2004年湖北房地产价格走势及2005年展望

2005-01-24 00:00 来源: 我的钢铁 作者:mysteel
    摘要:2004年,在国家宏观调控政策相继出台的背景下,受城市化进程加快、需求扩张、成本扩大等因素的影响,湖北房地产市场呈现出产销两旺的良好发展态势,并由此带动房地产价格的全面上涨。展望2005年,在国家宏观调控特别是金融和土地政策取向的作用下,湖北房地产市场需求趋向平稳,商品房价格增长过快的势头可能减缓,但仍会在较高的价位上运行。
    2004年,在国家宏观调控政策相继出台的背景下,由于经济的快速发展、城市化进程的加快、市政建设和旧城改造力度的加大以及城市居民收入水平的稳步提高等因素的推动,湖北房地产出现了产销两旺、价升量增的良好发展势头:房地产开发投资大幅增长, 全年全省完成投资额337.28亿元,比上年同期增长41.1%,其中,完成住宅投资228.26亿元,较上年同期增长32.8%;房地产市场持续旺盛,市场价格全面上扬,与上年相比,全年房屋销售价格上涨8.0%,土地交易价格上涨5.2%,房地产租赁价格上涨1.2%。
    一、房地产市场价格运行的主要特点
    1、房屋销售价格呈空前高速增长势头。
    2004年湖北房屋销售价格上涨8.0%,其中4季度上涨7.8%,这是自2000年2季度湖北房屋销售价格上涨以来的持续19个季度的上涨,且价格水平呈前所未有的强劲增长态势.⑴、商品房价格平稳快速上扬。与上年相比,2004年湖北商品房销售价格上涨6.7%,其中,住宅价格上涨7.4%,涨幅分别较2003年扩大4.4和4.9个百分点。在住宅中,多层住宅价格上涨9.5%,别墅价格上涨10.0%,高档公寓上涨7.3%。⑵、二手房价格上涨拉动了房屋销售价格的上涨。目前的二手商品房大都于九十年代后期建设完成,房屋的各项设施和设计方面能够迎合目前众多置业者的时尚潮流,尤其是其良好的性价比也逐渐获得各类消费者的青睐。随着房地产市场的升温和住房二级市场的全面开放等房改政策全方位推进,私有住房交易更加活跃,价格不断攀升。_方面新房价格上涨,部分潜在的新房购买者转向了私房市场;另一方面投资置业者的消费理念已经逐步向投资二手房转换。随着房地产的存量越来越多,二手房交易也必成为房地产市场的主流。市场结构在悄然发生变化。与上年相比,2004年湖北二手房价格上涨13.1%,涨幅较2003年扩大7.8个百分点。其中,住宅价格上涨14.3%,非住宅价格上涨0.7%。
    2、房地产租赁价格小幅微升。
    房地产租赁价格平稳回升,与上年相比,房地产租赁价格上涨1.2%。分季看,﹁季度上涨0.9%、二季度上涨1.8%、三季度上涨1.4%、四季度上涨0.6%。分类看,呈现出三升一降的格局:商业用房上涨1.9%,厂房仓库上涨1.3%,住宅上涨1.2%,办公用房下降1.4%。
    3、土地交易价格持续上涨。
    2004年,国家加大了对土地资源的监管力度,土地交易逐步走向市场,价格稳步上扬。国家出台71号令规定,2004年8月31日以后,国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权,必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让国有土地使用权,有效地保证了土地作为不可再生资源价值的实现。土地市场化程度的逐步提高,开发商获取土地的难度日益加大,刺激了地价的上涨,增加了房地产开发的成本。2004年湖北土地交易价格全面上涨,较上年上涨5.2%,其中四季度上涨8.2%。在土地交易中,居民住宅用地上涨7.0 %,工业用地上涨2.9%,商业、旅游、娱乐用地上涨2.5%,其它用地上涨3.2 %。
    二、影响房地产价格上涨的主要因素
    1、政策环境因素。国家和省政府采取的一系列政策措施如发放补贴及降低购买二手房契税等一系列政策,对楼市起到明显的利好作用和效果。同时公积金、购房组合贷款以及住房二级市场全面开放等房改政策全方位推进,使得居民购房能力和需求增强,促进了房地产业的快速发展。
