住建部罕见要求编制“两年计划”，如何“防止市场大起大落”？

近日，住房城乡建设部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，并提前谋划2026—2030年住房发展规划。

住建部要求，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。

“治本之策”如何落实？

“要求各地编制两年住房发展规划，这在以前比较少见。而此次提出的‘住房发展五年规划’，则属于一项更聚焦于住房的专门规划，强调与国土空间规划、土地利用年度计划的有机衔接，与此前各地发布与国民经济和社会发展五年规划、城市总体规划等配套的房地产相关五年规划也有一定的差异。”成都市城市建设发展研究院副院长冯波表示。

在这次较为特别的部署中，住建部强调，住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手。

具体而言，住房发展年度计划要明确年度各类住房及用地供应规模、结构和区位，测算房地产项目合理融资需求；“住房发展五年规划”则要求各城市统筹考虑当地经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面情况，结合存量住房和存量土地等潜在供应情况提前谋划。

这并不是住建部第一次提及该项机制。2023年11月，住建部部长倪虹表示：“构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策”。至于构建新发展模式的思路，在体制机制上提到了“建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制”，这也被认为是新模式的核心内容。

如今这一机制再次被强调，并通过“抓手”的定位与未来几年住房发展规划和年度计划关联起来，中指研究院市场研究总监陈文静认为，各地将基于此进一步摸清当地住房需求总量和结构、房地产市场短期和中长期供求关系等，对促进房地产市场平稳健康发展有积极作用。

“住房发展规划和年度计划有助于引导金融资源、土地资源等流向更需要的地方，提高资源利用效率。”陈文静表示，未来人口规模大且人口持续增加、房地产市场供不应求的城市，将建设更多新房以满足居民住房需求，这些城市也将获得更多土地、金融等资源。

如何“防止市场大起大落”？

本次通知中，“防止市场大起大落”再度引发关注。住建部指出，要实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，才能更好地稳定市场。

这与当前我国房地产市场供求关系已发生重大变化密切相关。

“过去多地供不应求的态势已经得到缓和，居民基本住房需求已经得到满足，但住房结构性问题仍较为突出，部分城市房地产市场供过于求态势明显。”陈文静表示。

根据中指数据，福州、天津等城市新房可售面积出清周期均超20个月，市场去化压力较大；另有部分城市仍存在库存不足问题，上海、杭州等地新房可售面积出清周期长期低于10个月。

“以原来的供应模式可能很难卖出去，但同时还有大量的需求没有满足，而且新增需求(比如新市民)个性化。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这样的新形势下，遵循“人、房、地、钱”要素联动尤其重要。

流动的达成要以信心为底座。58安居客研究院院长张波对中新财经记者表示，这一方面需要随着经济的不断企稳向好，市场环境不断优化，另一方面也要根据楼市环境进行长效层面的政策释放，让民众对于楼市长期预期保持稳定，让房子成为老百姓实实在在的稳定资产。

预计保障房建设将明显加速

“要将房地产市场平稳健康发展、住房保障轮候时间等纳入目标管理。”从住建部的这句要求中可以看出，保障性住房建设已是除了稳定市场外，当前房地产领域的又一重大任务。

具体而言，住建部强调，各城市要根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。

“政府解决刚需，对应的是要加大保障性住房建设，让保障性住房成为每一个城市居民首套房的主要选择渠道，改善型住房是商品房供应的主要渠道。”李宇嘉表示，这主要针对当下年轻人和新市民购买力疲弱、传统的商品房供应模式无法匹配需求的情况，纠偏供需错配。

业内预计未来几年保障房建设将明显加速。根据中指监测，目前多地已发布2024年保租房筹集目标，南宁、福州、深圳、广州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的计划建设量，深圳、广州、福州计划1万余套。

在更长远的时间轴上，住建部强调，住房发展规划要立足当地实际，明确住房发展目标、重点任务和政策举措。要将保障性住房建设作为住房发展规划的重要内容，科学确定保障性住房发展目标。按照要求，保障性住房要进一步明确供应套数和户型结构。要将房地产市场平稳健康发展、住房保障轮候时间等纳入目标管理。

李宇嘉认为，这意味着项目层面的以需定建，即首先要摸清楚市场需求的特征，比如区位、户型、配套等，再开始规划供地、建设和销售，这样才能让供出来的房子迎合市场的需求，才能卖得出去，本质上也是供应的精细化、精准化，以达成供需匹配。

陈文静还提到，未来保障房或以筹集为主、新建为辅，以需定建，对于商品房库存大的城市，改建或收购存量商品房用作保障房或将是重要方式。

“从稳定性来看，短期会有更多政策有效推进。一方面关注民生，‘保交楼’以及降低存量房贷等政策切实落地，旨在提升居民的幸福感和获得感；另一方面将加大对供需双方的拉动，重点落实‘一视同仁满足不同所有制房地产企业融资需求’、一线城市限购加快放松的政策，以解决开发商贷款难、购房者信心提升的问题。”张波说。

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