【核心观点】
在"5・17新政"后，中国房地产市场的成交量和价格仍持续下滑，尚未见底。8月9日，央行在其二季度货币政策执行报告中罕见地讨论了房地产市场，强调租售比的提高是未来地产投资价值的体现。这标志着房地产投资从依赖房价上涨的投机收益转向依靠房租收入的长期收益，与"房住不炒"的政策一致。
中国住房市场的租售比有上升的动力，主要得益于房屋租赁市场的增长潜力和政府的政策支持。然而，短期内，高能级城市的租金回报率较低，因为高人口密度导致购房需求旺盛，抑制了租金回报率。租售比的提高依赖于温和的房租增长，这也暗示房价仍有下行压力。
【正文】
一、房价回落仍在探底
如何定位房产，或者说出于怎样的需求，对于购房决策较为关键：1）将房产视为消费品的购房刚需；2）将房产作为投资品的资产保值、增值需求。从经济角度看，房产收益主要来自房价上涨和租金收入——房子的居住属性及房租折现决定了房产的底价和基础，同时也会受未来房价涨跌预期的影响。
目前房价已从高位回落，在经济增速和人口增速放缓下，房价持续上涨的预期已被打破。近两年我国住宅销售面积和新开工面积均在收缩，但商品住宅供给明显高于需求，房价持续承压。数据显示，7月我国新建住宅平均售价同比下降5.3%，降幅扩大；7月百城二手住宅均价环比下跌0.74%，已连续27个月下跌。
二、房屋租赁市场具有增长空间
1、租售比的定义
房屋租售比，通常指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，比值越高，房屋的投资价值越大。理论上房屋租售比（租售比=月租金*12/房价）超过3%可以考虑购入。在发达国家，租售比在3%左右（或低于3%），租房比较便宜，租售比高于3%，倾向于买房。
租售比作为住房资产的当期收益率，是房产价值的一个参考指标。央行报告表示，目前我国一线城市租售比接近2%，二三线城市租售比升至3%左右，处于国际较低位置。2010-2021年中国房价大幅增长，租售比大幅降低。由于过去房价上涨惯性，市场不太注重租金收益，更注重房价上涨收益。当房价高速增长褪去，租售比作为显示房产盈利能力的指标，其重要性开始提升。由此，在房价下行的情况下，推动租售比上升或为稳定房地产业，辅助房价“软着陆”的有效途径。
2、提高租售比的可行性——房屋租赁市场有发展空间
新市民、青年人群体是住房租赁市场主力群体。根据教育部官方数据，2024届高校毕业生规模再创新高，预计达到1179万人，同时，流动人口总数大幅上升，为房屋租赁需求创造较大增长空间。
另外，在长期房屋租金有望稳步上涨。统计局数据显示，过去十年我国 CPI中房租分项年均上涨超1.2%。央行报告指出，如果未来租金仍能长期保持年均1.2%的增速，相较于既定购房成本，租赁住房收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上。目前百城房屋租金收益率与十年期国债收益率逐渐趋近，未来或有望高于多数资产的回报率。
三、政策着力推动房屋租赁市场发展
分城市能级来看，城市能级越高，其租金回报率往往越低。关键原因在于，高线城市因其密集的人口，催生出较高的购房需求，进而将房价推至较高水平，反而限制了租金回报率的提升。在一线城市，租金下降相较房价下跌更为显著，导致租金回报率下滑。二线城市面临租金与房价的双重下行压力，但房价下跌幅度更大，租金回报率反而有所提升。三四线城市租金回报率持续上扬，主要系租金稳步增长，叠加这些城市缺乏坚实的购房需求支撑，房价持续走低，进一步推动了租金回报率的上升。
政府可从收储存量房切入，盘活房屋租赁业。5月以来，地方“收储”工作加速推进，通过转化为保障房、租赁机构收购、以及拆迁安置等模式收购存量住房。近期，深圳、南京等地宣布开展“收储”工作，“收储”城市扩至一线、核心二线城市。随着“收储”规模扩大，地方政府也将对租赁房租金定价有较大影响力。
另外，为了支持住房租赁产业的发展，央行推出保障性住房再贷款新工具，支持企业批量收购存量住房用作保障性住房。各地政府在财税、土地和配套设施方面也提供了政策支持，从而降低租赁企业成本。截至6月末，金融机构已发放247亿元租赁住房贷款，保障性再贷款余额为121亿元，未来贷款投放有望进一步加快。
整体而言，央行的报告释放出一个重要信号：房地产市场的投资逻辑正在发生深刻变化。投资者不应再单纯依赖房价上涨，而应关注房屋租售比和租金收益的长期潜力。然而，租售比的提高依赖于温和的房租增长，这也暗示房价仍有下行压力。
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