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国常会再提“去库存”,房地产“救市”力度有望升级

楼市“去库存”措施有望进一步升级。

国务院总理李强6月7日主持召开国务院常务会议,研究促进创业投资高质量发展的政策举措,听取关于当前房地产市场形势和下一步构建房地产发展新模式有关工作考虑的汇报。

会议指出,要充分认识房地产市场供求关系的新变化,顺应人民群众对优质住房的新期待,着力推动已出台政策措施落地见效,继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路,又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式,完善“市场+保障”住房供应体系,促进房地产市场平稳健康发展。

“此次国常会的核心词之一,是去库存。这是5月17日新政后又一重磅级政策表述,在各地首付比例基本调至15%的基础上,国常会再次以较大篇幅提及去库存工作,充分说明这项工作的高度紧迫性。”易居研究院研究总监严跃进表示。

“去库存工作不解决,会对各地住房消费、土地财政、金融风险化解等工作造成一定困扰。”一位房地产行业分析师表示,此次国常会所提内容对于各地去库存会有更大的启发,预计各地后续在房地产方面会做好去库存的政策储备和落地工作。

根据易居研究院百城库存报告,截至2024年4月,全国百城库存去化周期创新高,去库存压力超过2011年和2024年,相比合理值增加了一倍。

具体来看,100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为20.1、23和34个月,三四线城市的去库存压力最大。

事实上,自从4月30日政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后,楼市便拉开新一轮去库存帷幕。

随后,自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》,明确各地要严格落实“以需定供”,统筹安排全年的住宅用地供应,促进房地产市场供求关系健康稳定。

其中,商品住宅去化周期超过36个月的城市,应暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气盘活存量,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则,根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

土地供应端进行调整后,多部门又出台了重磅楼市新政,持续推进去库存等相关工作。

5月17日,央行等四部门出台新政,涉及降低首付、降低房贷利率、下调公积金利率和推进“以购代建”模式等。政策明确,降低全国层面个人住房贷款最低首付比例,将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%,二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。

分析师表示,随着各地去库存工作的推进,从各地售楼处反馈情况来看,市场显现出积极信号。

据悉,除居民家庭购房资金外,包括实体企业购房、房企“以购代建”等新的去库存资金在加快进入,都有助于加快去库存速度。

多位分析师认为,随着此次国常会的定调,各地在把传统去库存工具用足用好的同时,会增加新的工具储备,各地还会继续出台去库存政策。

“后续监管层有望进一步提升政策救市力度,加大去库存政策组合拳。比如降低一二手交易税费、下调存量房贷款利率、全面取消一线城市外围限购、加大存量房收购用于保障房,旧改补偿以房票形式去化楼市库存等。”镜鉴咨询创始人张宏伟称。


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