前言： 10月23日，在第十三届全国人会常务委员会上，授权相关部门在部分地区开展为期五年的房地产税改革试点工作，引发社会广泛关注。尽管具体办法和实施地区尚未公布，但不可否认的是，房地产税改革试点工作进入实施阶段。笔者通过对两位房地产资深从业人员采访来探究此次房地产税改革将对北京楼市产生怎样潜在的变化。
受访者A（以下简称A）：从业12年，目前就职于某大型央企二级房地产公司战略投资部，主要负责项目前期策划及拿地环节。
受访者B（以下简称B）：从业9年，目前就职于某大型民营房地产公司市场营销部，主要负责房地产行业进展及市场竞争格局及需求动态的研究等。
问：所属企业今年华北区域的地产项目主要集中在哪？销售情况如何？尤其在京津冀地区。
A答：华北地区来看，北京是我们主战场，以住宅项目为主，部分涉及棚改和回迁房。大概四分之一的项目在城六区内，其他在城六区外。总体上看，今年到目前为止销售情况非常不错。去年下半年，住建部明确了“三条红线”的政策，由于公司的债务管控非常严格，几项指标均未超过“三条红线”阈值，所以不存在融资难的问题，从拿地、施工到按期交房也有了保障。
B答：按销售面积来看，天津的项目相对多一些，销售基本在预期之内。虽然去年有几个月因为疫情施工和需求都受到一定影响，另外最近两年天津的房地产需求比较清淡，但公司深耕天津多年，对天津房地产市场比较了解。项目无论从地段还是总体规划上对比竞争对手仍然具有优势，因此今年在天津无论是销售面积还是销售额，增幅还是相当可观的。
问：试点城市开证房地产税势必会对北京房地产市场产生一定影响。相关的影响会体现在哪些方面？
A答：目前谈影响可能还为时过早。但可以肯定的是，房地产税的逐步落实一定会降低经济对于房地产行业的依赖，房地产行业的发展更加趋于理性。详细来看，如果是按照人均住房面积征收，那么为了减少潜在税收成本，购房者会更偏向于中小户型的单位，那么我们房地产开发商在前期项目规划上，一定会增加这类户型的供给。另一方面，可能会导致北京的二手房供应增加，房价不具备上涨动力。
B答：过去的一段时间，房子可以说是作为北京绝大多数家庭的主要资产，那么房地产税的征收将对居住需求之外的资产增加持有成本，所以会淡化房地产的资产属性。具体的影响还要等细节的出台，若按照人均面积来征收，以北京的房价为例，昌平区100平米的房子总价400万，海淀区100平米的房子总价在1000万，如果对二者征收的房地产税是一样的，那么对昌平房子的持有者一定程度上是不公平的。若以房屋市值来征收，那么超过免征额度的房子将不受欢迎。所以未来具体到北京可能会不止是因城施策，大概率会因区施策。
问：目前是在北京买房子的最好时机吗？
A答：从上个月海淀区实行二手房指导价机制，北京的房价已经有一定幅度的松动。作为全国最受瞩目的房地产市场之一，北京房价再次大幅度上涨的情况可能不复存在，房价一定是越来越趋于理性。如果作为自住需求，在资金条件允许的情况下完全可以考虑买房。
B答：从目前的北京房贷利率来看，首套房房贷利率为5.2%、二套房房贷利率为5.7%，利率相对较高。并且进入四季度，北京地区多数银行都在控制房贷，贷款额度普遍比较紧张，明年三月份或许会有一定改善。因此目前没有刚性需求的情况下，可以暂缓购房。
结语
据央行去年发布的数据显示，我国城镇居民住房拥有率96%，人均1.5套，家庭总资产317.9万，家庭财富70%在房产上，因此总体存量房有供过于求的现象。房地产税改革在即，极大程度的将对过剩的存量房进行盘活，引导住房合理消费和土地资源节约利用，更是落实“房住不炒”的长效之举。
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