下半年以来，云南市场建筑钢材价格维持偏弱状态运行，昆明螺纹钢绝对价格指数跑输整体盘面，7-8月份在外围市场开始反弹的情况下，云南市场波动幅度远小于主导市场，截止8月31日，全国螺纹钢均价较7月初上涨369元/吨，而昆明市场建筑钢材价格上涨280元/吨，曾经全国价格高地不复存在。下半年以来，受限产、限电影响，本地钢厂供应持续压缩，同时省内钢厂也在持续外发资源，整体库存不断下降，但为何价格表现却始终差强人意。个人认为需求表现不佳是主要原因之一。在国家着力调控的大背景下，云南省房地产相关行业的钢材需求萎缩明显，下面我们从几组云南区域房地产数据来分析一下。
首先，谈到房地产我们关注到的是房价，从图一中我们可以看到，2021年昆明住宅价格无论是二手住宅还是新建商品住宅，其价格综合指数环比走势均触及2015年以来的最低点。6月份以来，昆明地区二手房均价已经连续三个月下跌。
图一：昆明住宅价格指数对比走势图
价格反映的是供需问题，昆明住宅市场供需出现了明显的错配，在价格持续走低的情况下，无论是刚需还是投机需求都进入了观望的状态，从云南省房屋销售面积同比走势对比可以一目了然的看出，无论是商品房期房还是办公楼期房，销售面积均呈现明显的下滑态势。
图二：云南省房屋销售面积对比走势图
房屋销售面积下滑，导致了存量房增加，房企资金回笼速度放缓，那么房屋新开工进度就会滞后，我们可以从图三中看到，2月份以来，云南省住宅新开工面积累计值同比开始出现了快速的下滑。而住宅施工面积同比下滑相对缓慢，说明目前施工进度相对迟缓，在没有新开工增量的情况下，存量施工项目进展缓慢，侧面反映房企在货币资金偏紧的大环境下主动调控施工和销售节奏。
图三：云南省住宅施工和新开工面积同比走势图
在价格出现下跌，房地产供需矛盾不断扩大的情况下，我们看到了云南省商品住宅的消化周期增长明显。目前昆明商品住宅的消化周期已经接近了去年疫情期间的高点，也是近六年的高点，截止8月初，昆明商品住宅消化周期达到18个月。
图四：昆明商品住宅消化周期变化走势
不过我们从另一个角度来看，今年以来云南省房地产开发企业投资额还是呈现了上升的趋势，2021年1-8月，全省房地产开发投资2902.73亿元，同比增长7.5%；比2019年1-8月增长20.6%，2020年、2021年两年平均增长9.8%。其中，住宅投资2124.99亿元，同比增长8.6%。尽管房地产开发的投资增速在放缓，但是按照这个进度来看，四季度云南省房地产开发投资额同比仍将保持增量，另外，四季度为传统的房地产企业销售旺季，这将一定程度的刺激本地房地产企业的投资，进而拉动整体市场需求。
图五：云南省房地产开发企业投资完成额累计值对比图
综合来看，云南省房地产相关行业今年整体表现不佳，在国家对房地产行业持续调控的大背景下，地产企业面临“三道红线”的考验，同时，前期利用杠杆扩张步伐较快的企业也受到了下半年以来偏紧的货币政策的压力，所以其新建房屋和存量项目对钢铁的需求也明显下降。但是我们也看到了，短期地产还是经济增长不可或缺的一个板块，云南省全年地产开发企业投资还是在有序进行，尤其四季度是房地产行业的产销旺季，相信云南省房地产行业对钢材需求将迎来一定转机。
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