2018年，随着房地产市场的持续降温，我区房地产除了投资稳步增长以外，开发建设和销售等各项指标增速均有所下降，宝山房地产市场进入更为平稳理性的调整期。
一、房地产投资增速平稳
2018年，全区完成房地产开发投资358.71亿元，同比增长24.1%，增速比上年提高16.8个百分点，占全社会固定资产投资的72.3%。主要是土地购置费用的快速增长，全年实现土地购置费203.02亿元，同比增长69.5%。可见，土地购置费的快速增长是促进房产投资总量上升的主要原因，如果剔除土地费因素，2018年房地产开发投资完成155.69亿元，同比下降8%。（见图1）
从投资结构上看，住宅投资的主体地位依旧。2018年商品住宅投资257.22亿元，占总投资71.7%；办公楼投资19.56亿元，占5.5%；商业营业用房投资为24.08亿元，占6.7%；其他用房投资57.84亿元，占16.1%。（见表1）
表1：2018年房地产投资类型占比情况
计量单位：万元
|
指标名称 |
绝对量 |
比重% |
|
本年完成投资 |
358.71 |
100 |
|
住宅 |
257.22 |
71.7 |
|
办公楼 |
19.56 |
5.5 |
|
商业营业用房 |
24.08 |
6.7 |
|
其他用房 |
57.84 |
16.1 |
二、房地产开发企业资金下降
2018年，全区房地产开发企业本年实际到位资金442.70亿元，同比下降7.5%，占当年计划投资的98.2%。其中，上年末结余资金126.23亿元，同比下降10.6%，占全部资金的22.2%。国内贷款87.69亿元，增长0.9%；自筹资金173.78亿元，增长39.8%；定金及预收款126.35亿元，下降12.3%；个人按揭贷款22.36亿元，下降61%；其他资金32.52亿元，下降87.8%。（见表2）
表2：2018年房地产开发企业资金到位情况
计量单位：亿元、%
|
指标 |
绝对量 |
增长 |
比重 |
|
本年实际到位资金 |
442.70 |
7.5 |
100 |
|
其中：国内贷款 |
87.69 |
0.9 |
19.8 |
|
利用外资 |
— |
— |
— |
|
自筹资金 |
173.78 |
39.8 |
39.3 |
|
定金及预收款 |
126.35 |
-12.3 |
28.5 |
|
个人按揭贷款 |
22.36 |
-61.0 |
5.1 |
|
其他资金 |
32.52 |
-87.8 |
7.3 |
三、房地产开发建设呈“二降一升”状态
2018年，全区房屋施工面积1155.14万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积为711.82万平方米，同比下降12.1%；办公楼施工面积为91.05万平方米，同比下降5.8%；商业营业用房施工面积为116.61万平方米，同比下降2.4%；其他用房施工面积为235.66万平方米，同比增长11.5%。显然，除其他用房项目增长以外，其余施工项目进度都处于下降状态。
2018年，全区房屋新开工面积307.06万平方米，同比增长6.3%。竣工面积229.09万平方米，同比下降41%。（见表3）
表3： 2018年房地产项目建设情况
|
指标名称 |
计量单位 |
合计 |
其中：住宅 |
办公楼 |
商业营业用房 |
其他用房 |
|
施工面积 |
万平方米 |
1155.14 |
711.82 |
91.05 |
116.61 |
235.66 |
|
同比增幅 |
% |
-6.6 |
-12.1 |
-5.8 |
-2.4 |
11.5 |
|
新开工面积 |
万平方米 |
307.06 |
203.01 |
15.46 |
9.77 |
78.82 |
|
同比增幅 |
% |
6.3 |
28.7 |
-50.4 |
-69.3 |
15.7 |
|
竣工面积 |
万平方米 |
229.09 |
137.90 |
16.49 |
33.77 |
40.93 |
|
同比增幅 |
% |
-41.0 |
-54.8 |
-20.1 |
2.4倍 |
-22.8 |
四、商品房销售回归理性，住宅均价保持平稳
1、新建商品房销售面积下降
2018年，全区新建商品房销售面积104.84万平方米，同比下降63.6%。其中，现房销售面积64.26万平方米，同比下降56.6%；期房销售面积40.57万平方米，同比下降71%。商品房销售面积下降的主要原因是受到房地产调控政策的密集出台，及“四限”政策持续保持高压等的影响，使商品房住宅销售面积增速一直处在负增长空间波动。（见图2）