    2、土地交易价格上涨的因素。国家加大了对土地资源的监管力度,有效遏制了过去土地盲目开发和供应混乱的局面。土地交易的更加公开化、透明化,市场化程度逐步提高,开发商获取土地的难度日益加大,刺激了地价的上涨。在供应方面,信贷的收紧和土地供应量的减少是导致2004年土地市场价格上涨的重要因素。信贷收紧使相当一部分企业开发资金出现短缺,影响了部分开工项目的进度和竣工速度,最终造成供应量下降。土地供应量的减少影响的是未来两年的产品供应量,但对未来房价因供需失衡而走高的预期会使需求提前。房价随着土地日益紧缺而水涨船高,土地供应成为影响2004年房价的一个重要因素。2004年,湖北土地交易价格较上年上涨5.2%,其中,居民住宅用地上涨7.0%,工业用地上涨2.9%,商业、旅游、娱乐用地上涨2.5%,其它用地上涨3.2%。
    3、需求扩张因素。房地产市场供需比例发生了变化,需求增加导致房价走高。一是由于过去几年来的低利率,个人住房贷款促成了房地产潜在需求逐步释放出来成实际需求,形成了实际需求增长高峰。特别是1998年以来,我国房地产需求明显增强,商品房销售额的平均增长率达到GDP增长率的3.7倍。二是购房低息贷、减免税费、户籍制度松动三大政策刺激了居民购房需求。经济的发展、居民收入水平的提高,消费升级换代,大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求。常住人口多、老外多、外来人口多、高收入者多释放了对房屋的需求,推动房价上扬。三是拆迁和城市扩张是房地产发展的主要动力。随着城市化进程的加快,市政建设和旧城改造力度加大,居民动迁规模扩大,购房需求逐渐扩大,刺激了房价的快速上扬。四是投资型需求增长。房屋作为投资品,具有保值增值的功能。近几年来居民收入水平稳步提高,加上近几年民间投资渠道狭窄且受银行利率较低、股市低迷等因素影响,使得居民投资房地产的热情不断增强,二次购房比例逐渐提高。五是民间闲散资金和国内、国外游资加大了对楼盘的炒作,房市供求矛盾加剧,也就促使了价格的大幅上涨。而价格的大幅上涨也就再次刺激了投资和投机需求的急速膨胀。此类虚拟需求的激增,又反作用于价格,推波助澜地一再炒高房价,最终导致房价不断上扬。
    4、成本扩大的因素。一是更多精品楼盘的出现和自SARS后健康概念的炒作,使得无论是开发商还是消费者都更加注重功能的配套和设施的完备,如房屋内部结构、通风、采光、环保节能,外部如居住环境、绿化景观、休闲娱乐场所、车位的设置等都有了很大的改进,房屋质量和设计水平都较以前有了较大提高。这些都导致了开发成本的扩大,最终推动了房价的上扬。二是宏观调控导致了土地、金融门槛的提高。2004年4月,银行开始提高储备金率,并实行银行差额储备金率,上调固定资产投资的项目资本金率至35%及以上,严格控制信贷规模;4月27日起,全国商业银行暂停发放包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款等多项贷款。信贷的收紧加大了房地产商融资的难度。地价、配套费及相关税费、投资利息、建筑安装费占商品房构成的80%左右。2004年湖北土地交易价格上涨5.2%。土地、融资、人力成本等的上涨,支撑整体房价一直呈稳步上涨的趋势。三是建材需求量加大,加之国际原油价格大涨,上游产品价格的上涨推动了建材成本的提高,推动房屋销售价格的上扬。2004年湖北建筑材料出厂价格上涨3.85%,其中硫铝酸盐水泥上涨16.90%,水泥电杆上涨12.24%,普通大型钢材上涨30.95%,普通中型钢材上涨25.32%,中厚钢板上涨34.85%,优质型钢材上涨37.73%,铜上涨46.49%等,大大增加了开发商的开发成本,从而导致房屋价格的稳步上涨。
    5、外地房产巨头进军湖北,大量外来资金抢滩湖北房地产市场,拉动房价的上涨。如今,在家电、IT等行业利润较低,房地产投资的利润较为丰厚的情况下,国内外一些投资商将投资转向投资房地产。湖北经济的快速发展,山水园林城市建设的的推动,大大吸引了有实力、开发资金雄厚的外地房产巨头如宝安、万科、龙腾置业等外来房产企业。浙江顺益房地产公司以3208万元取得沙市区北京路一块地。浙江环宇集团投资的沙市区中山路步行街,总建筑面积8万多平方米,总投资超过4亿元。
