新华财经海口1月22日电 自《海口市扶持老旧住宅区拆除新建自主改造指导意见（试行）》出台已有3个月，记者21日从在海口举办的“推进海口市老旧住宅区拆除新建自主改造座谈会”上获悉，改造老旧小区既是民生工程，也是地方经济工作重头戏。与会代表呼吁有关部门加大工作力度，尽快出台权威性、可操作性强的实施细则，并强化立法保障。
有关资料显示，国家将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助和金融支持，属于重点支持为满足居民安全需要和基本生活需求的基础类改造内容。2020年全国改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。
“建议政府加大旧改力度，对旧改试行文件落实情况进行督查反馈。”海口市政府龙昆北路小区业委会梁姓主任指出，改造老旧小区可实现五赢：一是提高城市土地集约化程度，节约土地资源，二是改善人居环境，增强住宅区综合防灾能力；三是激发更新城市活力，完善城市功能提升品质；四是收取增容费等增加了地方财税收入；五是投资建设促进产业投资，拉动经济增长。
海南省2020年城镇老旧小区改造工作已列入省政府工作报告明确的民生实事之一，受到多项政策支持。海口市老旧小区除了政府组织改造，居民也可申请自主改造。根据老旧住宅区全体业主意愿，由全体业主作为改造主体，通过自筹资金或自主对外招商合作，经市政府批准，依照规划自行实施小区整体或部分拆除重建，可享受相关优惠政策。
海南银行等海南省主要银行金融机构也对自主改造予以金融支持，城镇老旧小区改造不受房地产投资领域金融机构受限影响。
海口市城市规划设计研究院分院院长黄岩说：“我们排查了海口龙华区现有508个小区，建造年限均在2000年以前，龙华区为海口市建筑量最大，建造年代最早，机关单位、公司最集中的区，相对于其它的区老旧改造条件最具备。”
但小区自主拆除新建仍有困难。海口市规划局国贸小区业委会相关人员援引海口市住建部门统计称，2000年前，海口市老旧小区（含已改造）1663个，2000年以后有2000个左右，目前正在申报改造的有132个。2020年海口市政府已审批同意了12个老旧小区立项列入老旧小区旧改计划。但这些项目均因建设规划指标、小区业主个人权益和公共利益保障等多方面原因未实质推进到位。
新修订的市政府指导意见规定，征得老旧住宅区内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可申请列入改造试点项目，但这仅是启动改造筹备的前提条件。根据物权法，每个业主都要与合作投资商签署合作协议。“我市出台的政策要求开发商与业主签订安置协议时要达到100%，实践检验这有难度。深圳做法是95%，剩下5%由政府按现状评估价购买安置后再与房开商合作，用地方法规加快推动。海口市应借鉴深圳的经验，进一步完善老旧小区自主改造指导意见。”海口市住建局宿舍大院业主委员会主任陈在雄说。
另外，自主改造项目建设还要符合城市控制性详细规划，调整规划需由辖区政府报市政府“一事一议”处理。完成一个自改项目，用在沟通工作上的时间至少半年到一年。
老旧小区业委会代表普遍反映，现有诸多老旧小区建设年代早，地块小，多为划拨用地，多用于单位职工宿舍或集体用房且无电梯，老年住户生活极为不便，迫切需要通过自改使居住环境得到改善。推进这项工作需要政府更具权威性、可操作性的指导。海口可借鉴深圳经验，通过人大立法来妥善解决小区业主个人权益和公共利益的保障问题。“市政府出台操作实施细则应注重可操作性，流程设计应便民化。目前各区流程都不一样，像我们这样搞规划建筑设计工作的人员才勉强弄明白，非专业人士只能是一头雾水，部分小区旧改小组推进工作时事事要请示，浪费大量时间和精力。”黄岩说。
黄岩介绍，今年1月6日开始执行的《自然资源部办公厅关于规范开展建设项目节地评价工作的通知》规范了开展建设项目节地评价工作，对是否合理利用地上地下空间者或者科学、合理提高项目投资强度、容积率、建筑密度等进行评估。
“有些旧改项目现有容积率已达1.5左右，若按‘规划导则’或当前‘控规’要求，合作开发商难以收回投资成本，且预期风险不可估。老旧改造项目的容积率在参考开发商获取合理利润的基础上进行倒推，才有可行性。”海口市规划局国贸小区业委会相关人员表示。
“不同于政府主导的棚改项目，自改项目需要业主和社会投资资本两方平衡。投资商没有利润空间就不会参与进来。”海口市住建局宿舍小区自改项目中标单位国本（海南）实业有限公司总经理盛祥荣说，“我们向业主承诺：按套内面积1.1补偿回迁安置，每户配送一个车位，过渡安置费合理。根据政策，我们按容积率4.0，投资强度为12000元/平方米，缴纳的增容费、营业税、印花税、企业所得税、土地增值税、契税等占总投资的40%，拆迁和开发周期要2.5年左右，加上融资成本，利润率不到10%。”
另外，针对旧改项目是否会造成房地产市场波动及现有政策冲突问题，与会人员认为可考虑要求部分旧改房源配套人才房，助力保障引进100万人才的房源需求。
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