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上海楼市供给端出台利好政策,取消商品住房用地溢价率10%上限要求

上海在土地供给端,出台了重大利好政策。

6月7日下午,上海土地市场在官网发布了今年第三批住宅用地出让公告。本次上海共出让4宗地块,出让总面积约15.29公顷,起始出让总价84.21亿元;其中,2幅地块位于中心城范围,1幅地块位于主城片区,1幅位于新城。

这是“沪九条”之后,上海首批出让的商品住房用地。

值得一提的是,上海本次的土地出让,对竞买规则做出了重大调整。自该批次起,上海取消商品住宅用地溢价率10%的上限要求,成交地价由市场化竞价确定,进一步提升土地资源市场化配置效率。

“此次上海对于土拍溢价率上限措施进行调整,实际上是对过去市场过热时期,过严政策所进行的优化。同时,此举也是与此前‘沪九条’扶持政策一脉相承的,是在土地供给方面进行了落实和细化。”易居研究院研究总监严跃进称。

上海土拍10%溢价率上限的要求,源于2021年。2021年4月,上海对土拍竞价出台措施,在为每宗土地设置起始价的同时,还设置中止价和最高报价。同时,最高报价一般限定为起始价的110%,即溢价率上限为10%。

据中指研究院统计,截至今日,在22个进行集中供地的城市中,已经有19城恢复“价高者得”,目前北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策(北京、深圳土拍溢价率上限为15%,宁波为30%)

“上海本次对举措的优化,并不意味其就此取消了新房限价政策,目前上海新房仍然需集中过会后入市。”中指院上海高级分析师陈炬兰表示。

据了解,上海将按照推一批次备二批次的安排,在前期将加强对各出让地块的具体出让条件、出让方案的综合评估、市场预测、模型推演,强化规划引领、需求导向、品质保障和可持续。

“在出让前,市规划资源、住建、房管、发改、财政、金融等部门将建立综合会商机制,在土地和住房供应的规模、结构、价格、节奏等方面保持联动,逐一地块进行研判,合理设定出让起始价格。对市场热度较高的特定区域地块,可经决策采取差别化调控措施,在溢价率超过一定限度后转入摇号环节,引导市场主体理性竞价。”上海规划和自然资源局方面表示。

此外,陈炬兰指出,上海本批次土地出让中未见到新房联动价的相关限制,这代表着自2021年一批次集中供地以来已经实行3年多的新房联动价,本次不再实行。

分析师表示,此前上海对一些房价地价联动机制,也做出了微调,包括部分豪宅备案价也进行适度上浮。北京不久前也在供给端对规则进行了优化,出台土拍溢价率分段指导价措施,溢价率上限从10%上调至20%,这些举措均体现出一线城市近期土地政策的调整是同步的,方向高度一致。

而在5月28日,上海刚完成2024年第二批次土拍。上海今年第二批出让的4宗地块全部成交,总成交金额99.84亿元;其中,成交价格最高的为闵行区梅陇社区地块,该地块由安徽安联高速公路与安徽省高速地产集团联合体以54.64亿元的价格竞得。

同策研究院分析师指出,上海第二轮土拍中已对一些措施进行优化,包括优化中小户型限制政策,支持多样化改善性需求,以及房地联动价上涨等。

分析师认为,上海此次在供给端的最新政策,具有非常强的示范效应引导意义。对溢价率的调整背后,反映出土拍规则的优化,这有助于增加房企盈利空间,也将对提振市场信心发挥重要作用。

“这些举措将对房企投资拿地产生积极影响,有助于促进优质地块的成交,对于后续更好吻合市场需求和产品开发,都具有积极的作用。”严跃进补充道。

上海市规划和自然资源局方面介绍,后续,上海将根据国家有关要求和市场变化情况,持续完善商品住房用地交易工作,统筹安排供应规模、结构和时序,进一步加大区位条件好、公共服务设施齐全、交通出行便捷、市场需求旺盛地区的优质地块供应,定期举办区域规划土地推介宣传活动,着力构建房地产发展新模式,促进房地产市场高质量发展,通过土地开发更好落实和强化城市功能。


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