今年一季度房地产行业呈回升态势，但房企之间业绩分化则进一步加剧。
据广发证券数据，2023年一季度央国企销售额较2022年、2019年同期分别增长39%、35%，其中7家优质央国企招商、保利、华发、建发、越秀、中海、华润及民企滨江增速尤为突出，分别增长62%、59%，而大多数民企销售呈下降态势，较2022年、2019年分别下降30%、45%。
“市场复苏以来，具备货值及信用优势的央国企，表现明显好于市场平均水平，进一步拉大了与民企的差距。”广发证券分析师郭振表示。
其中，2023年1-3月，保利发展实现签约金额1141.3亿元，同比增加25.84%，超过碧桂园、万科成为行业第一。而越秀地产销售增速最快，一季度累计合同销售金额约438.33亿元，同比上升约217.3%。
中海地产以超过70%的销售增幅，位列行业第4名，其一季度累计合约物业销售金额约835.98亿元，同比上升73.2%；华润置地累计合同销售金额790.2亿元，同比增加71.9%；招商蛇口累计实现签约销售金额722.66 亿元，同比增加52.65%。
“央国企是当前房地产市场修复的最大受益者，在手土地及金融资源充足，多采用以销定产的经营策略。随着销售持续改善，央国企有望进一步加大拿地开工力度。”郭振表示。
民企方面，除部分民企因去年基数较低原因，同比增幅较大，大多数民企依然保持较大降幅，尤其是出险房企业绩下滑幅度较大，包括世茂集团、雅居乐等。
据各房企披露的一季度销售数据，今年1-3月，世茂集团累计合约销售总额148.4亿元，同比减少32.9%；旭辉累计合同销售金额211.3亿元，同比下滑26.48%；雅居乐销售金额为168.1亿元，同比下降20.37%。
此外，头部房企业绩也出现下滑。其中，碧桂园今年前3个月实现归属公司股东权益的合同销售金额718.7亿元，同比减少27.57%；万科前3月实现合同销售金额1013.8亿元，同比下降4.81%。
“低景气度下，弱信用企业在核心城市货量储备不足，非核心城市去化困难，现金流仍存在一定压力，企业风险暴露也会对市场情绪产生一定影响。”郭镇称。
“自2022年行业供给侧开始出清，房地产行业进入重新洗牌阶段，出险民企市占率持续走低，2022年民企占百强房企比例仅15.7%。”国金证券杜昊旻表示。
业内人士认为，目前民企资金压力大，其最重要的任务是保证现金流安全，尤其是出险房企，其仍以债务重组、恢复经营为第一目标。随着市场复苏，预计会进一步加剧房企间分化，出险民企市占率还将进一步走低。
“目前投资人对行业风险仍存顾虑，多数投资人还在持续观察销售市场复苏进度。此外，由于当前对民企发债的各项要求仍然较高，这增加了民企发债实际成本。”中指院分析师表示。
“当前环境之下，优质房企投融能力强、货值结构优化，且融资渠道更顺，供给侧改革带来的资源分布优势，这将使部分企业销售成长能力显著领先于行业复苏水平。”广发证券分析师指出。
58安居客研究院院长张波告诉记者，金融侧对优质房企的重点支持，将加速行业的优胜劣汰，财务越稳健的房企，今年生存的优势越明显。
“当前和未来较长一段时间，房企间的竞争是资产流动性的竞争。谁能拿到好地、快速实现去化，谁就将获得更好的利润水平，抢占更高的市场份额，土储和资产质量高、流动性好的房企，未来发展空间更大。”国盛证券分析师认为，从2022年、2023年一季度的拿地分布来看，民企拿地比例持续走弱，预计央国企未来的市场份额将进一步提升。
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