27亿元；总借贷1483.14亿元，净负债731.81亿元，净资产负债率为67.2%，三项指标均高于2023年年末；一年内到期借贷余额353.13亿元，占总借贷的23.8%，银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷余额的2.1倍。
截至上半年末，绿城中国总共雇佣9158名雇员，而在2023年年末，这一数字为9403名。
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