捅破杭州备案均价“天花板”的理想臻品合院项目，销售遇冷。
今年刚一开年，位于杭州临平的理想臻品合院项目领取预售证，刷新了杭州备案均价纪录。理想臻品本次领取预证的82套中式合院，户型面积在250-546平方米左右，毛坯均价12.8万元/平方米。本次房源中，单价最贵的一套，备案单价高达15.88万元/平方米。
据了解，该项目此前备案单价在6万元/平方米左右，去年11月杭州临平、钱塘、临安、富阳四区放开地价、房价双限之后，房企获得自主定价权。
业内人士指出，12.8万元/平方米的均价不仅刷新了临平区房价纪录，也成为杭州新房价格的“天花板”
不过，从报名结果来看，这一期望值极高的项目，意向预登记情况并不理想。
日前，理想臻品合院项目开发商在其官方微信公众号，公示了意向客户登记结果：截止登记期限届满，项目共有0户有效购房登记家庭。
对于杭州均价最贵楼盘流摇，上海一家房产机构分析师表示，相关部门放开备案限价，使房企拥有了更大自主定价权，但新盘价格空间的放开，并不意味着有买家会接盘。
“目前整体市场仍处于深度调整过程中，若项目在位置或产品方面如果没有压倒性的优势，过高的价格，未必能带来足够的销售业绩。尤其是买家出现观望情绪的情况下，当前过高的价格，很可能是有价无市。”上述分析师称。
从近期杭州市场情况来看，克而瑞分析师表示，得益于楼市新政及相对良好的市场供求关系，杭州市场总体保持了一定热温。
据克而瑞数据，杭州2023年12月新建商品住宅成交面积115万平方米，环比增长23%，同比降8%。
“相较于很多城市，杭州市场活跃度仍然比较靠前。但需要注意的是，一方面，整体市场的热度较此前是下降的；另一方面，市场的分化仍然在加剧，核心区位项目热销，但远郊区域项目，销售仍面临较大压力。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示。
从供应端规模来看，据中指院监测数据，2023年杭州开盘推出套数为82318套，较2022年97849套下降15.9%。
在市场需求端，杭州购房需求出现了幅度更加明显的回流，对成交热度产生了不小的影响。
高院生指出，杭州2022年购置购房需求即出现了下降，2023年客户“池子”进一步变小：全年登记客户数量仅18.6万组，同比缩减27.1%，创历史新低。
受需求回落影响，杭州新房整体开盘热度，也在下滑。据中指院数据，从中签情况来看，杭州去年新房中签率44.3%，同比提高5.9个百分点；平均去化率57.7%，下降2.1个百分点。此外，杭州去年新房流摇项目占比接近45%，较2022年提高了近12个百分点。
高院生表示，在从成交结构来看，总价150-400万之间、面积段110平方米以下的房源，需求最多；总价350-550万之间，面积在120-140平方米之间的房源，需求次之。
其进一步指出，需求总体回落态势下，购房需求持续向主城区回流。市区核心热门板块和地段的项目，成为市场成交的热门，去化情况仍然不错。但远郊地区的项目，则面临较大去化压力。
“市场预期还未真正得到改善，再加上受核心区供应缩量的结构性影响，今年杭州新房市场整体成交量将面临一定压力，市场热度或出现阶段性回落。不过，考虑到今年楼市政策仍将延续宽松基调，可能会在需求端出台利好措施，以进一步激活市场。这样的背景下，市场分化行情仍将继续加剧，远郊项目仍面临不小的压力。”高院生补充道。
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