2、市场化商品住宅价格同比基本持平
2018年，全区新建商品房均价为29124元/平方米，同比增长69.8%。剔除保障房因素，市场化商品房均价在37818元/平方米，同比下降5.6%，降幅比上季度收窄10.2个百分点。其中，住宅均价为48741元/平方米，同比基本持平。
3、销售主要集中在大场板块
2018年从销售板块看，全区只有2个街镇销售同比出现增长，其余均下降。其中销售面积较为集中的板块是大场镇和顾村镇。销售力度较大的大场镇主要是依靠保障房和商品房项目的推动，增长84.7%。从销售区域分布看，全区商品房销售主要集中在中环、外环线之间，共计61.43万平方米，占总面积58.6%。其中主要以大场商品房项目为主，共计56.48万平方米，占外环、郊环线区域销售的91.9%。（见表4）
表4：2018年各街镇商品房销售情况
计量单位：万平方米、%
|
所属街镇 |
商品房销售面积 |
|
|
2018年1-12月 |
±% |
|
|
镇合计 |
96.67 |
-65.4 |
|
大场镇 |
56.48 |
84.7 |
|
顾村镇 |
21.50 |
-72.2 |
|
杨行镇 |
7.04 |
-84.3 |
|
罗店镇 |
5.40 |
-94.3 |
|
高境镇 |
2.77 |
-80.1 |
|
庙行镇 |
1.48 |
-84.7 |
|
月浦镇 |
0.96 |
-- |
|
罗泾镇 |
0.92 |
-86.7 |
|
淞南镇 |
0.11 |
-59.7 |
|
街道合计 |
6.38 |
-- |
|
友谊路街道 |
6.02 |
-31.8 |
|
吴淞街道 |
0.36 |
17.6倍 |
|
庙行街道 |
-- |
-- |
|
城市工业园区 |
-- |
-- |
|
宝山工业园区 |
1.79 |
-- |
4、二手房交易价格走势相对平稳
据区房产交易中心的数据显示：2018年全区二手房交易面积129.66万平方米，同比增长11.5%；交易金额374.38亿元，同比增长17.5%。至12月底二手房交易价格总体保持平稳走势，交易价格28874元/平方米，比去年增加1459元/平方米。（见图3）
五、商品房去库存由降转增
2018年，全区商品房空置面积为119.44万平方米，同比增长2.6%，增速比上季度扩大16个百分点。其中以住宅空置面积量下降较为明显，同比下降21.8%。
从空置年限看，主要是以中长期为主，空置时间在1年以内43.07万平方米，同比下降16.9%；空置在1-3年（含1年）12.78万平方米，同比下降42%；空置面积3年以上（含3年）63.60万平方米，同比增长49.3%。由此可见，我区商品房去库存压力有所回升。
六、8个横向郊区房地产开发投资完成情况
2018年，宝山区房地产投资完成358.7亿元，投资额在郊区排第3位，比排名第一位的闵行少13.3亿元。从房地产投资额看，位居前三位的分别是闵行（372.0亿元）、青浦（366.2亿元）、宝山（358.7亿元）。从投资增幅看，宝山区房地产投资增速位居8个郊区第2位。（见表5）
表5：2018年8个郊区房地产投资完成情况
|
郊区名称 |
完成投资额 （亿元） |
排名 |
增幅 （%） |
排名 |
|
闵行区 |
372.0 |
1 |
8.3 |
5 |
|
宝山区 |
358.7 |
3 |
24.1 |
2 |
|
嘉定区 |
242.6 |
5 |
-11.7 |
6 |
|
松江区 |
313.0 |
4 |
-8.9 |
7 |
|
金山区 |
89.2 |
8 |
11.1 |
4 |
|
青浦区 |
366.2 |
2 |
-1.3 |
8 |
|
奉贤区 |
227.2 |
6 |
22.7 |
3 |
|
崇明区 |
95.7 |
7 |
39.8 |
1 |
综上所述，从目前的房地产形势来看，2018年全区房地产市场总体保持平稳增长态势，但商品房销售市场依然低迷、观望情绪继续蔓延。针对房地产市场的变化情况，我们将继续跟踪好房产投资、建设、销售和土地购置等情况，给政府有关部门提供准确、及时、全面的决策信息。
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