2月23日下午，正荣地产召开了投资者电话会议，正荣地产董事会主席黄仙枝携一众高管参加。会上，正荣管理层与投资者交流了公司资金状况、债务展期及资产处置等问题。
黄仙枝表示，2021年对整个房地产行业来说都很艰难，外部经营环境发生了重大的变化，公司和其他同行都面临着前所未有的困难，而且困难来得很突然，无法提前准备应对，令人措手不及。
对于债务展期，正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮透露，境外美元债的交换要约以及同意征求是债务展期计划中的一部分。除2月22日公告披露的境外债外，公司还计划将其他境外债都达成类似的展期安排。
刘伟亮坦陈，寻求交换要约是出于境内外债务压力，尤其是非项目层面债务到期压力，已逐渐延伸到公司经营层面和公开市场融资。“公司无法弥补现金流和债务的现金缺口，为避免大面积违约，希望将债务展期一年，以恢复流动性。”
在寻求债务展期的同时，正荣地产管理层表示，目前已梳理了一批合作项目和投资性物业，正与现有合作方以及央企、国企洽谈项目股权转让事宜，预计今年上半年可以完成30亿-40亿元左右规模的资产处置。
“如果资产处置顺利，有助于正荣获得一定现金流，对缓解其债务压力将产生积极的作用。但正荣能否度过难关，还要看债务能否展期成功，以及后续经营业绩情况如何。”香港一位投行人士告诉记者。
境外债能否展期存变数
召开投资者会议前，正荣地产于2月22日披露，拟对5笔境外债进行交换要约及寻求征求同意。5笔境外债将分别在今年3月、4月、6月、8月及9月到期，除一笔为离岸人民币债券外，其余4笔债券均为美元债；其中人民币债券未偿还金额16亿元，美元债合计未偿还金额约7.98亿美元。
根据公告，正荣地产将向同意交换及征求的5笔境外债债权人，给予一定金额同意费，其中提早同意的债权人获得的同意费，高出届满期限后同意的同意费的一半。提早同意的日期为伦敦时间3月4日下午4时、届满期限为伦敦时间3月11日下午4时。
而新交换的美元债及人民币境外债，将于2023年3月6日到期，利息均为8%，每半年支付一次利息。据正荣公告，顺利交换前提条件为，应获得各现有票据未偿还本金额85%的债券持有人的同意。
“该公司寻求债务展期主要是因为今年面临不小的偿债压力，这种压力不仅仅是总规模较大，还与偿债时间节点有关，几笔境外债到期时间比较集中。”上述香港投行人士指出。
不过，正荣提出的交换要约方案能否获得通过，目前仍存不确定性。
对于这5笔境外债交换要约及同意征求如未获通过，是否有替代方案的问题，正荣地产财务负责人康弘在投资者电话会议上表示，“如果本次交易无法顺利完成，公司只能考虑整体的债务重组，但这种结果对债权人和公司的不确定性因素都会更高。”
除上述5笔境外债，正荣在日前公告中表示，还准备对另外8笔将于2024年至2026年到期的美元债债权人提出同步同意征求，以寻求做出建议修订及豁免，8笔美元债合计未偿还本金额为23.63亿美元。
“这几笔债券到期时间及金额、票息，未做改变。之所以与持有人协商修改条款，是为了防止意外事件发生，例如一些债券如展期不成功，或出现不可预料的市场因素，有可能触发交叉违约条款，使得其他债券需提前还款。”一位业内人士表示。
在电话会议上，有投资者提问，正荣地产将如何处置近期到期境内债、是否会“弃外保内”。对此正荣地产管理层表示，会在公平原则下平等对待境内外债权人，将积极沟通、同步协商债务展期事宜，但由于ABS结构不同，可能会采取差异化应对。此外，对于其他债务，公司希望也能够展期至少一年。
可动用资金仅占账面资金5%
引发投资人对正荣产生广泛质疑的一个事件是，正荣在今年1月4日公告称，将在今年3月5日赎回一笔2亿美元永续债，但该公司在2月18日公告中却表示，公司可用于清偿债务的内部资金日益有限，因此，预计其现有的内部资源可能不足以赎回这笔永续债。
为何在不到一个半月的时间里，正荣在这笔永续债的赎回问题上“变脸”？对此，康弘在投资者会议上解释，今年1月份的公告是基于当时公司资金的铺排计划，但在过去的一两个月，整个公司的现金收支和去年预期的相差极大。
其进一步表示，1月份正荣全口径销售额同比下降了约30%，当月正荣还款近55亿元，但只获得约14亿元贷款，融资净流出约40亿元，西安、广州的融资贷款落空，部分银行一些合同未到期便提前抽贷，这些情况都使正荣现金流进一步恶化。此外，春节前工程款集中到期，今年1月现金流出81亿元，比预期超出50多亿元。
“公司现在面临的流动性压力非常大，主要是因为受限资金比例极高，造成整体的可动用资金非常有限。”康弘说。
据正荣管理层介绍，受各地预售资金监管政策收紧影响，该公司资金受限比例达账面资金95%，真正可以动用资金只有5%。今年1-2月，从项目公司回流的资金只有2亿元左右。
“今年公开市场债务到期，使正荣地产面临巨大的偿还压力。公司体量大，债务结构复杂，只能通过本金展期先保证利息的偿还。如果本次交换要约不成功，公司偿还债务的不确定性将更高。”正荣地产管理层在投资者会议上说。
2月21日，惠誉将正荣地产的长期发行人违约评级从“B”下调至“C”。该公司的高级无抵押评级也从“B”下调至“C”，回收率评级为“RR4”。
惠誉认为，正荣目前很难通过资本市场募集资金，不得不依靠目前不断缩减的内部现金来源应对偿债问题。而其对于到期债务的偿付能力，也将取决于市场对于该公司及房地产行业的信心恢复程度。
资讯编辑：周小燕 021-26096760 资讯监督：乐卫扬 021-26093827 资讯投诉：陈杰 021-26093100免责声明：Mysteel发布的原创及转载内容，仅供客户参考，不作为决策建议。原创内容版权归Mysteel所有，转载需取得Mysteel书面授权，且Mysteel保留对任何侵权行为和有悖原创内容原意的引用行为进行追究的权利。转载内容来源于网络，目的在于传递更多信息，方便学习与交流，并不代表Mysteel赞同其观点及对其真实性、完整性负责。申请授权及投诉，请联系Mysteel（021-26093397）处理。