    6、教育事业的发展,高校合并、扩招,致使高校基础设施投资增长强劲,带动周边房地产开发,拉动住房价格上涨。
    三、当前房地产业存在的问题及面临的挑战
    1、当前房地产业存在的问题。
    就整体而言,我省住房严重短缺的时代已经基本结束。尽管整体住房水平有所提高,但是目前我省房地产业发展依然存在不少问题,不容忽视。一是经过连续几年快速发展势头,房地产行业目前已经处于基本“饱和”状态,房地产行业的竞争日益加剧。二是企业数量太多,目前全国房地产开发企业数量已经达到2万多家,存在众多商家分食“一杯羹”的现象。三是投资增长过快、投资盲目性较大。2004年湖北豪华住宅及普通住宅价格涨幅分别比经济适用房高出7.7和6.8个百分点。四是目前房地产业存在着资金来源单一和行业诚信缺失的问题,成为行业健康、持续发展的绊脚石。房地产业是资金与劳动力密集的产业,同时存在着金融与社会动荡的高风险。我国房地产业的主要融资模式过于单一,有80%以上的资金直接或间接地来源于银行贷款,房地产贷款在新增中长期贷款中的比重过高,尤其是风险较高的开发贷款增加偏多,而银行需要短时间内保持巨大的资金流,房地产业却又是以中长期贷款为主,形成了两者之间资金周期不匹配的矛盾。且目前市场诚信体系的建立尚不完善,中长期贷款面临许多不确定的变数,更增加了银行尤其是国有商业银行的经营风险。五是一部分房地产开发商的可持续发展的认识不足,市场运作不规范,主要责任在质量意识不强,重前期开发、轻后期配套服务,增加了居民购置商品房的顾虑;长远发展规划意识不强,在某些企业还存在重短期效益忽视长远规划的现象。
    2、当前房地产业面临的挑战。
    国家宏观调控和加息等一系列重大政策变动,房地产行业正在发生巨变。宏观调控抬高了土地、金融门槛,政府一年来对房地产业从土地的取得,到后期物业管理的一系列政策使房地产开发进一步得到规范。具有强大的资金及管理优势的企业得到了切入房地产领域、长足发展的机会。而反过来,银根的收紧和放贷条件的提高,又造成一批缺乏资金实力的项目产生资金链的矛盾甚至断炊。这对房地产开发企业提出了巨大的挑战,如何针对政策及市场需求的变化调整房地产开发成为每一家房地产开发企业的重要任务。业内人士认为,在设计、施工、营销策划等房地产开发环节已经完全市场化的情况下,房地产商需要做的是融资及对市场良好把握,通过有效的管理对各专业化资源加以整合,从而开发出符合市场需求的产品。房地产业经此轮竞争,应抓住机遇,提升自身的核心竞争力,整合自身资源,整合企业及资源结构,积极创新,才能使自己在市场竞争中占据优势,立于不败之地。
    四、2005年房地产市场展望
    2005年房地产管理将严格规范,市场需求趋向平稳。从需求角度看,2005年需求将趋向平稳;从政策角度看,国家宏观调控政策出台将对房地产业全面严格规范,无论是地产,还是房产的炒作行为会被有效控制;从市场供应看,政府为切实解决部分拆迁户、城市弱势群体住房,已规划建造“动迁房”,可有效平抑房价。
    综观湖北房地产发展形势,存在促使房价持续上涨的因素:一是城市配套设施的完善、环境的美化、房屋品质提升,将引起商品房的增值。二是市场的需求仍然处于增长的态势。三是土地价格上涨、建材价格居高不下、资金使用成本加大,也将引起价格的上涨。
    从湖北买房比租房划算的特点看,房价上涨仍有空间。最近有关专家进行了有关房价合理性研究课题,从经济学的成本核算出发,比较不同地区购房成本和租房成本,在综合考虑许多相关影响因素后,认为湖北尤其是武汉买房比租房合理性更大。同时,湖北商品房销售价格与土地交易平均价格、居民收入相比较,在全国处于较低的盆底水平,具有上涨空间。
    预计2005年湖北房地产市场在国家宏观调控作用下,将走向更加成熟、理性,商品房价格增长过快的势头可能减缓,但仍会在较高位上运行。

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