【核心观点】
5月27日晚，上海公布跟进“5.17”地产新政，上海成为四大一线城市中首个宣布跟进地产新政的城市。5月28日晚，广、深陆续跟进调降房贷利率等地产放松政策。目前一线城市中仅剩北京尚未公布地产新政，市场传言北京或将在5月29日公布地产放松政策。
5月17日起，一系列力度空前的房地产新政策落地（表1）。全国二十余个省份全部或部分跟进地产调降利率措施后，二手房成交量环比明显回升，但同比有限修复。
地产企稳效果还有待观察，未来楼市将面临两个方面的挑战：
挑战一在供应端：
当前存量地产库存规模庞大，商品房待售面积处于历史相对高位（据国家统计局，截止4月末，商品房待售面积74553万平米，属纪录第三高）。
“5.17”新政对供应端的政策重点为政府土地收储。国务院表态可在部分地区建立商品房收储试点，以缓解高地产库存地区的压力。但是，地方政府在化债压力下，收储市场商品房的资金来源以及可以筹集的资金规模是否能够对政策的实施形成长期有效支撑也具有不确定性。
挑战二在需求端：
“5.17”地产新政中大部分政策侧重对需求侧的刺激，包括央行放开1）个人住房公积金贷款利率；2）首付比例；3）住房商业贷款利率的下限。对需求端的刺激政策无疑有利于交易量回升，但楼市回升还要看居民加杠杆意愿。
目前居民消费意愿明显下滑，四月社会零售和央行金融数据表现疲弱，均反映目前居民消费信心不足（4月社会零售消费环比下滑8.5%，其中所有类型商品消费均环比下滑；4月居民中长期贷款少增1666亿元），拉动经济的“三驾马车”拉不住经济下滑：出口面临地缘风险，投资下滑，消费萎缩。在此背景下，降首付以鼓励居民端加杠杆购房的政策效果有待观察。
总体来看，新政策体现出地产“小阳春”需求不及预期后，政策进一步稳定楼市的努力。预计新政在一线城市落地有利于增加楼市交易量，但政策效果可能仍在托市，作用主要在缓解市场下跌趋势，但难以逆转地产下行压力。
根据统计局数据，4月地产开发投资增速同比继续下滑（累计同比下滑9.8%），从楼市交易量企稳到钢材需求回升的链条仍存瓶颈，尚未打通。近期利好楼市政策落地很难对中短期钢材需求产生实际影响。
【正文】
5月27日晚，上海公布跟进“5.17”地产新政，上海成为四大一线城市中首个宣布跟进地产新政的城市。5月28日晚，广、深陆续跟进调降房贷利率等地产放松政策。目前一线城市中仅剩北京尚未公布地产新政，市场传言北京或将在5月29日公布地产放松政策。
上海公布的新政中要点如下： ①单身非沪籍缴纳满3年社保或个税可购房（调整前为5年），但不可购买上海外环之内的新房； ②居民家庭缴纳满3年社保或个税后，可在上海全域购买新房及二手房； ③取消离异和赠与住房计入住房套数（相当于变相放松限购）； ④支持企业购买小户型； ⑤多孩家庭可增加一套 ；⑥首付最低20% 。
21年起，上海居民购房杠杆增速不断下滑（图1），本次上海地产政策的调整力度空前，通过降低购房成本及购房门槛以刺激需求，托底仍在下跌的楼市。
4月30日中央政治局会议提出“消化存量房产、优化增量住房”后，5月17日，一系列史上力度最强的房地产新政策落地（表1），新政落地后十天，楼市交易量出现环比回升，但同比仍在磨底。
以最先执行“5.17”新政的武汉为例，根据武汉城建委数据，武汉商品房成交面积在5月20日新政执行后一度攀升。但截止5月27日，武汉商品房成交量再度回落至新政执行前水平之下（图2）。
表1：全国“5.17”地产政策一览
同时，成交面积同比修复程度有限，目前难言新政对地产成交起到明显的刺激效果（图3）。
据不完全统计，截止5月28日，全国二十余个省份全部或部分跟进地产调降利率措施，包括河北、甘肃、广西、云南、湖北、河南、吉林、山西、陕西、宁夏、重庆、江西等地（表2）。Mysteel数据显示厦门、常州等地在新政执行后二手房成交量环比明显回升，但同比依旧修复有限。
表2：“5.17”全国地产新政落地后各地跟进政策概览
根据成交日度数据来看，目前地产企稳效果还有待观察。未来楼市将面临两个方面的挑战：
挑战一在供应端：
当前存量地产库存规模庞大，商品房待售面积处于历史相对高位。据国家统计局，截止4月末，商品房待售面积74553万平米，属纪录第三高（图4）。
“5.17”新政对供应端的政策重点为政府土地收储。国务院表态可在部分地区建立商品房收储试点，以缓解高地产库存地区的压力。目前来看，5月21日，自然资源部就《土地储备管理办法》（征求意见稿）公开征求意见。土储管理拟结合城市更新划定储备片区，优先储备“存量用地”。
目前土地收储尚未公布具体的流程文件，但推测收储涉及四部门（地方国企、银行、地方政府、地产商），同时据券商测算，涉及资金量级约2.7万亿，但目前根据央行公布的保障房专项贷款，最多仅能撬动8000亿元资金，剩余资金将从哪些渠道筹集，目前尚未可知。
同时，地方政府在化债压力下，收储市场商品房的资金来源以及可以筹集的资金规模是否能够对政策的实施形成长期有效支撑也具有不确定性。
挑战二在需求端：
“5.17”地产新政中大部分政策侧重对需求侧的刺激，包括央行放开1）个人住房公积金贷款利率；2）首付比例；3）住房商业贷款利率的下限。对需求端的刺激政策无疑有利于交易量回升，但楼市回升还要看居民加杠杆意愿。
目前居民消费意愿明显下滑，四月社会零售和央行金融数据表现疲弱，均反映目前居民消费信心不足（4月社会零售消费环比下滑8.5%，其中所有类型商品消费均环比下滑；4月居民中长期贷款少增1666亿元）。2021年起，居民部门杠杆率上行乏力（图5），拉动经济的“三驾马车”拉不住经济下滑：出口面临地缘风险，投资下滑，消费萎缩。在此背景下，降首付以鼓励居民端加杠杆购房的政策效果有待观察。
总体来看，新政策体现出地产“小阳春”需求不及预期后，政策进一步稳定楼市的努力。预计新政在一线城市落地有利于增加楼市交易量，但政策效果可能仍在托市，作用主要在缓解市场下跌趋势，但难以逆转地产下行压力。
根据统计局数据，4月地产开发投资增速同比继续下滑（累计同比下滑9.8%，见图6），从楼市交易量企稳到钢材需求回升的链条仍存瓶颈，尚未打通。近期利好楼市政策落地很难对中短期钢材需求产生实际影响。
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